【正文】 管理1．管理不同檔次的小區(qū)是否應(yīng)具備不同的資質(zhì)管理不同檔次的小區(qū)不需具備不同資質(zhì)，物業(yè)管理公司只需于成立的第一年內(nèi)辦理三級（暫定）資質(zhì)證書，領(lǐng)取三級（暫定）資質(zhì)證書一年後按全國物業(yè)管理法規(guī)條例的最新辦法的標(biāo)準(zhǔn)重新申請管理公司所符合的資質(zhì)級別的資質(zhì)證書。 第五階段：正式認(rèn)證階段。 第四階段：認(rèn)證前準(zhǔn)備階段，包括：①選擇ISO9000認(rèn)證機構(gòu)。2如何引入ISO9000的認(rèn)證體系 具體認(rèn)證工作可分為如下階段： 第一階段：前期準(zhǔn)備階段，主要工作包括：①召開全體員工大會進(jìn)行動員工作，向員工灌輸ISO9000知識；②任命一名管理者全面負(fù)責(zé)認(rèn)證各項工作；③成立文件編寫小組；④由顧問或?qū)＜覍ξ募帉懶〗M進(jìn)行認(rèn)證知識培訓(xùn) 第二階段：文件準(zhǔn)備階段，主要工作包括：①建立質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)；②確定管理職責(zé)；③整理現(xiàn)有種類文件和表格；④按ISO9000要求，全面建立公司質(zhì)量體系文件 第三階段：ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)試運行階段，主要工作有：①將初步建立的質(zhì)量體系文件在公司各部門全面試運行。4. 組織成員到已獲得示範(fàn)稱號的物業(yè)參觀學(xué)習(xí)並請專家現(xiàn)場指導(dǎo)。2. 針對考評標(biāo)準(zhǔn)逐條對所管物業(yè)進(jìn)行自評，將發(fā)現(xiàn)的問題匯總整理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立健全印章管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)主大會財務(wù)專用章和業(yè)主委員會印章應(yīng)由業(yè)主委員會確定的專人保管，並按印章管理制度使用。1業(yè)主大會組成之職責(zé) 《物業(yè)管理條例》中業(yè)主大會履行下列職責(zé)：1. 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；2. 選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；3. 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；4. 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，並監(jiān)督實施；5. 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；6. 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。設(shè)主任1名，副主任1名，由業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力，且具有完全民事行為能力的業(yè)主擔(dān)任?！惫蕘K非一定要成立業(yè)主委員會?！?具體實施辦法由省、自治區(qū)、直轄市自行制定而不同。建築面積 1業(yè)主委員會成立之時間 《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定：“住宅區(qū)已入住率達(dá)到百分之五十以上時或自第一個業(yè)主入夥之日起滿兩年的，開發(fā)建設(shè)單位或其委託的單位應(yīng)當(dāng)及時告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到告知之日起六個月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。建築面積9住宅車位/100m178。建築面積5普通辦公樓車位/100m178。建築面積3飯店、酒家車位/100m178。 機動車停車位配置標(biāo)準(zhǔn)表序號類別單位配建標(biāo)準(zhǔn)1高中檔旅館（賓館、招待所）車位/100m178。1物業(yè)單元與車位之配置比例現(xiàn)時深圳市有關(guān)物業(yè)單元與車位之配置比例法規(guī)還不夠完善。月保管的車輛，在本場臨時進(jìn)出不得另行收費。收費標(biāo)準(zhǔn)車類一類（含多層住宅區(qū)、高層商住樓、住宅樓）二類（含工業(yè)小區(qū)、寫字樓、商業(yè)大廈、賓館、酒家、碼頭等）多層住宅區(qū)高層商住樓（住宅樓）臨時保管月保管臨時保管月保管臨時保管月保管露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)露天室內(nèi)小型汽車含2噸以下人貨車、19座以下旅行車各類小型客車、小轎車5元/次首兩小時5元第3小時起3元/小時1202005元/次首兩小時5元第3小時起3元/小時2504005元/次首兩小時5元第3小時起3元/小時300500中型汽車含25噸貨車2040座旅行車、客車10元/次　250　10元/次　500　10元/次　600　大型汽車含5噸以上貨車、拖車、平板車、集裝箱車15元/次　360　15元/次　750　15元/次　900　說明：本表所稱的各類汽車含柴油車和改用的液化氣為燃料的車輛。 停車場服務(wù)內(nèi)容 停車場是指供機動車停放的各種室內(nèi)或者室外場所，其服務(wù)內(nèi)容包括：1. 禁止亂停放車輛，在道路兩旁及出入口等重點位置設(shè)立禁放標(biāo)誌牌；，鋪設(shè)減速板，確保行人安全；，對機動車出入進(jìn)行登記，設(shè)專人指揮車輛進(jìn)出物業(yè)區(qū)域並在規(guī)定區(qū)域整齊停放；，檢查有無消防安全隱患，保證車輛安全；，每天清掃車場，並定期清洗車場。 