【正文】 ）、房屋共有權(quán)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證 B． 契證 C． 國(guó)土地使用證（簡(jiǎn)稱(chēng)土地證） 2. 權(quán)屬證書(shū)人介紹 A． 房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證：由建設(shè)部統(tǒng)一設(shè)計(jì)、監(jiān)制、為紅色，是目前見(jiàn)到的。 2. 劃撥土地：國(guó)家無(wú)償提供的土地，包括 房改房、教育用房、軍事、科研用房的土地等等 。 2. 經(jīng)濟(jì)適用房的上市條件：購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)五年，但目前杭州市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房都暫時(shí)不允許交易 3. 解困房：購(gòu)買(mǎi)滿(mǎn)十年才能上市交易。 C. 贈(zèng)與：房屋所有權(quán)人將自己的房屋無(wú)償贈(zèng)送給別人。 按照房屋產(chǎn)權(quán)來(lái)源分類(lèi)： 11 A. 析產(chǎn)：兩夫妻離婚后對(duì)原有共有房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。另如遇解困房，集資自建房，安居房一般多為劃撥土地，需交納土地出讓金。房改房，經(jīng)濟(jì)適用房多為劃撥土地需要交納土地出讓金。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免征土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。私房：又稱(chēng)私有住宅、私產(chǎn)住宅，由個(gè)人或家庭購(gòu)買(mǎi)建造的住宅，包括商品房及已經(jīng)經(jīng)過(guò)交易的房屋。按照成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的。 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)善一 覽表： 市場(chǎng)稱(chēng)謂 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng) 10 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、增量商品房市場(chǎng) 、住房一級(jí)市場(chǎng)等 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)、存量商品房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、住房二級(jí)市場(chǎng)等 市場(chǎng)主體 政府、并發(fā)企業(yè)（投資者） 開(kāi)發(fā)企業(yè)、業(yè)主 業(yè)主 市場(chǎng)客體 國(guó)有土地使用權(quán) 增量商品房 存量商品房、已售舊公房、私房 交易方式 拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議 出售、出租等 買(mǎi)賣(mài)、租賃、交換等 二、 物業(yè)分類(lèi) 1. 成套房屋建筑面積的組成： A． 建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e B． 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)房屋使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 2. 按照其使用性質(zhì)可分為： A. 住宅：普通住宅 ；非普通住宅 ； B. 非住宅：商鋪、寫(xiě)字樓、廠(chǎng)房、別墅、 單身公寓 3. 住宅分類(lèi) 按照樓層對(duì)住宅的分類(lèi) A． 多層：總樓層 7 樓及以下 B． 小高層：總樓層在 812 樓 C． 高層： 13 樓以上 D． 