【正文】 含三天）者，公司有權(quán)解雇。 第一 免費管理資料下載基地 第一 免費管理資料下載基地 不按規(guī)定辦理請假手續(xù)而未來上班者。 銷售人員不自覺簽到者。 ? 曠工處分：以下情況之一者，按曠工論處。 遲到（早退）第三次扣 8 元 /分鐘。 1. 處罰辦法： ? 遲到或早退處分 遲到（早退）第一次扣 2 元 /分鐘。 ? 事假不足半天者按半天計。 B 事假： ? 事假手續(xù)必須至少提前一天書面申請。 ? 病假手續(xù)必須當(dāng)天申請。 3. 病假、事假的請假手續(xù) A 病假： ? 銷售人員 因病需要休息、須有正規(guī)醫(yī)院證明。 公司銷售部 第一 免費管理資料下載基地 第一 免費管理資料下載基地 銷售人員管理制度 壹、 考勤辦法 1. 工作時間：早 8： 40——晚 7： 00，午間輪流休息。有關(guān)售出樓號應(yīng)在樓盤表中標(biāo)示。下述程序應(yīng)該在工作中嚴(yán)格執(zhí)行。如有違反，將按公司有關(guān)條例處理。 九、包含上述各類銷售合同及有關(guān)文件的客戶檔案屬保密性質(zhì)，業(yè)務(wù)人員不得擅自向無關(guān)人員出示或作其他用途；如有公安、司法機關(guān)人員因辦案需查閱、復(fù)印 客戶檔案，應(yīng)要求提供有關(guān)機構(gòu)的介紹信及出示來訪人員的身份證明文件并予記錄。如客戶在此前因任何理由未全部履行銷售合同規(guī)定的有關(guān)義務(wù)，公司銷售業(yè)務(wù)人員應(yīng)交樓及停辦房產(chǎn)證書，直到客戶交清購樓全款及按第六條有關(guān)規(guī)定支付欠款利息后才可為其完成全部購樓程序。 6． 如確因公司方面原因、不可抗力因素、市場的變化等客房拖欠、拒交樓款、要求換樓或退樓等情況，其處理辦法由公司即時另行確定。 六、上述第五條情況發(fā)生，經(jīng)審批程序認(rèn)可，其處理辦法規(guī)定如下： 1． 客戶因故拖欠樓款，須按應(yīng)付期至實付期收取所拖欠款的利息： 每期拖欠一個月內(nèi)的收取月息？ ‰ 每期拖欠三個月內(nèi)的收取月息？ ‰ 每期拖欠六個月內(nèi)的收取月息？ ‰ （上述罰息可參照當(dāng)時國家銀行公布的貸款情況處理，即予收回樓盤，沒收定金，該樓盤另行發(fā)售，該客戶已支付的部分樓款，應(yīng)從中扣除拖欠總額的？ %月息后，余款退還客戶：如客戶在交付定金后，首期款或全款拖欠超過二個月，則予沒收定金，收回樓盤； 2． 客戶在未辦銷售合同公證手續(xù)之前更改買主姓名，收取更名費樓款總價的？ %；此種更改如屬夫妻、父子等直系親屬關(guān)系，在客戶提交有效證明文件（復(fù)印件）及更名報告后，經(jīng)銷售部經(jīng)理簽署認(rèn)可，可免收更名費； 客戶在未辦理銷售合同公證手續(xù)之前更換樓號，收取更換樓號費樓款總價的1%；客戶以任何自身理由退樓，按上述第 1 款中“拒不交付樓款”相同辦法處理，應(yīng)退樓款需在該樓宇另行售出并收到樓款后才可退還客戶； 客戶在辦理銷售合同公證手續(xù)之后，公 司不再接受改變買主姓名、更換樓號及第一 免費管理資料下載基地 第一 免費管理資料下載基地 退樓事宜。 五、銷售業(yè)務(wù)人員在簽署和執(zhí)行銷售合同過程中，如發(fā)生下述情況應(yīng)及時向銷售經(jīng)理反映，銷售經(jīng)理如不能即時解決，應(yīng)報告主管總經(jīng)理審批處理： 1． 客戶以任何理由要求修改價格條件或付款方式； 2． 客戶因任何理由而拖欠不交付樓款的； 3． 