蘇em房產(chǎn)調(diào)查報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-03-29 12:12本頁(yè)面
【正文】 蘇州土地的價(jià)格開(kāi)始突飛猛進(jìn)。在相當(dāng)一段時(shí)間里，蘇州土地供應(yīng)無(wú)序，住宅開(kāi)發(fā)過(guò)度，使得蘇州的空置房一度在全省名列榜首。（二）、蘇州房產(chǎn)大勢(shì)價(jià)格猛漲，向外擴(kuò)張，2001年土地的拍賣為蘇州房產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)當(dāng)北京的商品房平均價(jià)格升至每平方米1萬(wàn)元左右，上海7000元左右，南京4000多元，無(wú)錫3000多元的時(shí)候，蘇州的房?jī)r(jià)仍在1700元左右徘徊。樓盤情況與相城區(qū)差不多，對(duì)于當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者而言，也還認(rèn)為是個(gè)鄉(xiāng)下地方。對(duì)蘇州消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還認(rèn)為那是個(gè)鄉(xiāng)下的地方。但由于受到地域的限制，新建的樓盤通常都是34層的多層，也沒(méi)有足夠的空間讓其在環(huán)境規(guī)劃上動(dòng)腦筋。古城區(qū)：以護(hù)城河為界，由于政府規(guī)定，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的建設(shè)保持了蘇州園林的風(fēng)格，在古城區(qū)內(nèi)幾乎見(jiàn)不到高樓大廈。蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)：發(fā)展迅猛，緊跟園區(qū)的腳步，但目前的房?jī)r(jià)還只處于3000元/平方米左右，無(wú)論從整體的規(guī)劃，還是個(gè)案樓盤的設(shè)計(jì)來(lái)看，與園區(qū)的差距不小。新區(qū)的樓盤對(duì)園區(qū)暫時(shí)還構(gòu)不成威脅，倒是古城區(qū)如果推出規(guī)劃好的樓盤，購(gòu)房者將會(huì)被分流一些出去。主題概念成為園區(qū)樓盤差異化的重點(diǎn)，如何確定主題概念對(duì)銷售將會(huì)有極強(qiáng)的推動(dòng)作用。從樓型來(lái)看，蘇州市民對(duì)于小高層與高層已經(jīng)沒(méi)有太大的抗性，從今后的發(fā)展來(lái)看，小高層與高層也將成為主導(dǎo)地位。同時(shí)園區(qū)無(wú)房可賣的空白點(diǎn)也是最好的時(shí)機(jī)，如果能在現(xiàn)在的情況下?lián)屜冗M(jìn)入，誰(shuí)就將站穩(wěn)在園區(qū)的一席之地。小結(jié)：如今蘇州地區(qū)房產(chǎn)發(fā)展迅速，市場(chǎng)也趨于規(guī)范化，從蘇州GDP指數(shù)的發(fā)展來(lái)看，這一經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段正好是進(jìn)入一個(gè)住房改善的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，必然形成旺盛的購(gòu)買力，同時(shí)也能撐起蘇州房?jī)r(jià)的高昂之頭，雖然土地放量的增大，房?jī)r(jià)上漲受到一定的控制，但整體來(lái)說(shuō)，可謂前途一片光明。八、新區(qū)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)威脅，但古城區(qū)將會(huì)分流園區(qū)的購(gòu)房群從現(xiàn)階段來(lái)看，新區(qū)與工業(yè)園區(qū)處于兩個(gè)相反方向的地塊，由于整體規(guī)劃，地理位置，新區(qū)與園區(qū)相比檔次上要略低一些，同時(shí)也正是這些原因，新區(qū)的樓盤不會(huì)對(duì)園區(qū)構(gòu)成太大的威脅?？傮w來(lái)說(shuō)，現(xiàn)階段園區(qū)樓盤還是只靠樓盤的地段不同及主題概念影響來(lái)區(qū)分，對(duì)于名程項(xiàng)目而言，主題概念的突出是需要特別注意的重點(diǎn)。七、園區(qū)樓盤無(wú)差異化，主題概念成為重點(diǎn)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格都控制在35003600元的均價(jià)，從主力房型來(lái)看也都是主推130135平方米的3室2廳。在動(dòng)遷人口中，40%是屬于經(jīng)濟(jì)能力有限，只能購(gòu)買安置房的人群，余下的人群中如果價(jià)格能承受的話，園區(qū)將會(huì)成為其首選。如今的蘇州處于全市規(guī)劃中，將以護(hù)城河一帶的房子都準(zhǔn)備進(jìn)行拆遷工作。由于園區(qū)房?jī)r(jià)偏高，真正在園區(qū)買得起房子的園區(qū)工作者都為專業(yè)技術(shù)人員或白領(lǐng)人士，如此計(jì)算顯示，也就是說(shuō)園區(qū)還有35%，近6000人還沒(méi)有在園區(qū)內(nèi)購(gòu)置過(guò)房屋。由此給我們帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題： 在園區(qū)工作的人，未在園區(qū)購(gòu)房的人有多少？ 市區(qū)東遷的用戶是什么樣的一群人？ 主題定位將對(duì)消費(fèi)群來(lái)源造成多大的變化？我們可以從下組數(shù)字來(lái)看上面的問(wèn)題，蘇州購(gòu)買商品房的平均面積在114平方米，園區(qū)樓盤的主力房型都在130平方米左右，%的人員來(lái)自園區(qū)公積金用戶的話，我們可以算出： *%=截止2001年底，園區(qū)就業(yè)人數(shù)達(dá)到31164人，其中專業(yè)技術(shù)人員17103人，大專以上文化程度有11109人，專業(yè)技術(shù)人員占了59%的比例。從比例上看，園區(qū)住宅的半壁江山是賣給了東遷戶。估計(jì)二期的21世紀(jì)村今年年底到明年開(kāi)始動(dòng)工，面對(duì)今后二期大型組團(tuán)的產(chǎn)生，勢(shì)必給購(gòu)房者更多的選擇園地，那時(shí)對(duì)于園區(qū)首期的樓盤來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是個(gè)嚴(yán)重的威脅。在這60萬(wàn)人的房屋中，將分成不同的檔次樓盤去開(kāi)發(fā)?？磥?lái)所有的發(fā)展商都看中園區(qū)現(xiàn)在火熱的市場(chǎng)，與節(jié)節(jié)飚升的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在無(wú)房可賣的真空期是誰(shuí)都想要的一塊大肥肉，蓄勢(shì)待發(fā)應(yīng)是現(xiàn)在園區(qū)市場(chǎng)的真實(shí)寫照。四、惡戰(zhàn)來(lái)臨，蓄勢(shì)待發(fā)，園區(qū)下半年競(jìng)爭(zhēng)激烈，眾多樓盤都瞄準(zhǔn)真空時(shí)期如今的園區(qū)，二期地塊還未開(kāi)發(fā)，一期房屋能賣的都已售空，剩下的就是暫時(shí)還未推出的。如今3500元左右的均價(jià)
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