躍層：套內(nèi)空間跳躍兩樓層及以上的住宅 （躍層式商品房：由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶(hù)內(nèi)的小樓梯連接的房屋） 按照房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)對(duì)住宅的分類(lèi)（要求每一種房屋類(lèi)別舉一個(gè)實(shí)例，便于新人理解記憶） A. 商品房：是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外資投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)建設(shè)并出售、出租的一手房。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。 2. 房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)：土地、建筑物、房地合一。 培訓(xùn)方式：講授答疑 培訓(xùn)時(shí)間： 30 分鐘 經(jīng)紀(jì)人的崗位職責(zé)： 工作職責(zé) 工作內(nèi)容 一、信息開(kāi)發(fā)、維護(hù)、利用 （ 1）通過(guò)各種渠道開(kāi)發(fā)房源 （ 2）定期回訪(fǎng)完善、更新房源信息 （ 3）通過(guò)勘察、看房篩選優(yōu)質(zhì)房源簽訂獨(dú)家委托 （ 4）優(yōu)質(zhì)房源的集中策劃銷(xiāo)售 （ 1）通過(guò)網(wǎng)絡(luò)等渠道開(kāi)發(fā)客戶(hù) （ 2）確認(rèn)客戶(hù)信 息的基本要素 （ 3）回訪(fǎng)、溝通完善客戶(hù)信息 （ 4）客戶(hù)需求分析及重點(diǎn)客戶(hù)篩選推動(dòng) 二、 客戶(hù)服務(wù) 1. 熟悉業(yè)務(wù)操作模式、各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)、權(quán)證、信貸知識(shí)及公司客戶(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 2. 高度重視客戶(hù)，充分了解客戶(hù)的內(nèi)心想法、感受及需求 9 3. 按照公司客戶(hù)售后流程要求積極跟蹤、處理售后相關(guān)工作 4. 積極處理、反饋客戶(hù)疑義及投訴 三、達(dá)成績(jī)效 、周業(yè)績(jī)目標(biāo) ，制定活動(dòng)量計(jì)劃，并付諸行動(dòng) 各項(xiàng)工作目標(biāo)達(dá)成情況自查 （ 1）周、月業(yè)績(jī)目標(biāo)達(dá)成自查 （ 2）各項(xiàng)具體信息量化達(dá)成自查 四、自我提升 確自我發(fā)展規(guī)劃 ，全面提升業(yè)務(wù)技能（對(duì)業(yè)務(wù)操作模式的熟悉掌握） 五、公司制度及品牌維護(hù) 通過(guò)提升自身的專(zhuān)業(yè)度及客戶(hù)服務(wù)品質(zhì)維護(hù)公司 六、意見(jiàn)反饋及工作創(chuàng)新 ，解決異議 ，反饋意見(jiàn)及建議 第三課 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 課程目的：幫助新人掌 握基本的房屋、土地基礎(chǔ)知識(shí) 課程重點(diǎn)：重點(diǎn)名詞的概念 培訓(xùn)方式：講授答疑 培訓(xùn)時(shí)間： 60 分鐘 一、 房地產(chǎn)的含義 1. 房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及 固著在土地、建筑物上不可分享的部分及其附帶的各種權(quán)益。 第二課 經(jīng)紀(jì)人崗位職責(zé) 課程目的：讓新人熟記崗位職責(zé)。 課程重點(diǎn)：跑盤(pán)實(shí)操及樓盤(pán)物調(diào) 培訓(xùn)方式：參照本課第一 章 第 二 課跑盤(pán)安排進(jìn)行跑盤(pán)實(shí)操。 課程重點(diǎn)：考勤方式、考勤時(shí)間、請(qǐng)假流程 培訓(xùn)方式：由門(mén)店 店務(wù)秘書(shū) 進(jìn)行培訓(xùn)宣導(dǎo) 培訓(xùn)時(shí)間： 40 第二課 門(mén)店店務(wù)制度 課程目的：新人能熟記并嚴(yán)格遵守。 3. 