【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ——晶島國際廣場競標報告 —— 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深國商為深圳市知名國企開發(fā)商，如成為合作伙伴，將派遣最精銳力量，全力以赴，攜手將晶島國際廣場打造成 中心區(qū)商業(yè)首個經(jīng)典成功案例。 開篇 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 MOT1： 如何應(yīng)對中心區(qū)巨大商服物業(yè)競爭威脅？ MOT2： 中心區(qū)作為大型商服的 “ 生地 ” ，如何定價？ MOT3： 商業(yè)定位應(yīng)如何打造亮點，搶占市場先機？ MOT4： 如何實現(xiàn)風(fēng)險的最小化利潤的最大化？ 我們的思考 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Chapter1 宏觀市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳市商服物業(yè)發(fā)展概況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 銷售面積 ? 20xx年度共銷售商業(yè)用房 ? 20xx年度共銷售商業(yè)用房 ，同比下跌 ％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 空臵面積 ?20xx年商業(yè)用房空置面積為 比 20xx年的 ； ? 商業(yè)用房空置率總體緩慢下降 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 相關(guān)數(shù)據(jù) ? 20xx年 1~3季度的施工面積則達到 米，同比減少 %。 ? 20xx年商服物業(yè)竣工面積、批準預(yù)售面積均創(chuàng)歷史最高點。 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年 月 套 數(shù) 建筑面積 金 額 均價 (建筑面積 ) 20xx年 m2 20xx年 11539 m2 20xx年 14668 m2 20xx年 1月 1077 m2 20xx年 2月 732 m2 4 相關(guān)數(shù)據(jù) 總體銷售和價格情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總結(jié)性分析 ? 商服物業(yè)空臵率呈現(xiàn)總體緩慢下降趨勢 ? 20xx年實現(xiàn)銷售面積達歷史最高， 20xx年同比下跌 % ? 20xx年商服物業(yè)竣工面積、批準預(yù)售面積均創(chuàng)歷史新高 ? 銷售價格呈逐年上升趨勢，未來兩年內(nèi)將趨向平緩增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳市零售業(yè)發(fā)展情況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 發(fā)展現(xiàn)狀及特點 1 ? 大型購物中心和小規(guī)模便利店形式呈現(xiàn)逐漸增多趨勢 ? 社區(qū)店數(shù)量在全市范圍內(nèi)數(shù)量已達 10822個 ? 零售業(yè)中高端檔次相對缺乏，商場同質(zhì)化嚴重 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 未來發(fā)展趨勢 ?預(yù)計未來 5年，深圳的 零售總額 可翻一番。 ?深圳商業(yè)發(fā)展逐步趨向?qū)I(yè)化、連鎖化、集約化、規(guī)模化。 ?商業(yè)業(yè)態(tài)也從傳統(tǒng)的專業(yè)市場、百貨、超市、專賣店、倉儲式賣場發(fā)展到 大型購物中心 Shopping mall。 ?注重體驗式消費的 “第三代摩爾” 將成為潮流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳市主要商圈及發(fā)展 分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳商業(yè)呈多中心的發(fā)展格局，已形成東門、華強北、人民南、深南中路、華僑城、南山、龍崗、寶安等八個較為成熟的商圈。 但隨著福田區(qū)的中心區(qū)商圈迅速形成，以中心區(qū)為核心的 “ 一心多核 ” 的商業(yè)格局有望形成。 1 商圈格局 商業(yè)中心 傳統(tǒng)的單一商業(yè)區(qū) 多個零散獨立商圈 一心多核的商業(yè)格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 東門（雜亂） 港化（低俗） 粵文化（市井） 日益衰敗沒落 被新移民摒棄 ” 東門游離在傳統(tǒng)和現(xiàn)代之外，其改造是失當?shù)? 老羅湖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 生態(tài) 主題旅游 世界之窗 歡樂谷 OCT廣場 中產(chǎn)階層 高尚居住區(qū) ” 生態(tài)型：形成自然生態(tài)與城市社會生態(tài)的極至融合，也將成為深圳最具魅力的開放空間與人文空間，但難以形成深圳的核心區(qū)域 華僑城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 未來 前瞻 有升值潛力 大興土木 政府高度重視 會展中心 CEPA CBD不僅僅是深圳的政治文化軸、政府所在地，會展經(jīng)濟、 CEPA將支撐中心區(qū)成為深港一體化的核心原動力 ” CBD中心區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 未來發(fā)展趨勢 ? 東門、華強北商圈漸趨飽和 ，老商圈將面臨不斷興起的新興商圈的挑戰(zhàn)和競爭； ? “ 洼地效應(yīng) ” 的帶動，消費人流將逐漸向中心區(qū)聚集； ? 大量新增商業(yè)地產(chǎn)體量之間的相互競爭將更加激烈； ? 中心區(qū)借助政府高規(guī)劃、高起點、高配套及 CBD、會展和地鐵效應(yīng)，以中心區(qū)為中心的 “ 一心多核 ” 商業(yè)格局即將形成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Chapter 2 深圳商鋪投資客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 職業(yè)特征 1 客戶分析 深圳居民投資意識較強，各行業(yè)投資比例相當 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 性別結(jié)構(gòu) 2 客戶分析 男女投資者比例相當 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年齡結(jié)構(gòu) 從上述圖表顯示， 35歲以下的投資者占 80%以上，投資結(jié)構(gòu)趨于 年輕化，中青年已開始成為商鋪投資的主力軍。 3 客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年收入水平 4 客戶分析 年收入 530萬的中產(chǎn)階級占 70%以上 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 一樓或街鋪 : ? 3萬元以下的占 56% ? 3—5萬元的占 25% ? 5—7萬元的占 19% 價格承受力 5 客戶分析 二樓 : ? 2萬元以下的占70% ? 2—3萬元的占 23% ? 3—4萬元的占 7% 中低價位受市場廣泛接受，高價位也有一定支撐，首層價格承受力明顯高于二層 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 接受總價 6 客戶分析 100萬以下的中低價位接受度較高 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ? 需要 10平方米 以下小商鋪的占 55% ? 需要 10—50平方米 中小商鋪的占 25% ? 需要 50平方米 以上大面積商鋪 的占 20% 需求面積 7 客戶分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 Chapter 3 微觀市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中心區(qū)競爭商業(yè)市場分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查 接下表： 項目名稱 裙房面積 (m2) 商鋪租售 狀況 商鋪均價 (元 /m2) 月租 (元 / ) 主要商家 航天大廈 5層共20xx0 只售不租 一層： / 勝記酒樓 興業(yè)銀行 3層共 6000 只售不租 1F：街鋪 5 。內(nèi)鋪 :。 2F： / 興業(yè)銀行、世華地產(chǎn)、百里 臣便利店、順記酒樓 等 時代金融 4層共18000 只售不租14F民生銀行認購 1F:4 ； 2F:2 3F:2 / 銀行 華融大廈 3層共120xx 只售不租 1F： ； 2F： ，3F： / —— 九州創(chuàng)展 3層共120xx 只售不租 1F:5 / 北海漁村、銀行 保險公司營業(yè)廳 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 現(xiàn)有商業(yè)調(diào)查 接上表： 接下表： 項目名稱 裙房面積 (m2) 租售狀況 商鋪均價 (萬元 /m2) 月租 (元 / ) 主要商家 深圳國際商會中心 A座 4層 B座 1層 共 8000 13層已整體出售給銀行 三級市場價：160元 /平米 銀行 安聯(lián)大廈 5層 共 20xx0 該項目售一、二層，三至五層做會所 1F： 2F： 代業(yè)主出租，估 300元 /㎡左右