【正文】 % 5% 目標(biāo)客戶定位比例 客 戶 群 體 比 例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格定位 市場比較法： 缺乏可比性物業(yè) 收益還原法： 對租金增長難以準(zhǔn)確預(yù)測 定價方法的選擇 以上兩種定價法不適用本項目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 同致行認(rèn)為： 本項目適合采用 市場比較法 與 增長趨勢分析法 相結(jié)合定價法 價格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格定位 市場比較法定價： 中心區(qū)首層均價： 約 45000元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格定位 中心區(qū)首層商業(yè)價格年平均增長 14% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價格定位 價值增長趨勢分析： 從商業(yè)理論上講，一個商業(yè)項目核心價值由新興 —發(fā)展 —繁榮 —衰落周期通常為 10年，在增長期其商業(yè)價值以 10% ~20%的速度遞增。 而 1F、 2F放臵特色餐飲的目的是為了細分消費群，將目標(biāo)定位于大眾消費群體，吸引人流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃總結(jié) 在地面 1F東西兩側(cè)放臵高檔餐飲的目的是為了更好的利用中心區(qū) 45萬平米綠地廣場景觀優(yōu)勢，充分兼顧美食與視覺的雙重享受。W、仙蹤林、大皇拉面、海皇粥店、稻香、味千拉面 ?中外名品未來街市 Welle、華潤、百佳、 Jason’s Place Market ?特色餐飲 元綠壽司、 SUSHI KING壽司、亞馬遜巴西烤肉、蕉葉咖喱屋、 Mr. Pizza ?主題店 /娛樂休閑館 生活館： 屈臣氏、千色店、妍麗 糖果店 /蛋糕店： Breaktalk、 Dunkin Donuts、 TCBY、可頌坊、零食物語、哈根達斯 書店： Kinokuniya、 Times The Bookshop、誠品 影像店： HMV Superstore、博恩凱、聆聽、 Power Station 兒童樂園 /數(shù)碼館： ToyR’us、 Nikko Toys、 Toycity、 Entertainment 4U、玩具反斗城、美國冒險樂園、方特科技樂園、方特兒童樂園、 AMC 規(guī)劃建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 重 點： 地下二層目前不作銷售，僅用于租賃經(jīng)營獲取收益，以確保項目資金鏈順暢，實現(xiàn)利潤最大化。 Spencer、 INNO GALERIA ?高檔特色餐飲 丹桂軒、鳳凰樓、西湖春天、海港大酒樓、翁泰酒樓、越香苑越式美食、 illy、KOSMO、印度小廚、南國西餐酒吧、廚房制造 精品服飾 Bata Shoes、 Browns Shoes、 Champs、 Converse、 FILA、 KSWISS、 Swatch、時間廊、英納格、謝瑞麟、周生生、 U 5th Street、 bossini、 ab+b、 ONLY、Jessica、 COZZI、 On amp。B’s、 Universal Traveller、 Furla、 Levi’s、 Nautica、 POLO of Ralph Lauren、 United Colors of Beton、 KENZO、 MNG、 Tommy Hilfiger、Banana Republic、 MORGAN ?主力店 Isetan、崇光 Sogo、 Marks amp。 體驗式消費 體驗式消費將是未來的主流消費方式，他不僅滿足多元化的需求，提供特色化和舒適的購物環(huán)境，更關(guān)注消費者的購物感受，如：華南 MALL的水上購物、上海新天地的歷史風(fēng)情、周莊人家的旅游主題 …… 第一代 mall： 第二代 mall： 第三代 mall： 主題定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 時尚 科技 旅游 文化 體驗主題 主題定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 時尚文化 主題公園式 說明： 商業(yè)面積小于 5萬平米為市區(qū)級商業(yè)中心，輻射半徑 5~10公里 大于等于 5萬小于 10萬平米為市級商業(yè)中心，輻射半徑 10~20公里 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 終端消費者定位 主力消費群體為中高收入階層，包括中心區(qū)及關(guān)內(nèi)外富人 階層、中產(chǎn)階級、小資、白領(lǐng)；以及在企事業(yè)單位從事管 理和經(jīng)營的人士。 ?華南首家太平洋百貨進駐 其它入駐商家： 時代華納、舞鶴、肯德基、必勝客、星巴克 …… 目前招商率已超過 50% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 面對怡景中心城如此大體量商業(yè)項目， 我們應(yīng)如何應(yīng)對？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 應(yīng)對策略 商業(yè)倫理觀 “ ” —— 對立與統(tǒng)一 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 應(yīng)對策略 倡導(dǎo) “ 商業(yè)倫理學(xué) ” 概念， 與怡景形成對立統(tǒng)一競爭關(guān)系 ——先統(tǒng)一，后對立 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 統(tǒng)一化策略 ：經(jīng)營方式及管理運營上達成統(tǒng)一，共存共榮， 做旺并帶動中心區(qū)整體商業(yè)氛圍及檔次的提升 ? 對立性策略 ：全面超越（品牌商家檔次定位全面提升） 局部超越（在主題和品味上局部差異化） 應(yīng)對策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Chapter3 項目分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目概況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Ｓ 優(yōu)勢 ? CBD核心區(qū)域、中心區(qū)復(fù)合中軸帶 ? 集行政、商務(wù)、會展、居住、休閑、旅游于一體的真正 “ 城市核心 ” ? 雙地鐵 ? 國商品牌及上市公司實力 ? 會展中心人流直接通達的購物中心 ? 周邊五星級酒店及高檔寫字樓群 ? 純商業(yè)物業(yè)的概念 ? 多條交通干線的貫穿 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Ｗ 劣勢 ? 怡景商業(yè)項目的啟動，引發(fā)同質(zhì)競爭 ? 目前商業(yè)區(qū)域氛圍較差，人氣尚未聚集 ? 對手建筑體量大，定位招商工作已進入實質(zhì)性階段 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Ｏ 機會 ? 中心區(qū)開發(fā)日漸成熟， ? 中軸線 20xx年 6月份正式動工 ? 會展中心投入使用、地鐵開通，商業(yè)價值逐漸凸現(xiàn) ? 寫字樓住宅的銷售及入住率逐漸提高，帶旺人氣 ? 商業(yè) “ 生地 ” ，衍生無限商業(yè)空間 ? 深港一體化 ——CEPA經(jīng)濟 ? 大珠江三角洲城市帶 ? 與怡景項目共筑商圈，成為深圳市場一大亮點。房屋 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 我們最大的 “ 敵人 ” ——怡景中心城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 項目指標(biāo) 項目名稱 怡景中心城 發(fā)展商 深圳怡景中心城商業(yè)投資發(fā)展有限公司 項目規(guī)模 總建面 12萬平米，商業(yè)出租面積近 10萬平米。EL時尚生活百貨 一期已全面開業(yè)，二期在建 金光華廣場 12萬平米 百貨、超市、美食名店、電玩世界、電影院、休閑娛樂等 統(tǒng)一招商， 不銷售 可頌坊、元綠回轉(zhuǎn)壽司、咸亨酒店、陶源酒家 等 已于 04年11月全面開業(yè) 中信城市 廣場 中心 +3萬平米星光廣場 百貨店、超市、專賣店、星光休閑廣場 統(tǒng)一招商(月租金 525元 /平米起 ) 西武百貨 \吉之島 \ 王子廚房等 三期在建，預(yù)計 05年10月發(fā)