【正文】 以上，投資結(jié)構(gòu)趨于 年輕化，中青年已開始成為商鋪投資的主力軍。 ?注重體驗(yàn)式消費(fèi)的 “第三代摩爾” 將成為潮流。 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年 月 套 數(shù) 建筑面積 金 額 均價(jià) (建筑面積 ) 20xx年 m2 20xx年 11539 m2 20xx年 14668 m2 20xx年 1月 1077 m2 20xx年 2月 732 m2 4 相關(guān)數(shù)據(jù) 總體銷售和價(jià)格情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)性分析 ? 商服物業(yè)空臵率呈現(xiàn)總體緩慢下降趨勢 ? 20xx年實(shí)現(xiàn)銷售面積達(dá)歷史最高， 20xx年同比下跌 % ? 20xx年商服物業(yè)竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積均創(chuàng)歷史新高 ? 銷售價(jià)格呈逐年上升趨勢，未來兩年內(nèi)將趨向平緩增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ——晶島國際廣場競標(biāo)報(bào)告 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深國商為深圳市知名國企開發(fā)商，如成為合作伙伴，將派遣最精銳力量，全力以赴，攜手將晶島國際廣場打造成 中心區(qū)商業(yè)首個(gè)經(jīng)典成功案例。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳市零售業(yè)發(fā)展情況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn) 1 ? 大型購物中心和小規(guī)模便利店形式呈現(xiàn)逐漸增多趨勢 ? 社區(qū)店數(shù)量在全市范圍內(nèi)數(shù)量已達(dá) 10822個(gè) ? 零售業(yè)中高端檔次相對缺乏，商場同質(zhì)化嚴(yán)重 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 未來發(fā)展趨勢 ?預(yù)計(jì)未來 5年，深圳的 零售總額 可翻一番。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳市主要商圈及發(fā)展 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳商業(yè)呈多中心的發(fā)展格局，已形成東門、華強(qiáng)北、人民南、深南中路、華僑城、南山、龍崗、寶安等八個(gè)較為成熟的商圈。 3 客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年收入水平 4 客戶分析 年收入 530萬的中產(chǎn)階級占 70%以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一樓或街鋪 : ? 3萬元以下的占 56% ? 3—5萬元的占 25% ? 5—7萬元的占 19% 價(jià)格承受力 5 客戶分析 二樓 : ? 2萬元以下的占70% ? 2—3萬元的占 23% ? 3—4萬元的占 7% 中低價(jià)位受市場廣泛接受，高價(jià)位也有一定支撐，首層價(jià)格承受力明顯高于二層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 接受總價(jià) 6 客戶分析 100萬以下的中低價(jià)位接受度較高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 需要 10平方米 以下小商鋪的占 55% ? 需要 10—50平方米 中小商鋪的占 25% ? 需要 50平方米 以上大面積商鋪 的占 20% 需求面積 7 客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Chapter 3 微觀市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中心區(qū)競爭商業(yè)市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查 接下表： 項(xiàng)目名稱 裙房面積 (m2) 商鋪?zhàn)馐?狀況 商鋪均價(jià) (元 /m2) 月租 (元 / ) 主要商家 航天大廈 5層共20xx0 只售不租 一層： / 勝記酒樓 興業(yè)銀行 3層共 6000 只售不租 1F：街鋪 5 。EL時(shí)尚生活百貨 一期已全面開業(yè)，二期在建 金光華廣場 12萬平米 百貨、超市、美食名店、電玩世界、電影院、休閑娛樂等 統(tǒng)一招商， 不銷售 可頌坊、元綠回轉(zhuǎn)壽司、咸亨酒店、陶源酒家 等 已于 04年11月全面開業(yè) 中信城市 廣場 中心 +3萬平米星光廣場 百貨店、超市、專賣店、星光休閑廣場 統(tǒng)一招商(月租金 525元 /平米起 ) 西武百貨 \吉之島 \ 王子廚房等 三期在建，預(yù)計(jì) 05年10月發(fā)售，12月完工 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 總結(jié)性分析 通過分析，以上三個(gè)項(xiàng)目的地鐵效應(yīng)并未體現(xiàn)，地鐵人流對中高檔地鐵上蓋商業(yè)繁榮未能構(gòu)成必然的支撐。房屋 說明： 商業(yè)面積小于 5萬平米為市區(qū)級商業(yè)中心，輻射半徑 5~10公里 大于等于 5萬小于 10萬平米為市級商業(yè)中心，輻射半徑 10~20公里 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 終端消費(fèi)者定位 主力消費(fèi)群體為中高收入階層，包括中心區(qū)及關(guān)內(nèi)外富人 階層、中產(chǎn)階級、小資、白領(lǐng)；以及在企事業(yè)單位從事管 理和經(jīng)營的人士。 體驗(yàn)式消費(fèi) 體驗(yàn)式消費(fèi)將是未來的主流消費(fèi)方式，他不僅滿足多元化的需求，提供特色化和舒適的購物環(huán)境，更關(guān)注消費(fèi)者的購物感受，如：華南 MALL的水上購物、上海新天地的歷史風(fēng)情、周莊人家的旅游主題 …… 第一代 mall： 第二代 mall： 第三代 mall： 主題定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 時(shí)尚 科技 旅游 文化 體驗(yàn)主題 主題定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 時(shí)尚文化 Spencer、 INNO GALERIA ?高檔特色餐飲 丹桂軒、鳳凰樓、西湖春天、海港大酒樓、翁泰酒樓、越香苑越式美食、 illy、KOSMO、印度小廚、南國西餐酒吧、廚房制造 精品服飾 Bata Shoes、 Browns Shoes、 Champs、 Converse、 FILA、 KSWISS、 Swatch、時(shí)間廊、英納格、謝瑞麟、周生生、 U 5th Street、 bossini、 ab+b、 ONLY、Jessica、 COZZI、 On amp。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃總結(jié) 在地面 1F東西兩側(cè)放臵高檔餐飲的目的是為了更好的利用中心區(qū) 45萬平米綠地廣場景觀優(yōu)勢，充分兼顧美食與視覺的雙重享受。 客戶定位參考 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶定位 本項(xiàng)目客戶定位 ? 以大型投資公司、國企、私人職業(yè)投資者、大型行業(yè)經(jīng)營者為代表的 大面積購買者 ； ? 以職業(yè)炒鋪者、證券投資者、灰色收入者、內(nèi)地投資客為代表的 職業(yè)投資者 ； ? 中心區(qū)及周邊的富裕階層； ? 公務(wù)員、高級白領(lǐng)、經(jīng)營客戶、境外投資者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 客戶定位 ★ 核心客戶群 福田及中心區(qū)居住工作者 30% 75% 其他區(qū)域高收入人群 40% 公務(wù)員、銀行、公司高層（灰色收入人群） 10% ☆ 重要客戶群 外來投資客 10% 20% 職業(yè)投資客、經(jīng)營者 10% ◎ 游離客戶群 高科技企業(yè)白領(lǐng) 5% 5% 目標(biāo)客戶定位比例 客 戶 群 體 比 例 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格定位 市場比較法： 缺乏可比性物業(yè) 收益還原法： 對租金增長難以準(zhǔn)確預(yù)測 定價(jià)方法的選擇 以上兩種定價(jià)法不適用本項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 同致行認(rèn)為： 本項(xiàng)目適合采用 市場比較法 與 增長趨勢分析法 相結(jié)合定價(jià)法 價(jià)格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格定位 市場比較法定價(jià)： 中心區(qū)首層均價(jià)： 約 45000元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道