【正文】 格不高，每套在 7080萬元左右。 去化分析：共開出 67套聯(lián)排， 35套三層聯(lián)排， 32套四層聯(lián)排。屋檐有仿古細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。 均價(jià) 3700－ 3800元 /平米。 南浦花園 :: ? 71 物業(yè)位置：邗江區(qū)賈七路西側(cè) 物業(yè)類型： Townhouse別墅 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 5萬平米，一期錦園占地 2萬平米，總建筑面積 ，規(guī)劃別墅 75套，停車位 82個(gè)，綠化率 53% 容積率： 戶型面積：三層聯(lián)排面積 190－ 210平米，售價(jià) 70萬。 去化分析：目前推出別墅共 34套，其中單體 24套，已售 13套；排屋 10套，已售 6套。 周邊配套：項(xiàng)目地處揚(yáng)州市西南部，遠(yuǎn)離市中心，目前比較荒涼。聯(lián)排面積 250－ 280平米，總價(jià) 105萬左右。 綠化率 %。 水榭華庭 :: ? 70 物業(yè)位置：邗江汊河街辦銀河大道南 物業(yè)類型：單體、聯(lián)排別墅、多層、小高層 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 ，總建面積 ，規(guī)劃戶數(shù) 361戶。 網(wǎng)上備案目前別墅已售 76套，銷售率 50%，聯(lián)排已售 4套。 周邊配套：項(xiàng)目地處揚(yáng)州市西部，離市中心不遠(yuǎn)，而且地段即將成為城市的新興中心，郵政、醫(yī)院、中小學(xué)等配套。 疊加別墅 142套，面積 196－ 230平米，總價(jià) 92－ 98萬。 容積率： 戶型售價(jià)：單體別墅 1套，面積 300平米，總價(jià) 240萬。 典藏園二期 主要特點(diǎn)：純別墅大型社區(qū)，一期典藏園基本售完，但目前空置率很高，二期改名御園。 配套設(shè)施：內(nèi)部設(shè)高檔私家會(huì)館、網(wǎng)球場、羽毛球場。聯(lián)排面積 200平米左右，疊加面積 170 － 190平米?？倯魯?shù) 298戶，車位 450余個(gè)，配比 1: 。網(wǎng)上備案目前共有 47套在售。 配套設(shè)施：江陽商貿(mào)城、揚(yáng)州新東方學(xué)校、會(huì)所。一房一價(jià)，最低價(jià)雙拼 3500元 /平米，最高價(jià)單體別墅 5100元 /平米， 均價(jià) 4100元 /平米，總價(jià)單套 100萬左右。 客群分析：客群比較理性，看重居住氛圍，需人文和生態(tài)環(huán)境兼?zhèn)洹? 去化分析： 05年 10月 21日開盤，共 6幢 180套，開盤兩周銷售 63套。銷量在北區(qū)名列前茅。 1樓加 2樓一戶， 3樓 4樓加閣樓一戶。 容積率： 綠化率： 40% 戶型售價(jià)：主力面積 200平米左右，售價(jià) 4600－ 5000元 /平米之間。共計(jì) 700多戶住宅。 客群分析：客戶鎖定消費(fèi)能力較強(qiáng)的知識(shí)精英。會(huì)所內(nèi)設(shè)有 Dior國際會(huì)館、健身休閑俱樂部、 咖啡吧、圖書之窗等。 物管管理：物管顧問第一太平戴維斯，物業(yè)管理費(fèi) /平米每月。成交均價(jià) 4700元 /平米。二期已封頂。車位共 176個(gè)，綠化率 47%。 客群分析：因項(xiàng)目特色顯著，故客群并非最高端收入人群，但客戶文化層次和修養(yǎng)較高。 去化分析：一期 05年 2月開盤，半年內(nèi)售罄，二期 05年 10月開盤，當(dāng)月成交 19套，目前剩余兩套。 周邊配套：項(xiàng)目地處揚(yáng)州市西南部，遠(yuǎn)離市中心，目前比較荒涼。 