跑盤(pán)方式：先個(gè)人跑盤(pán)再跟門(mén)店老員工進(jìn)行勘察或看房 4. 每天跑盤(pán)物調(diào) 結(jié)束后回到門(mén)店，把當(dāng)天物調(diào)內(nèi)容 準(zhǔn)確圖紙（小區(qū)平面圖） 5. 跑盤(pán)物調(diào)結(jié)果要求：掌握門(mén)店經(jīng)營(yíng)范圍，能夠準(zhǔn)確畫(huà)出所跑樓盤(pán)及道路，掌握樓盤(pán)主力戶(hù)型，需求客戶(hù)群體，銷(xiāo)售價(jià)格及租賃價(jià)格，房屋年份，周邊主要配套及區(qū)域同類(lèi)型樓盤(pán)跟老員工完成 5 次以上的勘察和看房。 三、 跑盤(pán)安排： 1. 時(shí)間安排： 45 天，每天 9： 0015： 00（可根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整）。 4. 西 湖區(qū)：莫干山路環(huán)城西路以西，余杭塘河以南一帶 5. 江干區(qū)：環(huán)城東路紹興路以東，清江路以北一帶 6. 濱江區(qū)：錢(qián)塘江南岸一帶 二、 目前公司門(mén)店 位置及區(qū)域 （配合地圖） 萬(wàn)家花城店 拱墅區(qū) 萬(wàn)家花城一期門(mén)口 萬(wàn)家花城一店 拱墅區(qū) 萬(wàn)家花城二期門(mén)口 西城年華店 西湖區(qū) 西城年華樓下 芳滿(mǎn)亭店 西湖區(qū) 芳滿(mǎn)亭樓下 文鼎苑店 西湖區(qū) 文鼎苑二期樓下 潤(rùn)達(dá)花園店 西湖區(qū) 古墩路 1276 號(hào)潤(rùn)達(dá)花園樓下 三墩頤景園店 西湖區(qū) 三墩 頤景園曲水苑大門(mén)口 親親家園店 余杭區(qū) 金家渡路 304 號(hào)，親親家園二期易安坊樓下 湖墅南路店 拱墅區(qū) 湖墅南路 381 號(hào) 金色家店店 上城區(qū) 金色家園大門(mén)口 注：公司計(jì)劃在年底前再開(kāi)兩家門(mén)店。 說(shuō)得形象一點(diǎn)，如果把我們的工作比喻成蓋房子，那么跑盤(pán)就是打地基，這個(gè)地基打的越深越牢，我們以后蓋房子就可以蓋的越高越穩(wěn)。 新版杭州市區(qū)地圖，確保新人形成準(zhǔn)確的區(qū)塊概念 培訓(xùn)方式：講授答疑 培訓(xùn)時(shí)間： 40 分鐘 一． 跑盤(pán)的意義： 我們經(jīng)紀(jì)人是靠什么吃飯？靠信息、靠專(zhuān)業(yè)服務(wù)。 整月 簽約后服務(wù)鞏固 銷(xiāo)售經(jīng)理 通過(guò)簽約后過(guò)戶(hù)流程的處理，指導(dǎo)掌握簽約后服務(wù)要領(lǐng) 銷(xiāo)售經(jīng)理同員工 做一次完整的售后 并給予總結(jié)支持 第 二 課 跑盤(pán)介紹及要求 課程目的：讓新人認(rèn)識(shí)跑盤(pán)的概念及意義，明確跑盤(pán)的要求。及居間協(xié)議的每一條款 ，跟同老員工簽過(guò)一次單居和雙居 6 15天 3，簽約 銷(xiāo)售經(jīng) 理 參考 二手房交易 流程 PPT 進(jìn)行培訓(xùn)，結(jié)合 實(shí)際案例進(jìn)行帶訓(xùn) 掌握簽約 買(mǎi)賣(mài)雙方所帶資料 ， 簽約預(yù)約流程及合同簽定過(guò)程 ，跟同老員工簽一次合同 4，售后服 務(wù) 參考 二手房交易流程 PPT 進(jìn)行培訓(xùn)， 結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行帶訓(xùn) 掌握簽約后的服務(wù)流程及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，跟同老員工完整輸過(guò)一次售后 5，獨(dú)家委托的簽訂 參考課件內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行帶訓(xùn) 掌握獨(dú)家簽定房源的條件及獨(dú)家協(xié)議的條款，并跟同老員工簽過(guò)一次獨(dú)家 前15天 稅費(fèi)計(jì)算和銀行公積金，商業(yè)按揭知識(shí)的鞏固 銷(xiāo)售經(jīng) 理 每二天由銷(xiāo)售經(jīng)理出一道題進(jìn)行測(cè)試，并根據(jù)測(cè)試結(jié)果進(jìn)行指導(dǎo)（出題的難度從易到難） 