【正文】 30— 120㎡ ? 租金水平： — 6元 /㎡ 天 ? 發(fā)展趨勢 ： 近年由于金太湖大型綜合型商業(yè)項目的進駐，為片區(qū)商 業(yè)帶來了新的發(fā)展動力，無論從檔次還是規(guī)模上都有較 大提升，片區(qū)商業(yè)也逐漸轉(zhuǎn)向核心商業(yè)發(fā)展 38/110 ? 建筑面積 ： 68萬㎡ ? 開業(yè)時間 ： ? 經(jīng)營業(yè)態(tài) ： 大型商街、國際影院、無錫首個真冰溜 冰場、五星級酒店、中心 MALL、 甲級寫 字樓、高檔住宅等 ? 進駐商家： 沃爾瑪為首國際商業(yè)巨頭，近 30家城市 先鋒品牌 ? 開 發(fā) 商 ： 無錫商業(yè)大廈大東方股份有限公司 ? 銷售情況： 商業(yè)一、二期售罄，三期售出 80% ? 銷售均價： 50,000— 60,000元 /㎡ ? 主力面積： 50— 120㎡ ? 租金水平： 10— 18元 /㎡ 天 ? 商業(yè)地位 ： 近兩年板塊開發(fā)看出，已批建多個綜合體項目，世貿(mào)、茂業(yè)，未 來還有燕莎商務(wù)中心等等，板塊整體定位起點高，已逐漸有取代 市中心成為新一代商務(wù)中心趨勢但商業(yè)發(fā)展不是一蹴而就的，需 要循序漸進過程，目前整體高檔消費力集中在市中心區(qū)域，如何 吸引這部分消費群體，將是未來太湖商圈發(fā)展重點 城南區(qū)域性商業(yè)中心 未來更多承載著無錫商務(wù)中心 34/110 太湖廣場商圈 典型案例分析 ? 建筑面積 ： 45萬㎡（百貨 8萬㎡） ? 檔 次 ：中低檔 ? 開業(yè)時間 ： 2023 ? 物業(yè)類型： 購物中心、酒店、公寓、寫字樓 ? 樓層業(yè)態(tài)： B1：超市、餐飲 1F： 珠寶首飾、化妝品、鐘表眼鏡、女鞋等 2F：精品女裝、女星配飾、女士皮具、必勝客 3F：少淑女裝、女士內(nèi)衣等 4F：童裝、童鞋、玩具、床上用品、家居用品 5F：男士服飾、皮具等 6F：運動休閑服飾、戶外用品、運動器械等 7F：臺球俱樂部、嘉禾影城 8F：健身俱樂部、嘉禾影城 ? 主要品牌： BUEBERRY、西鐵城、卡西歐、天駿、 FAIRWHALE、 nike、 ADIDAS、花花公子、華倫天奴 .喬登 ? 開 發(fā) 商 ： 無錫茂業(yè)置業(yè)有限公司 ? 盈利方式 ：百貨扣點 15— 18% ? 經(jīng)營狀況 ：較好 ? 配套設(shè)施： 停車位 3000個、四部手扶電梯等 茂業(yè)城總建 45萬㎡ 目前城南最大綜合體項目、檔次水平一般 35/110 河埒口商圈解析 ? 概 述 ： 目前城西商業(yè)中心， 住宅區(qū)很多，人口密集，商業(yè)興旺 ； 梁 青 路 有 大 潤發(fā)、五星電器等，加上萬達廣場的進入，將為片區(qū)商業(yè)帶 來更大的發(fā)展動力，特別是天潤發(fā)大賣場帶火了周邊一帶，周邊 店鋪租金持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場走旺，價格不斷攀升 ? 位 置 ：河埒口商圈位于濱湖區(qū)，東鄰京杭大運河，南鄰無錫新體育中心 西有梅園，北靠惠山及旅游勝地 — 錫惠公園 ? 商業(yè)類型 ： 購物中心 、商業(yè)街區(qū) 、沿街商鋪 ? 典型商業(yè) ：購物中心： 萬達廣場 商 業(yè) 街： 湖濱路、梁青路 ? 消費群體 ： 區(qū)域及周邊消費人群 ? 租金情況 ： 4— 7元 /㎡ 天 ? 商業(yè)地位 ： 無錫目前商業(yè)氛圍最濃商業(yè)街區(qū)，有其一定歷史原因 ； 盡管城市 副中心商業(yè)區(qū)、專業(yè)街、片區(qū)商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心等打造得 如火如荼，中山路作為無錫商業(yè)中心地位依舊穩(wěn)當 ；隨著 商業(yè)大 廈、八佰伴等主力商城開始引進多家國際品牌，這也使得中山路 商業(yè)街整體檔次提升了不少 30/110 中心商務(wù)區(qū) 典型案例分析 大東方百貨、營業(yè)面積達到 8萬㎡ ? 