主要特點(diǎn)：建筑獨(dú)具中國院落式民居風(fēng)格，前庭后院設(shè)計(jì)，設(shè)有室內(nèi)天井和空中花園，采光佳。 容積率： (含公寓，估計(jì)別墅容積率 ) 戶型售價(jià)：聯(lián)排別墅面積在 258－ 441平米之間。 ? 64 淮左郡莊園 :: 供應(yīng)案例分析 物業(yè)位置：揚(yáng)瓜路東側(cè) ,順達(dá)路西側(cè) 物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、多層、小高層 項(xiàng)目規(guī)模：占地面積 89566平米，建筑面積約 88648平米，以明清建筑風(fēng)格的 TownHouse為主，周邊輔以多層、小高層。目前僅余 4套在售。 05年 3月東庭溪院開盤，推出 34套疊加，當(dāng)日銷售 60%，目前僅余一套。 周邊配套：準(zhǔn)五星酒店、廣潤發(fā)超市、農(nóng)貿(mào)市場、來鶴臺(tái)廣場、邗江中學(xué)等。單體別墅承襲英式別墅風(fēng)格，疊加別墅采用入口樓梯獨(dú)立布局，保證 上下兩戶業(yè)主生活的私密性。 主要特點(diǎn)：揚(yáng)州老牌高檔樓盤，項(xiàng)目地處揚(yáng)州城西地帶，周邊生活設(shè)施完善。 容積率： 戶型售價(jià)：疊加面積 188229平米，單體別墅面積 330400平米。 西湖御景 名都華庭 新能源棲月苑 在售案例： 海德公園 淮左郡莊園 陽光水岸 典藏園二期 答案：我們要做集奢侈品展示、高檔休閑于一體的商業(yè)區(qū)。 地塊建筑覆蓋率不高，停車不是問題。 地塊總建面不大，比較容易打造高端。 瘦西湖新天地?fù)碛械囟?、?guī)模等優(yōu)勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目威脅很大。 本項(xiàng)目 ：通過對(duì)產(chǎn)品的塑造，引進(jìn)國際 一線品牌，吸引高消費(fèi)能力者 ? 服裝、手表 附件：奢侈品經(jīng)營情況 59 瘦西湖周邊商業(yè)現(xiàn)狀 60 泛城觀點(diǎn) C 地塊如何操作 普通中高檔商業(yè)或旅游商業(yè) 地塊處在主干道末端，很難形成人流，商業(yè)氛圍欠佳。 消費(fèi)目的 ：單一目的性購買。 本項(xiàng)目 ：周邊人口相對(duì)稀疏，項(xiàng)目體量小，不足以 吸引相當(dāng)多的人前來消費(fèi)，經(jīng)營較為困難。 消費(fèi)目的 ：單一目的比較購買或單一目的反復(fù)購買。 ? 上島咖啡 57 揚(yáng)州商業(yè)現(xiàn)狀 位置 ：揚(yáng)子江北路，瘦西湖西大門邊。 出行距離 ：車程 1530分鐘。 ? SOS風(fēng)暴 56 揚(yáng)州商業(yè)現(xiàn)狀 位置 ：鹽阜路 零售商品 ：餐飲、休閑 商品價(jià)格 ：中檔 更新頻率 ：更新或體驗(yàn)頻繁。 出行距離 ：步行 15分鐘或車程 10分鐘之內(nèi)。 ? 第捌會(huì)所 酒吧 55 揚(yáng)州商業(yè)現(xiàn)狀 位置 ：位于南河下 服務(wù) ：休閑、娛樂 商品價(jià)格 ：低檔 更新頻率 ：更新或體驗(yàn)頻繁。 出行距離 ：步行 15分鐘或車程 10分鐘之內(nèi)。 ? 沃爾瑪超市 54 揚(yáng)州商業(yè)現(xiàn)狀 位置 ：解放橋 服務(wù) ：休閑、娛樂 商品價(jià)格 ：低檔 更新頻率 ：更新或體驗(yàn)頻繁。 出行距離 ：禮品、家庭耐用品類產(chǎn)品購買為車程： 15— 30分鐘，而 其他要求步行 5— 15分鐘。 零售商品 ：日用品、禮品、家庭耐用品、餐飲、娛樂 商品價(jià)格 ：中檔、低檔 更新頻率 ：禮品、家庭耐用品類產(chǎn)品不頻繁，其他商品更新頻繁。 瘦西湖新天地 9萬方商業(yè)項(xiàng)目體量大， 位置優(yōu)越（為未來瘦西湖景區(qū)主入口），交通便利，準(zhǔn) 備經(jīng)營大規(guī)模的旅游商業(yè)。 