因任何理由要求改變買主姓名、換樓或中止合同的； 4． 客戶以非標(biāo)價幣種支付樓款而其兌換率不能確定的； 5． 客房要求改變所購 樓宇的建筑格局、裝修條件的； 6． 其他導(dǎo)致經(jīng)濟糾紛的情況。 四、公司銷售業(yè)務(wù)人員應(yīng)在其主理的銷售項目確定后，嚴(yán)格執(zhí)行并督促客戶執(zhí)行有關(guān)的“銷售合同”。失效的“認(rèn)購書”應(yīng)予保存于“購樓客戶檔案”中備考，直至客戶獲得房產(chǎn)證書。此類“認(rèn)購書”應(yīng)在客戶履行部分（如按期支付首期樓款〔或全部〕并按期付清購樓全款）義務(wù)后?！吧唐贩抠I賣合同”應(yīng)使用政府統(tǒng)一制作的標(biāo)準(zhǔn)版本。 二、“銷售合同”的形式 各銷售項目中使用的“樓號確 認(rèn)書”、“樓宇認(rèn)購書”、“樓宇預(yù)定書”及可經(jīng)公證機關(guān)公證的“商品房買賣合同書”等。 作息制度安排表 上午 08:4012:00 工作時間 中午 12:0013:30 午休（輪流值班） 下午 13:3017:30 工作時間 晚上 17:3019:30 輪流值班 ? 周六日、節(jié)假日均實行輪流值班制，由銷售經(jīng)理統(tǒng)籌安排值班事宜。若委托他人代為辦理，該人須經(jīng)客戶授權(quán)并持有客戶的書面委托，銷售人員查證無誤后方可為其辦理交付入住手續(xù)。 辦理竣工樓宇面積測量（以深圳市為例） 1. 預(yù)售樓宇竣工后，由深圳市國土局測繪中心對房屋面積進行實際測量，所得實測面積即為客戶購買樓宇產(chǎn)權(quán)面積； 2. 在為客戶辦理購房款結(jié)算手續(xù)時，銷售人員以此實際測量面積為準(zhǔn)對銷售合同面積及銷售金額進行相應(yīng)調(diào)整。財務(wù)人員確認(rèn)資金已劃到公司帳戶后開收據(jù)或發(fā)票?？蛻艨稍谠撱y行辦理通存通兌的儲蓄存折，將所需支付的購房款存入其中，然后從其儲蓄存折中轉(zhuǎn)入公司在該銀行開設(shè)的帳戶。 第一 免費管理資料下載基地 第一 免費管理資料下載基地 2. 在銷售中涉及到某一具體客戶需辦理按揭貸款時，由經(jīng)手銷售人員配合公司財務(wù)部共同協(xié)助客戶辦理有關(guān)貸款手續(xù)； 3. 經(jīng)辦銷售人員協(xié)助客戶辦理完按揭貸款手續(xù)后，應(yīng)負(fù)責(zé)監(jiān)督落實貸款的發(fā)放，直至財務(wù)部確認(rèn)該款項已經(jīng)由貸款銀行劃入公司指定帳戶。銷售人員要把按揭貸款制度弄懂，不僅能熟練向客戶解釋按揭貸款的有關(guān)規(guī)定和程序，而且要能迅速地為客戶模擬出購買某一樓宇單位的貸款方案（包括貸款年限、成數(shù)、貸款利息、貸款本息及月還款額等）。合同執(zhí)行完畢或樓宇交付使用后，不接受任何更名； 6. 銷售合同執(zhí)行過程中，客戶提出更換樓宇單位，在公司利益不受損害的原則下，由客戶補足差價，支付原銷售合同金額 1%的變更費并提交換樓報告后，為其辦理合同變更手續(xù)； 7. 銷售合同執(zhí)行過程中，因公司自身原因，外界不可抗因素，導(dǎo)致客戶拖欠或拒交房款，要求退換樓宇等情況，由公司即時另行決定處理辦法； 8. 銷售合同執(zhí)行過程中，遇到其他上述未涉及問題，應(yīng)及時向銷售經(jīng)理反映情況。 1. 每簽訂一份銷售合同當(dāng)日內(nèi)，經(jīng)辦銷售人員需填寫《銷售合同執(zhí)行情況記錄表》，表中對客戶應(yīng)付款的金額、時間，實付款的金額、時間都有詳細(xì)記錄，銷售人員據(jù)實填寫，直至銷售合同執(zhí)行完畢后，送資料員存入客戶檔案； 2. 