資產(chǎn)評估自學(xué)考試重點(diǎn)中的重點(diǎn)-文庫吧資料
2025-04-01 04:14本頁面
【正文】 ，并且有效期較長。區(qū)域因素的修正。交易行為的補(bǔ)正。建筑物評估的原則（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則建筑物成本的構(gòu)成建筑安裝工程費(fèi)前期費(fèi)用其他費(fèi)用間接費(fèi)用合理利潤資金成本稅金市場法評估建筑物的程序資料收集。用途產(chǎn)權(quán)政策因素 國家經(jīng)濟(jì)政策每個(gè)時(shí)期都有一定的重點(diǎn)和方向。經(jīng)濟(jì)地理因素 在我國政治經(jīng)濟(jì)文體發(fā)展極不平衡。建筑物評估的特性（一）建筑物價(jià)值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點(diǎn)（二）建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約（三）建筑物功能、用途及評估方法建筑物評估時(shí)需考慮的因素物理因素 這是建筑物價(jià)格的決定因素。估算土地增值收益?！」浪憷ⅰ９浪阃恋亻_發(fā)費(fèi)。市場法評估機(jī)器設(shè)備的基本步驟（一）對評估對象進(jìn)行鑒定，獲取評估對象的基本資料（二）進(jìn)行市場調(diào)查，獲取市場參照物（三）因素比較（四）計(jì)算評估值第四章 建筑物評估房地產(chǎn)的特征位置固定性耐用性影響因素多樣性投資大量性保值增值趨勢房地產(chǎn)的評估程序 明確評估基本事項(xiàng)擬定評估工作方案實(shí)地勘查搜集資料選用評估方法評定估算確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報(bào)告第五章 土地使用權(quán)評估土地使用權(quán)是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成總體來說包括購買費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)。機(jī)器設(shè)備評估的程序明確評估目的；清查機(jī)器設(shè)備，明確評估對象；對機(jī)器設(shè)備進(jìn)行鑒定，確定其適用性、可用性及主要技術(shù)參數(shù)；研究確定評估方法，搜集相關(guān)信息資料；評定估算，撰寫評估報(bào)告。機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)： 單位價(jià)值高、使用期限長；價(jià)值高低與所處地域不具有直接關(guān)系；機(jī)器設(shè)備中依附著無形資產(chǎn)；機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代較快?！≡u估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約?！≠Y產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。（二）市場法與成本法的區(qū)別（1）從買者和賣者的角度考慮不一樣；（2）市場法市價(jià)和成本法的價(jià)格包含的內(nèi)涵不一樣；（3）市場法和它的原始成本沒有直接關(guān)系，而成本法和它的歷史成本是有直接關(guān)系的；（4）成本是按照它的重置成本（全新的重置成本），全新重置成本就是重新購置一臺全新的資產(chǎn)所花費(fèi)的全部支出扣減各項(xiàng)損耗來確定的，而市場法是按照它選定一定的參照物進(jìn)行功能價(jià)值因素調(diào)整，而得到評估值的一種方法。例如，市場法中分析和調(diào)整參照物價(jià)格與被評估資產(chǎn)價(jià)格的差異因素，會用到折現(xiàn)和資本化的技巧；在成本法中，對功能性貶值等的確定也要采用折現(xiàn)和資本化的方法。評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評估價(jià)值。收益法的缺點(diǎn)（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估重置成本的估算重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法 規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值經(jīng)濟(jì)性貶值是由于國家政策因素或宏觀調(diào)控因素影響這個(gè)資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價(jià)值不能很好發(fā)揮。收益法 收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）收益額（二）折現(xiàn)率和資本化率（三）收益期限收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn) 收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參考物條件下可廣泛地應(yīng)用；有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。市場法評估資產(chǎn)的步驟明確評估對象；進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；分析整理資料并驗(yàn)證其真實(shí)性，判斷選擇參照物；把被評估資產(chǎn)與參照物比較；分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在： 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格； 評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。成本法是指在評估資產(chǎn)時(shí)按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。資產(chǎn)評估程序的重要性（一）資產(chǎn)評估程序是
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