機(jī)會(huì) Opportunity ? 地塊狹長，容積率所限故體量不大，有一定的可操作余地。 劣勢(shì) Weakness ? 地處主干道末端，無法形成大量人流，商業(yè)氛圍欠佳。 泛城觀點(diǎn)： ? C地塊形狀狹長，體量適中， C地塊商業(yè)的經(jīng)營是否成功，是影響 A地塊產(chǎn)品檔次的關(guān)鍵。 ? A地塊將建成揚(yáng)州市場上檔次較高的別墅區(qū)。如果整個(gè)項(xiàng)目操作成功，產(chǎn)品檔次完全有空間可以提升，從單價(jià)上做到揚(yáng)州市面上最高檔的別墅。 從市場研究的角度看，在總價(jià)貼近市場的前提下，靠提高產(chǎn)品性價(jià)比入市，風(fēng)險(xiǎn)小，是比較好的思路。 供應(yīng)市場分析顯示，揚(yáng)州別墅中高檔市場存在空白。 西湖御景項(xiàng)目已經(jīng)跳空市場，未來市場反應(yīng)不確定，風(fēng)險(xiǎn)較大。 ? 總?cè)藬?shù) 100萬以下 101150萬 151200萬 201250萬 251300萬 301400萬 中式仿古 35 35 現(xiàn)代風(fēng)格 65 6 37 12 7 3 其他 4 2 2 喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的人群能承受總價(jià)：9%57%18%11%5% 100萬 以下100~150萬150~200萬200~250萬250~300萬48 泛城觀點(diǎn) A 地塊產(chǎn)品定位 跳空市場，打造最高檔別墅 瘦西湖形狀狹長，本地塊并不是近湖最佳地段，景觀帶有限。 ? 而喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的受訪者的承受能力高的多， 44％的受訪者能接受 150萬以上的價(jià)格。 ? 11％的能承受 150～ 200萬的別墅總價(jià)，另有 15％的愿意購買 200萬以上的別墅。 ? 45 ? 有 ％的受訪者表示喜歡現(xiàn)代風(fēng)格的別墅，而喜歡中式仿古風(fēng)格的也有 ％。 ? 44 ? 超過半數(shù)的受訪者擁有私家車，其中有 ％的人有不同程度的換車計(jì)劃。 ? 250～ 400平方米大小的別墅是最受歡迎的。 ? 19%的消費(fèi)者目前居住在別墅里，可以看出揚(yáng)州的高端消費(fèi)者對(duì)居住品質(zhì)的要求較高，對(duì)別墅也有一定的消費(fèi)能力。 ? 根 據(jù)市場供需分析，揚(yáng)州中高檔別墅市場的產(chǎn)品供應(yīng)量不大，性價(jià)比不高，本項(xiàng)目應(yīng)該占據(jù)這個(gè)空白，在認(rèn)真做好產(chǎn)品的同時(shí)，尋求高端消費(fèi)者的市場支撐； ? 產(chǎn) 品細(xì)節(jié)塑造方面，應(yīng)尋求市場差異化定位，滿足高端客戶感性與理性的雙重需求； ? 產(chǎn) 品價(jià)格上不易過高，貼近市場為好，提高產(chǎn)品性價(jià)比。 三、小區(qū)物業(yè)類型復(fù)雜，整體品質(zhì)感欠佳。 產(chǎn)品缺陷： 一、單體別墅沒有獨(dú)立的院落，中央庭院共享。單體別墅南北間距較大日照充足?？墒沁@樣的房子怎么會(huì)是真正意義上的高品質(zhì)生活的代表？ 類比案例：典藏園 產(chǎn)品缺陷：品質(zhì)太差，像農(nóng)民自建房。 類比案例： 蜀景花園 、 典藏園 、 南浦花園 、 桃源人家 、 京華城中城 、 金湖灣墅園 36 蜀景花園－品質(zhì)感很差的農(nóng)民房 本項(xiàng)目詳細(xì)資料 看到這樣的外立面，結(jié)合它百萬左右的身價(jià)，稍微理性得消費(fèi)者都會(huì)得出同樣的結(jié)論。 評(píng)論： 郊區(qū)別墅里看似很高品質(zhì)的生活并沒有想像中的那樣美好。 