銷售合同執(zhí)行過程中，客 戶因故要求更改付款方式，銷售人員應(yīng)及時向第一 免費管理資料下載基地 第一 免費管理資料下載基地 銷售經(jīng)理反映，在符合公司銷售政策的原則下，由銷售經(jīng)理予以妥善解決； 3. 銷售合同執(zhí)行過程中，客戶因任何理由拖欠應(yīng)付房款，經(jīng)辦銷售人員應(yīng)及時催款，直至收齊，若催收無效，按銷售合同中有關(guān)違約條款； 4. 客戶以任何理由提出退房，按銷售合同中有關(guān)條款處理； 5. 銷售合同執(zhí)行過程中，客戶提出更換買主姓名，向客戶收取銷售合同金額 1％的變更費，并提交更名報告后，為其辦理合同變更手續(xù)。銷售合同一式四份，客戶、發(fā)展商、公證處及國土局各一份。 6. 由資料員將銷售合同按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)編號； 7. 雙方簽字蓋章后銷售合同開始生效。簽訂銷售合同前也需要與客戶進行充分的溝通和交流，與客戶商討合同中的有關(guān)條款形成共識后方可正式填寫銷售合同。客戶按約付足首期購房款，買賣雙方改簽商品房購買合同書。 簽訂銷售合同的程序 1. 客戶選中某一款樓宇單位，經(jīng)辦銷售人員在確認(rèn)該單位未售出后與客戶簽訂認(rèn)購書。 銷售合同管理 銷售合同的簽訂 第一 免費管理資料下載基地 第一 免費管理資料下載基地 ? 簽訂銷售合同要慎重，尤其是涉及金額較大的銷售合同應(yīng)更加謹(jǐn)慎。公司其它工作人員確因工作所需，要查閱銷售文書和資料 ，須持有分管銷售工作副總經(jīng)理的書面許可，并在資料員處登記后方可借閱，同時借閱人必須確保不將查閱到的內(nèi)容向外透露。 銷售成果的統(tǒng)計及報表的制作 1. 銷售成果統(tǒng)計報表可參照 省、市統(tǒng)計部門通行的格式和文本； 2. 指定專人按月、季、年對銷售成果進行統(tǒng)計和分析，制作統(tǒng)計報表； 3. 銷售成果統(tǒng)計報表一式三份，一份送行業(yè)主管部門，一份送主管銷售副總，一份由銷售部資料員存檔。鼓動他們到銷售現(xiàn)場來看樓，親身感受現(xiàn)場經(jīng)過精心營造的銷售氛圍，潛移默化的使之在心理上由不知道、不以為然逐步發(fā)展到接受和認(rèn)可，直至由衷的喜愛。通過對客戶的回訪，不斷與客戶接觸，增進了解，形成客戶網(wǎng)絡(luò)。 2. 對客戶提出的問題，有把握的按已有思路謹(jǐn)慎回答，并注意引導(dǎo)，保持解答口徑的一致性，避免隨意性和不確定性；沒有把握將問題解答清楚時，不要急于回答，以免 引起客戶的誤解； 3. 對接聽的每一個銷售電話都應(yīng)詳細(xì)記載在電話接聽記錄表上，作為原始銷售資料保存； 4. 原則設(shè)兩種銷售專線，其中一種作為工作電話（供銷售人員對外聯(lián)絡(luò)及收發(fā)傳真使用），另一種為客戶專用（只供客戶打進咨詢，不用作對外聯(lián)絡(luò)），可考慮安裝集線電話。 銷售熱線電話的接聽與記錄 1. 要求接聽電話時要始終保持禮貌熱情的態(tài)度，談吐清楚，不急不燥，并注意把握說話的節(jié)奏。 2. 銷售人員對產(chǎn)品要高度熟悉，客戶提出的問題要能對答如流，在與客戶第一 免費管理資料下載基地 第一 免費管理資料下載基地 交談接觸 過程中要善于揣摩和把握客戶心理，積極調(diào)動和引導(dǎo)客戶的情緒，調(diào)控銷售現(xiàn)場的氣氛和節(jié)奏。 