不過，解決停車難的問題，靠業(yè)主和物業(yè)管理公司只是屬於“治標(biāo)”，在寸土寸金的土地開發(fā)利用中，工程前期就應(yīng)充分考慮到停車庫的問題。 　　 4) 加強車場（車庫）的管理。 開發(fā)利用室外停車場地下空間，向地下發(fā)展開拓使用車位。有條件的可以請示交通管理部門在車道上劃停車線解決。 2) 車位的合理分佈、設(shè)計及劃線都直接影響到車位數(shù)量。工程設(shè)計可採取中心通道停車、升起後向兩側(cè)停放車輛的方法，設(shè)備可統(tǒng)一也可獨立城一個橫跨整體，合理地運用好空間。比如每個車位可以改造成上下雙層車位，利用升降裝置把車輛升起。管理公司如何處理車場車位數(shù)量不足 　 管理公司處理車場車位數(shù)量不足，可以考慮如下方法：1) 運用現(xiàn)有車位，合理分配。深圳市會所經(jīng)營：自營還是外包 深圳市會所經(jīng)營以外包方式較多，此方式可減少人員和物資的投入，降低經(jīng)營的風(fēng)險，並能給物業(yè)公司帶來較穩(wěn)定的收入。商品房的開發(fā)商若將其贈送給個別購房者，構(gòu)成了對其他購房者天臺使用權(quán)的侵害，其贈送行為應(yīng)屬無效。發(fā)展商能否送樓頂予業(yè)主“天臺花園”發(fā)展商不能送樓頂予業(yè)主天臺花園?！?一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，倘若一個項目分四期，怎樣區(qū)分其物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理區(qū)域的劃分，除了可從建築物外觀上區(qū)分外，還可在不同的區(qū)域設(shè)立標(biāo)識牌，種植不同的綠化品種作為區(qū)分區(qū)域的方式，也可對不同區(qū)域?qū)嵭蟹忾]式管理，在不同期的管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立管理處，安排工作人員專職負(fù)責(zé)該區(qū)域的物業(yè)管理工作。酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其餘全部用於物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)餘或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。4．高層或多層住宅一樓應(yīng)否承擔(dān)電梯運行費一樓為電梯起始占的住戶不應(yīng)承擔(dān)電梯運行費，二樓以上的電梯運行費不進(jìn)行區(qū)分。3．裝修期間，需要繳納那些費用裝修期間的垃圾應(yīng)由業(yè)主負(fù)責(zé)在規(guī)定的期限內(nèi)清運，亦可委託物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運，清運費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商規(guī)定。2．在裝修期間，是否可減免管理費不能。l 行政人事管理1．管理處應(yīng)和哪些政府行政部門理順關(guān)係物業(yè)管理處應(yīng)與政府的工商行政管理局註冊分局、深圳市住宅局及區(qū)住宅局、深圳市國土資源管理局、深圳市物業(yè)管理協(xié)會、深圳市勞動部門、物價局、深圳市國稅及地稅局等保持良好關(guān)係。10．如何開通水、電、煤氣、電話、有線電視、直飲水等公共設(shè)施以上項目的開通事宜，物業(yè)管理公司都可與各單位協(xié)商，各單位可授權(quán)物業(yè)管理公司為其代辦。保安之配置設(shè)備包括：統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一皮鞋、統(tǒng)一帽子、皮帶、警棍、精神帶（可選）、手電筒、對講機。 8．保安隊之服裝、配置設(shè)備要求按公安部要求，從2001年6月1日起，全國保安員統(tǒng)一穿著和佩戴公安部監(jiān)製的全國統(tǒng)一的保安服式與標(biāo)誌。l 設(shè)立內(nèi)部保安組織之程序為：應(yīng)當(dāng)以其獨立的安全守護區(qū)域為單位，向所在地公安派出所提出申請，公安派出所在７日內(nèi)提出意見，由所在地縣級以上公安機關(guān)在１５日內(nèi)作出批準(zhǔn)或不批準(zhǔn)的決定。－ 有固定的辦公場所；　　－ 有一定數(shù)量的保安員；－ 有健全的管理制度和福利制度。3．管理處需要購買那些保險險種1) 管理處應(yīng)購買如下險種：公眾責(zé)任險、財產(chǎn)一切險2) 可選擇購買如下險種：－ 機器設(shè)備損壞險－ 停車場責(zé)任險－ 現(xiàn)金險－ 雇主責(zé)任險－ 雇員忠誠險4．如何選聘合適的保險方案可通過保險經(jīng)紀(jì)公司選擇合適的保險方案，其中，選擇合適之保險方案應(yīng)注意： － 費率 － 保險公司過往業(yè)績 － 險種5．發(fā)生意外事件後，如何理賠 1. 第一時間通知保險公司，並告之大概損失情況；2. 拍照或錄影取得證據(jù)；由保險公司勘查現(xiàn)場；聯(lián)繫維修單位報價；3. 將具體損失通知保險公司，對方確認(rèn)後展開維修；4. 將維修發(fā)票和“損失追討授權(quán)書”（視乎保險公司需要）送給保險公司。如只委派委託人辦理需出示本人及購房者本人的身份證原件及出示委託書原件。裝飾裝修企業(yè)自行採購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。有防水要求的廚房、為衛(wèi)生間和外牆面的防滲漏為五年。10．裝修前施