建筑面積 ： 8萬㎡（ A、 B座） ? 檔 次 ：高檔 ? 開業(yè)時間 ： 1988（ ） ? 樓層業(yè)態(tài) ： A座 B座 B1：食品苑、墨韻文化 B1：珠寶玉器 1F：品尚國際 1F：名表首飾 2F：優(yōu)雅名媛 2F：品質(zhì)內(nèi)衣 3F：都市淑女 3F：都市淑女 4F：名仕新貴 4F：名仕新貴 5F：活力休閑 5F：活力休閑 6F：童趣家居 6F：美食美容 7F：東方電器 7F：大世界影城 ? 主要品牌： 、 HERMES、 LOEWE、 VESACE、 CARTIER ? 開 發(fā) 商 ： 無錫商業(yè)大廈大東方股份有限公司 ? 進駐商家： 商業(yè)大廈引進商家將近 700余家，以服裝為主， 其中男裝、女裝、童裝和運動系列所占比例將近 55%左右； 其次是電器類產(chǎn)品占到 18%左右； 其 余如名表、金銀首飾等均為國際國內(nèi)一線品牌 ； 通過增加 B座，讓營業(yè)規(guī)模得到很大的提高，并 且大量引進了國際一線品牌 ? 盈利方式 ：扣點 18— 20% ? 經(jīng)營狀況 ：較好 31/110 錫滬路商圈解析 ? 概 述 ： 區(qū)域性 商圈， 有廣南路、錫滬路等街道 擁有傳統(tǒng)百貨，包含 專業(yè) 市場、 購物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài) ? 位 置 ：以 廣南路 和 錫滬路為主要 ? 商業(yè)類型 ：百貨商場、沿街商鋪、商業(yè)街區(qū) ? 典型商業(yè) ：百 貨 類： 瑞安百貨 購物中心： 哥倫布廣場 商 業(yè) 街： 廣南路、錫滬路 ? 消費群體 ： 區(qū)域及周邊消費人群 ? 租金情況 ： 2— 6元 /㎡ 由于受到國家政策及市場供應(yīng)量較大影響 無錫整體市場不容樂觀、本地塊所在北塘區(qū)市場去化率較好、未來升值空間也是一個重要因素 27/110 商業(yè)市場分析 ? 8月商業(yè)市場量價齊跌，成交項目主要為區(qū)域型商業(yè)； ? 從目前土地市場表現(xiàn)可以看出，近兩年政店在加大商業(yè) 類用地 的 出讓，特別是一些商業(yè)配套 不 完善 的 區(qū)域板 塊，隨著無錫城市版圖擴張，居住板塊 不 斷擴大， 與 其相配套商業(yè)類用地必將逐漸增加 ； ? 8月，無錫商業(yè)用房新增供應(yīng) ㎡ ，但成交面積 僅 ㎡ ，成交均價 10,227元 /㎡。雋府 ? 占地面積 ： ㎡ ? 建筑面積 ： 33萬㎡ ? 綠 化 率 ： 42% ? 總 戶 數(shù) ：總 2310戶、當期 196戶 （去化 70%） ? 建筑形態(tài)： 多層、高層 ? 開盤時間 ： ? 均 價 ： 8,000元 /㎡、 ? 開 發(fā) 商 ：江蘇首創(chuàng)置業(yè)有限公司 ? 停 車 位 ： 2410個 22/110 蠡湖一號均價 14,000元 /㎡ 百樂時代廣場 均價 8,000元 /㎡ ? 項目名稱 ：蠡湖一號 ? 占地面積 ： 45萬㎡ ? 建筑面積 ： 71萬㎡ ? 綠 化 率 ： 47% ? 總 戶 數(shù) ：總 1000戶、當期 396戶 （去化） ? 建筑形態(tài)： 低層、多層、高層 ? 開盤時間 ： ? 均 價 ： 17,000— 18,000元 /㎡、 ? 開 發(fā) 商 ：無錫陽光置業(yè)有限公司 ? 停 車 位 ： 1200個 典型樓盤分析三 ? 項目名稱 ：百樂時代廣場 ? 占地面積 ： ㎡ ? 建筑面積 ： 45萬㎡（商業(yè) 17萬㎡） ? 綠 化 率 ： 35% ? 總 戶 數(shù) ：總 1950戶（去化 20%） ? 