本項(xiàng)目詳細(xì)資料 35 九溪玫瑰園－郊區(qū)別墅永遠(yuǎn)的痛 本項(xiàng)目詳細(xì)資料 當(dāng)“別墅郊區(qū)化”成為發(fā)展趨勢(shì)，配套設(shè)施的落后、生活異常不便、安全無保障等弊端就日益凸顯出來。 三、地理位置偏僻，周邊配套相當(dāng)不完善。 產(chǎn)品缺陷： 一、白墻灰瓦，色彩上過于冷靜。 評(píng)論： 高品質(zhì)生活要求在生活的各個(gè)細(xì)節(jié)上都做到完美無暇，無數(shù)建筑細(xì)節(jié)的細(xì)膩處理才能將產(chǎn)品的整體品質(zhì)做到極致！ 34 淮佐郡莊園－最具傳統(tǒng)韻味的樓盤 中國傳統(tǒng)建筑理念中，居住講究“靜”和“凈”、環(huán)境的平和、建筑的含蓄。 ? 缺陷三：排屋外立面顏色過雜，品質(zhì)感不佳。 本項(xiàng)目詳細(xì)資料 33 產(chǎn)品的品質(zhì)的塑造多層面的，任何一個(gè)層面的失誤都可能導(dǎo)致整體品質(zhì)的缺陷： ? 缺陷一：建筑南北間距過窄，私密性無法得到保證。 海德公園－價(jià)格最高的在售樓盤 淮佐郡莊園－最具傳統(tǒng)韻味的樓盤 九溪玫瑰園－郊區(qū)別墅永遠(yuǎn)的痛 棲月苑 — 揚(yáng)州市區(qū)口碑最好的小區(qū)之一 蜀景花園 — 品質(zhì)感很差得農(nóng)民房 32 海德公園－價(jià)格最高的在售樓盤 海德園區(qū)內(nèi)遍布現(xiàn)代感較強(qiáng)的西式風(fēng)格別墅，項(xiàng)目從硬性的產(chǎn)品到軟性的宣傳都成功的詮釋了現(xiàn)代生活。 31 市場現(xiàn)狀 :: 作為住宅建筑的頂端，別墅給人的滿足已經(jīng)超出了最基本的生存需求意義。 那么市場上的別墅產(chǎn)品是否已經(jīng)將高品質(zhì)發(fā)揮到了極致呢？如果沒有，就是我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ? 私 營，三資企業(yè)發(fā)展良好，集聚型精品商務(wù)辦公市場發(fā)展前景良好。外來實(shí)力開發(fā)商的加入，有利于提高揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的開發(fā)水平。 ? 隨 著一些實(shí)力開發(fā)商精品別墅樓盤的開發(fā)，別墅價(jià)格還會(huì)有較大的上升空間。 別墅價(jià)格 :: 27 ? 2022年土地供應(yīng)達(dá)到頂峰 ,2022— 2022年供應(yīng)量降至 2867畝 ,預(yù)計(jì)今年也將維持在去年的供應(yīng)量 ,而同時(shí)今年 110月，揚(yáng)州別墅用地供應(yīng)約 25萬平方米，占商品房總供地量的 %,20222022年別墅用地總供應(yīng)約為 100萬平方米 ,已占總量 25%.泛城研究認(rèn)為，國家政策在揚(yáng)州這樣的二線城市延遲性和貫徹不徹底性，別墅類用地供應(yīng)計(jì)劃不 會(huì)停止 ,同時(shí)開發(fā)商手中的別墅用地也將陸續(xù)開發(fā)，預(yù)計(jì)未來兩年別墅市場的供應(yīng)較為充足 ,市場也將出現(xiàn)明顯的細(xì)分格局 . 歷年土地供應(yīng)（畝）11262297322851952867264201000202230004000500060002022 2022 2022 2022 2022 2022T10土地供應(yīng) :: 28 地塊編號(hào) 位 置 占地面 積 用途 容積率 綠地 率 建筑密 度 成交地 面價(jià) 出讓時(shí)間 成交單位 223 揚(yáng)子江北路東側(cè)，平山堂路南 143292 住宅商業(yè) 1725 ０５，８ 萊茵達(dá)集團(tuán)有限公司 228 友誼路西側(cè) ,平山堂東路南側(cè) , 邗溝東側(cè)（ A）、西側(cè)（ B） 14