綜合測(cè)試分?jǐn)?shù)在 85 分以上者方可及格 后15天 業(yè)務(wù)操作流程各環(huán)節(jié)技能的鞏固 銷(xiāo)售經(jīng) 理 結(jié)合實(shí)際工 作進(jìn)行實(shí)操帶教，每周進(jìn)行總結(jié)培訓(xùn) 完全掌握業(yè)務(wù)流程并熟練運(yùn)用，順利完成公司相關(guān)考核標(biāo)準(zhǔn)及績(jī)效目標(biāo) 第三階段 報(bào)到入職后第二，第三個(gè)月帶訓(xùn)指引 時(shí)間 帶訓(xùn)項(xiàng)目及課程 負(fù)責(zé)人 操作方式 結(jié)果要求 整月 權(quán)證，稅費(fèi)及按揭知識(shí)鞏固掌握 銷(xiāo)售經(jīng) 理 銷(xiāo)售經(jīng)理根據(jù)情況 不定時(shí)抽查考核 ，并 根據(jù)測(cè)試結(jié)果給予指導(dǎo) 每位經(jīng)紀(jì)人要熟練掌握，銘記于心 整月 簽約前各環(huán)節(jié)技能鞏固掌握 銷(xiāo)售經(jīng) 理 銷(xiāo)售經(jīng)理根據(jù)情況在日常管理中進(jìn)行以上技能的實(shí)戰(zhàn)帶訓(xùn)鞏固 銷(xiāo)售經(jīng)理協(xié)同員工完成一次簽約 ，并指導(dǎo)簽約過(guò)程中的相關(guān)環(huán)節(jié)注意事項(xiàng) 整月 簽約等技能鞏固 銷(xiāo)售 經(jīng)理 通過(guò)簽約帶訓(xùn)，提升其獨(dú)立簽約的能力。如在實(shí)際操作過(guò)程中遇到任何問(wèn)題 可 聯(lián)系培訓(xùn)部，培訓(xùn)部將熱切懇聽(tīng)每一位哈考特人意見(jiàn)。銷(xiāo)售經(jīng)理也能按照該模式指導(dǎo)員工工作。 5，《按揭知識(shí)》 6，《安居客》使用 掌握 發(fā)布基本要求及技巧，特別是 推薦房源及刷新功能 ，通過(guò)銷(xiāo)售經(jīng)理測(cè)試，并清楚安居客發(fā)布要求。 帶訓(xùn)安排及要求： 第一階段 跑盤(pán) 12 天帶訓(xùn)指引 時(shí)間 課程 負(fù)責(zé)人 操作方式 結(jié) 果 第 1天上午 1，報(bào)到接待及思想溝通 門(mén)店銷(xiāo)售經(jīng)理 熱情接待新人，互相介紹熟悉并將新人介紹給門(mén)店成員認(rèn)識(shí)，之后參照課件內(nèi)容安排 1 個(gè)小時(shí) 以上 的溝通及培訓(xùn)說(shuō)明，之后安排新人進(jìn)行跑盤(pán) 新人認(rèn)識(shí)了解團(tuán)隊(duì)并與團(tuán)隊(duì)整合（團(tuán)隊(duì)第一位人員相互認(rèn)識(shí)） 2 經(jīng)紀(jì)人薪酬考核及發(fā)展平臺(tái) 新人熟記經(jīng)紀(jì)人薪資標(biāo)準(zhǔn)及晉升標(biāo)準(zhǔn) 3，經(jīng)紀(jì)人成長(zhǎng)帶訓(xùn)安排 新人熟悉帶訓(xùn)流程及每項(xiàng)培訓(xùn)的要點(diǎn)及具體要求 4，跑盤(pán)介紹及要求 新人了解門(mén)店經(jīng)營(yíng)范圍及掌握跑盤(pán)目的及具體要求 第一天下午 《店務(wù)管理制度》及《運(yùn)營(yíng)管理制度》 店務(wù)秘書(shū) 新人跑盤(pán)第一天下午回來(lái)后銷(xiāo)售經(jīng)理檢查總結(jié)跑盤(pán)情 況之后，店務(wù)秘書(shū)結(jié)合公司相關(guān)制度及新人進(jìn)行宣導(dǎo)要求 員人熟記并嚴(yán)格遵守 ， 店務(wù)秘書(shū)和門(mén)店銷(xiāo)售經(jīng)理負(fù)責(zé)督導(dǎo)。 注：每一位新到門(mén)店經(jīng)紀(jì)人，各門(mén)店銷(xiāo)售經(jīng)理務(wù)必做到熱情接待，系統(tǒng)帶訓(xùn)。 三， 本手冊(cè)為公司重要資 料，需專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管。并在帶訓(xùn)期滿(mǎn)后進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)。 7， 尊重和支持每一位哈考特人的夢(mèng)想和希望，相