【正文】 ，抵押登記與保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，抵押期間保險(xiǎn)單正本由銀行保管；另外，視實(shí)際情況由合同雙方辦理合同公證。 貸前審查 銀行同意受理借款申請后，銀行經(jīng)辦人員需要對借款人的主體資格、借款材料的真實(shí)性和有效性、借款人現(xiàn)有銀行信用、保證人保證資格和能力、抵（質(zhì)）押物合法、有效性等進(jìn)行審查，并做出評價(jià)。 五、個(gè)人抵押貸款程序 貸款申請 由借款人向銀 行提出借款申請，填寫個(gè)人住房貸款申請表，并遞交有關(guān)材料。 1 如果借款人有配偶的，其借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示相應(yīng)結(jié)婚證或戶口簿等證明文件材料。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 19 頁 共 61 頁 借款人用于購買（建造、大修）住房的自籌資金的有關(guān)證明。 保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。 抵（質(zhì)）押物的清單及權(quán)屬證明文 件，有處分權(quán)人出具的同意抵押或質(zhì)押的有價(jià)證券等。 貸款銀行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或其他償債能力的證明資料。 四、申請個(gè)人住房抵押貸款須提供的主要材料 個(gè)人住房貸款申請表。 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。 有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。 三、申請個(gè)人住房抵押貸款的基本條件 再中國境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應(yīng)在 18 周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過 65 歲，女性不超過 60 歲。 償還比率 通 常指借款人分期償還貸款的數(shù)額占其同期收入的比率。 利息 借款人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)當(dāng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。 住房抵押貸款成數(shù)指貸款額與樓價(jià)的比率，目前在國內(nèi)住房抵押貸款一手房最高的住房抵押貸款成數(shù)為8 成。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 18 頁 共 61 頁 首付比率 通常指購買住房時(shí)首期付款額占所購住房總價(jià)的比率。組合貸款是由政策性和自營性兩個(gè)獨(dú)立的貸款品種組成，抵押物相同，但其貸款的主體、資金來源、利率不同，因此需要分別簽訂借款合同。該類貸款銀行資金成本較高，利率 相對高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。該類貸款下以盈利為目的，實(shí)行“低進(jìn)低出”的利率政策，帶有較強(qiáng)的政策性，貸款額度受到限制。 第四節(jié) 住房抵押貸款知識 一、住房抵押貸款概念 住房抵押貸款是售房者 (或擔(dān)保公司 )、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預(yù)售部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，售房者（或擔(dān)保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔(dān)保，在購房者不能按時(shí)履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。 印花稅：是對因商事活動、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。 教育費(fèi)附加：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為 5%。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易 ，避免發(fā)生隱價(jià)、滿價(jià)等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時(shí)，也可以直接委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對房屋價(jià)值進(jìn)行評估，以評估價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。 計(jì)稅依據(jù)：契稅的計(jì)稅依據(jù)是土地、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽定的契約價(jià)格。 客稅對象：契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。納稅人：在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為納稅人。 四、土地增值稅 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅。 二、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅是以城鎮(zhèn)土地為客稅對象，向擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。 納稅地點(diǎn)和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。 稅率：房產(chǎn)稅采用比例稅率。 客稅依據(jù)：對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除 10~30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納。 課稅對象的 征稅范圍：房產(chǎn)稅的課稅對象是房產(chǎn)。 納稅人：凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。緊密相關(guān)的稅有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。 國際因素：主要指國際經(jīng) 濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 16 頁 共 61 頁 社會因素：主要指政治安定狀況、社會治安程度、城市化水平等。 經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲蓄、消費(fèi)水平、物價(jià)水平、金融狀況等。 行政因素：是指影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政措施等方面的因素。 理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價(jià)格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。 二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 房地產(chǎn)的價(jià)格是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，主要有以下九大類： 供求狀況：房地產(chǎn)的供給 和需求是形成房地產(chǎn)價(jià)格的兩個(gè)最終因素。 稅費(fèi) 稅費(fèi)是應(yīng)向國家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個(gè)人對國家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。 房屋建筑安裝工程費(fèi) 是指建造房屋所需的工程費(fèi)用，是施工企業(yè)建造房屋的出廠價(jià)格，包括各種材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)、施工企業(yè)利潤和稅金等； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 包括建造小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污、照明、通訊，綠化、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施的建 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 經(jīng)營管理費(fèi) 指房屋由生產(chǎn)過程轉(zhuǎn)入流通過程中，即由房屋建成到出售過程中，房屋開發(fā)經(jīng)營單位的管理人員所 銷售費(fèi)用 是指在銷售房屋的過程中發(fā)生的營銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)等。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 15 頁 共 61 頁 地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。 （ 5）共有公共面積的分?jǐn)傆?jì)算： 每戶應(yīng)攤面積 =共有公用房屋建筑面積的總和 /各戶房屋建筑面積之和 *該戶房屋建筑面積 第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)知識 一、房 地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)格主要由以下十個(gè)方面組成： l、土地取得費(fèi)用 有四種情況：一是征用農(nóng)地取得土地的征地費(fèi)；二是在城市中取得土地的房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；三 是通過政府有償出讓取得土地的地價(jià)款；四是通過二三級市場有償轉(zhuǎn)讓取得土地的購買價(jià)款。 （ 4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計(jì)算。 （ 2）穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的門廳、大廳不分層高均按一層面積計(jì)算，回廊部分按其投影計(jì)算面積。 (10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐 體所占的面積。如果商品房的公用面積分?jǐn)偟枚?，出房率就要低一些? （ 7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主 管部門登記確權(quán)認(rèn)定。 （ 4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 以上（含 ）的永久性建筑。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu) 面積）。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。 效果圖：有小區(qū)總體效果圖和裝修效果圖，是由專業(yè)人員設(shè)計(jì)的，在建筑物尚未建成前對建筑物的多種描述，是一種對建筑物進(jìn)行美化的方法。 結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求。 建筑立面圖：按一定比例繪制的建筑物在垂直方向上的投影圖，主要表示建筑物的外觀形狀，是做外部裝修的外部依據(jù)。 建筑平面圖：按一定比例繪 制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向 (出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等 )的布置和組合關(guān)系。 總平面圖：用來說明建筑物所在具體位置和周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，一般在圖上標(biāo)出擬建建筑物和周圍已建建筑物的外形、層數(shù)和它們的相對位置關(guān)系，標(biāo)出建筑物周圍的地形、道路、水源、電源等，圖上一般繪有指北針。 ⑥ 總體的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式〈以具體實(shí)例為標(biāo)準(zhǔn)〉 備注：以上所述 ，建議培訓(xùn)時(shí)須重復(fù)檢查，務(wù)必做到深刻理解，熟練掌握， 可結(jié)合具體小區(qū)情況詳細(xì)說明。 ： 居住總?cè)丝?/總用地面積（ 600～ 800 人 /公頃） 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 13 頁 共 61 頁 公共建筑比例： 公共建筑面積 /總住宅面積（一般為 16%～ 20%） 配套商業(yè)面積比例： 配套商業(yè)面積 /住宅建筑面積（規(guī)定為 5%） ： ① 屋頂是由層面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、隔熱層、頂棚組成。 ？ 答： 1～ 3 層為低層； 4～ 6 層為多層； 7～ 9 層為中高層； 10 層以上為高層。 ？ 答： ○ 1 .居住用地 70 年； ○ 2 .工業(yè)用地 50 年； ○ 3 .教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年； ○ 4 .商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年； ○ 5 .綜合或其它用地 50 年。 5.“五證俱全”是指哪五證？ 答： ○ 1 .建筑施工許可證 ○ 2 .房屋預(yù)售許可證 ○ 3 .建筑用地規(guī)劃許可證 ○ 4 .國有土地使用證 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 12 頁 共 61 頁 ○ 5 .建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ？ 答：水通、電通、煤氣通、場地平整。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。它的特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性強(qiáng)，抗震性能好，耐用年限較長。 2. 何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑？ 答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。 策源房地產(chǎn)投資顧問有限公司 第 11 頁 共 61 頁 居住人口密度 ：居住人口密度＝居住總?cè)丝?/總用地面積 公共建筑比例 ：公共建筑比例＝公共建筑面積 /住宅建筑面積 一． 問答： 1. 何為磚混結(jié)構(gòu)建筑？ 答：磚混結(jié)構(gòu)建筑的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。 建筑間距 ：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。一般地區(qū)，其建筑高度，平頂房屋按女兒墻高度計(jì)算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度計(jì)算。 用地紅線 ：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限。 用地性質(zhì) ：是指規(guī)劃用地的使用功能。 柱 ：是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載。 土地使用權(quán)劃撥 ：是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償 、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。車不能停在道路上。當(dāng)前盛行的歐陸風(fēng)格是對歐美傳統(tǒng)建筑藝術(shù)的借鑒。 3節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調(diào)省電 等 — 系列措施而設(shè)計(jì)成的未來居住建筑。 3社區(qū)服務(wù)半徑：此環(huán)境泛指生活、文化、教育、商業(yè)、衛(wèi)生保健、綠化、交通、環(huán)衛(wèi)等一系列外條件，是衡量居住水平的總稱。 3組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。 高新技術(shù)在住宅中的體現(xiàn)，隨科技發(fā)展其程度不斷提內(nèi)容增多，當(dāng)前住宅中應(yīng)具有安全報(bào)警 (防火、防盜、防煤氣泄漏 )三表 (水、電、煤氣 )自動計(jì)表抄表計(jì)費(fèi)，以及現(xiàn)代化通訊 (電視、電話、上網(wǎng) )技術(shù)裝備條們件。 2復(fù)式住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。住宅一般要求在冬日少有 1 小時(shí)的日照。 2日照：建筑物能迎受到陽光的程度。 2非承重墻：對整體建筑不起承重受力作用，但有可能對局部構(gòu)件有支持、荷重作用的墻休。 2開間：一般把建筑長向的柱與柱之間，或墻與墻之間的 距離。 進(jìn)深：建筑中表示橫向 (建筑短向 )尺度的名稱。 1戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡化的名稱，如二室 —— 廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。 1隔音：建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)（墻體屋面）減低噪 聲的能力以減少分貝（ DB）數(shù)表示。 1通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。（綠地不包括屋頂、曬臺的人工綠地） 1配套：使功能達(dá)到完善的措施；建筑中有社會公共設(shè)施配套，小區(qū)生活環(huán)境配套；住宅內(nèi)部有生活設(shè)施配套等，其程序由于標(biāo)準(zhǔn)不同而不同。 1綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。容積率可根據(jù)需要制定上限和下限，容積率的下限