銷售現(xiàn)場客戶接待 1. 銷售人員在接待赴營銷中心參觀洽談的客戶時要熱情大方，不卑不亢，注重形象。 辦理《預(yù)售商品房許可證》（以深圳為例） 1. 樓盤預(yù)售前須到深圳市國土局辦理《預(yù)售商品房許可證》 2. 辦理《預(yù)售商品房許可證》要提交以下資料的復(fù)印件： ? 營業(yè)執(zhí)照副本 ? 土地批租合同和土地使用權(quán)證 ? 建筑規(guī)劃許可證 ? 建筑施工許可證 ? 經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)的規(guī)劃方案和建筑平、立、剖面圖 ? 投資證明 銷售面積的計算和測量（以深圳為例） 1. 銷售面積即為所售房屋的建筑面積，由專人負(fù)責(zé)計劃，其計算成果作為簽訂 銷售合同時客戶所買的面積。 銷售廣告的投入和監(jiān)控 1. 根據(jù)銷售計劃和銷售進度計劃來制訂廣告投放節(jié)奏和力度，包括投放的額度、媒體、時間、版面等； 第一 免費管理資料下載基地 第一 免費管理資料下載基地 2. 對已投放的銷售廣告要進行監(jiān)控，密切注意廣告所產(chǎn)生的效果，并對其做詳細(xì)的記錄，然后對記錄的情況進行歸 納和分析。與這些部門保持密切的聯(lián)系，與其工作人員經(jīng)常進行溝通和交流并建立融洽的人際關(guān)系，對保障銷售工件的順利進行是十分必要的。 房地產(chǎn)市場調(diào)研 第一 免費管理資料下載基地 第一 免費管理資料下載基地 1. 待開發(fā)項目地塊環(huán)境中及周邊配套設(shè)施的調(diào)研； 2. 已開發(fā)項目（尚處于銷售過程中）地塊環(huán)境及周邊配套設(shè)施的調(diào)研； 3. 與已開發(fā)項目有競爭性同類樓盤的跟蹤調(diào)研 4. 本市具有一定規(guī)模的商品樓盤資料的定期搜集 5. 沈陽樓市現(xiàn)狀分析和未來走勢預(yù)測 6. 全國范圍內(nèi)尤其是北京、上海和深圳樓盤資料的搜集和樓市分析； 7. 密切關(guān)注國家的房地產(chǎn)業(yè)政策，新頒布的房地產(chǎn)法律法規(guī)，房地產(chǎn)專業(yè)報刊上發(fā)表的文章和公布的信息，努力把握中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和趨勢，為后繼開發(fā)項目的選擇定位提供參考和依據(jù)。會議內(nèi)容形成會議紀(jì)要，一式兩份。會議內(nèi)容形成會議紀(jì)要由資料員作為部門文件予以保留； 2. 全體銷售人員于每月月底舉行月度工作會議。 銷售工作例會制度 1. 全體銷售人員于每周一上午舉行例會。凡以特別價格成交，按所成交合同金額的百分之八十計取銷售提成。特別價格申請審批表經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽署后，經(jīng)辦銷售人員據(jù)此辦理銷售手續(xù)。 3. 如果確實因情況特殊，需以較低價格出售樓宇，經(jīng)辦銷售人員須填寫特別價格申請審批表。 2. 所有待售樓宇一律按公司統(tǒng)一制訂的價格表明碼實價銷售，除公司規(guī)定的價格優(yōu)惠外，任何客戶不再享有其他價格優(yōu)惠。 ? 銷售宣傳推廣計劃 ? 銷售宣傳推廣計劃由銷售部與企劃部共同協(xié)商配合完成。 銷售人員每月有銷售定額，未完成定額的，按銷售金額的 3?提成；達到銷售定額的，按銷售金額的 4?提成，銷售達到獎勵性額度時，超出部分按 5?提成，每筆提成中拿出 25％作為銷售部全體人員的公共提成，由銷