2009東城別墅地塊初步測算報告-文庫吧資料
2025-03-29 00:09本頁面
【正文】 2100 849 工程費用85246 27445 開發(fā)費用85246 750 6397 管理費182760 萬元 %2741 銷售費182760 萬元 %3655 建設(shè)期利息182760 萬元 427 3643 總投資 100707 12。此外，宏觀經(jīng)濟(jì)運行的不確定也將對本項目的運作帶來不利影響，潛在客戶對高消費物業(yè)的選擇將考慮更為謹(jǐn)慎，更著重物業(yè)的多種稀缺資源。項目定位存在的矛盾，必然反映在客戶定位上，中等收入客戶望而卻步，而高收入人群則會對定價較高的本項目把持“食之無味，棄之可惜”的雞肋態(tài)度。5. 項目操作存在客源不足風(fēng)險。此外，從風(fēng)水的角度來看，大多數(shù)有能力添置別墅物業(yè)的富人，對風(fēng)水總有一定的要求。但是一般高檔別墅項目的開發(fā)，除了“背山”的需要外，“面水”也是不可忽略的一面。4. 項目具備山的“名”，缺乏水的“靈”。從片區(qū)的宏觀面看，片區(qū)天際線凹向本項目，壓抑感較強(qiáng)，難以提高別墅項目的檔次。3. 項目位置被“富人”“包圍”。本項目獨棟和雙拼為主的物業(yè)是區(qū)別于它們的主要賣點；而相對片區(qū)內(nèi)的荷塘月色，獨棟則是主要競爭力。因此，若開發(fā)別墅項目，以“城央別墅”的模式定位可能較為合適。一般貴族別墅項目開發(fā)，需要足夠用地面積支撐，以便于環(huán)境打造和增強(qiáng)居住舒適度，且具有地勢地貌可供利用。分3期投入，工程峰值資金達(dá)3900萬元，開發(fā)資金投入巨大，擠壓現(xiàn)金流。十、缺點指出及建議項目所處的優(yōu)越位置已不需多說，短范圍內(nèi)周邊均為富人生活區(qū)及公務(wù)員生活區(qū)，項目的區(qū)位優(yōu)勢明顯；優(yōu)質(zhì)地段打造優(yōu)質(zhì)別墅項目也必然提升集團(tuán)的品牌魅力。熟地總價格 X = 135949/（1+30% +% * 3）= 93160 萬元樓面熟地價 = 熟地總價/建筑面積 = 10928 元/平方米九、收益分析（經(jīng)濟(jì)極限分析）表3：收益分析（按所求熟地價）序號項目面積（m2）總價（萬元）取費依據(jù)1銷售收入預(yù)測85246 182760 獨棟別墅59075147750按25000元/平方米雙屏別墅5638 8960 按16000元/平方米洋
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