建筑形態(tài)： 低層、高層 ? 開盤時間 ： ? 均 價 ： 8,000元 /㎡ 商業(yè) ? 開 發(fā) 商 ：無錫天盛置業(yè)有限公司 ? 停 車 位 ： 2296個 濱湖區(qū) 惠山區(qū) 23/110 中銳海尚映象均價 7,300元 /㎡ 金太湖國際城三期鋒尚 均價 9,500元 /㎡ ? 項目名稱 ：中銳海尚映象 ? 占地面積 ： ㎡ ? 建筑面積 ： 20萬㎡ ? 綠 化 率 ： 45% ? 總 戶 數(shù) ：總共 1309戶、當期 196戶 （去化 60%） ? 建筑形態(tài)： 多層、小高層 ?.開盤時間 ： ? 均 價 ： 7,300元 /㎡ 商業(yè) 16,000元 /㎡ ? 開 發(fā) 商： 中銳置業(yè)發(fā)展有限公司 ? 停 車 位 ：地面 448個、地下 1050個 典型樓盤分析四 ? 項目名稱 ：金太湖國際城三期鋒尚 ? 占地面積 ： ㎡ ? 建筑面積 ： 68萬㎡ ? 綠 化 率 ： 25% ? 總 戶 數(shù) ：總 959戶（去化 95%） ? 建筑形態(tài)： 小高層、高層、超高層 ? 開盤時間 ： ? 均 價 ： 9,500元 /㎡ 商業(yè)均價 45,000元 /㎡ 公寓均價 11,000元 /㎡ ? 開 發(fā) 商 ：無錫金太湖開發(fā)有限公司 ? 停 車 位 ：地面 600個、地下 3000個 北塘區(qū) 北塘區(qū) 24/110 典型住宅匯總 受到房地產(chǎn)和政策影響、下半年去化明顯較慢 北塘由于距離市中心較近、價格相對較低，去化相對較快 25/110 客戶訪談 ? 受訪人群：消費者 ? 受訪人群數(shù)量： 60 ? 受訪人群年齡層： 2855 ? 方式：訪談 本地人群對住宅市場價格、配套、交通作為主要考慮因素達到 80% 北塘區(qū)作為未來中心片區(qū)，除了交通等因素以外，北塘區(qū)未來升值空間也是一個重要因素 ? 通過本地消費對住宅考慮因素，發(fā)現(xiàn)價格、配套、交通占 據(jù) 80%，區(qū)域中的崇安、南長、北塘占據(jù) 70%； ? 本地消費人群中選擇北塘區(qū)同樣認為北塘交通、環(huán)境包括 配套都符合市場需求，同時可以發(fā)現(xiàn) 15%對北塘區(qū)升值空 有考慮因素。 新區(qū) 錫山區(qū) 惠山區(qū) 濱湖區(qū) 南長區(qū) 北塘區(qū) 20/110 典型樓盤分析一 紅豆九號均價 11,00012,000元 /㎡ 天元世家均價 10,500元 /㎡ ? 項目名稱 ：紅豆人民路九號 ? 占地面積 ： ㎡ ? 建筑面積 ： 30萬㎡ ? 綠 化 率 ： % ? 總 戶 數(shù) ： 938戶 ? 建筑形態(tài)： 多層、高層 ? 開盤時間 ：未開盤 ? 均 價 ： 11,000— 12,000元 /㎡、 商業(yè)均價 29,000元 /㎡ 公寓均價 25,000元 /㎡ ? 開 發(fā) 商 ：無錫紅豆置業(yè)有限公司 ? 停 車 位 ：地上 894個 崇安區(qū) ? 項目名稱 ：天元世家 ? 占地面積 ： ㎡ ? 建筑面積 ： 18萬㎡ ? 綠 化 率 ： 38% ? 總 戶 數(shù) ： 900戶（一、二期去化 90%） ? 建筑形態(tài)： 高層 ? 開盤時間 ： ? 均 價 ： 10,500元 /㎡ ? 開 發(fā) 商 ：無錫世紀花園開發(fā)公司 ? 停 車 位 ： 750個左右 南長區(qū) 21/110 花樣年花郡均價 7,500元 /㎡ 首創(chuàng) 18/110 商品房住宅市場分析二 2023年 10月商品房預(yù)售 ㎡ 崇安區(qū)、新區(qū)位列前兩位 數(shù)據(jù)來源： 世聯(lián)地產(chǎn) 無錫 10月分物業(yè)類型預(yù)售一覽 錫各區(qū) 10月預(yù)售面積一覽 ? 2023年 10月 無錫商品房市