同致行-中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-03-28 05:02本頁(yè)面
【正文】 游地產(chǎn)只有當(dāng)旅游與地產(chǎn)有機(jī)結(jié)合才能實(shí)現(xiàn)共振效應(yīng)，本項(xiàng)目距離以龍?zhí)丁⑺跒榇淼淖匀挥^光區(qū)約 20公里，相對(duì)偏離主景區(qū)； ?隨著建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，區(qū)域內(nèi)的供水、供電等存在隱患，極可能成為制約因素。以會(huì)議經(jīng)濟(jì)與旅游經(jīng)濟(jì)為龍頭 ，打造井岡山旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 ? 跳出紅海思維，實(shí)施藍(lán)海戰(zhàn)略，整合資源、建立井岡山龍頭景區(qū)，打造井岡山特有紅 +綠旅游產(chǎn)品系列，實(shí)現(xiàn)井岡山旅游區(qū)域一體化才是項(xiàng)目挖掘市場(chǎng)需求，達(dá)到銷售目標(biāo)的根本。 井岡山市土地市場(chǎng)特征 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 市場(chǎng)分析結(jié)論 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 ? 一期報(bào)告中的重要觀點(diǎn)和結(jié)論仍然對(duì)項(xiàng)目開發(fā)具有指導(dǎo)意義；一期報(bào)告中針對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合進(jìn)行的量化結(jié)論符合目前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，故在項(xiàng)目規(guī)模上不會(huì)出現(xiàn)較大變化，但在業(yè)態(tài)組合上有所調(diào)整； ? 項(xiàng)目依然要堅(jiān)持走“紅色＋綠色”的旅游路線，紅色旅游會(huì)帶來(lái)穩(wěn)定的高端消費(fèi)并贏取政治效益和品牌效益，綠色旅游會(huì)引發(fā)一般旅游消費(fèi)的量變，因此兩者均不可偏廢； ? 旅游公寓和別墅是本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)的最佳方向，在“高爾夫”、“旅游地產(chǎn)”等概念的烘托下，將引發(fā)井岡山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮。而其中賓館、酒店類用地價(jià)格處于商業(yè)類土地價(jià)格最高水平。 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 ? 井岡山市土 地交易市場(chǎng)在我國(guó)發(fā)展紅色旅游經(jīng)濟(jì)之后才開始萌發(fā)。因此，在當(dāng)前社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件下，井岡山 “ 名人 ” 別墅將會(huì)有更廣闊的發(fā)展空間； ? 商業(yè)作為旅游地產(chǎn)開發(fā)的必要配套，本項(xiàng)目商業(yè)配套應(yīng)該以滿足本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的需求，并以特色化、主題化的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主。 特 點(diǎn)： ? 停留時(shí)間長(zhǎng)； ? 消費(fèi)層次高； ? 消費(fèi)穩(wěn)定。 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 ? 游客年齡構(gòu)成：以中老年游客為主； ? 游客學(xué)歷構(gòu)成：以高學(xué)歷為主； ? 游客類型：以旅游觀光為主； 井岡山游客特征調(diào)查 ? 消費(fèi)結(jié)構(gòu)支出：購(gòu)物占主要部分， 但總體消費(fèi)水平不高，挖掘的潛力還很大； ? 出游方式：組團(tuán)游是主力，但個(gè)性化旅游會(huì)越來(lái)越受歡迎； 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 床位缺口測(cè)算結(jié)果 年日均床位缺口 8,862張 旺季日均床位缺口 14,377張 旺季峰值床位缺口 37,890張 高端客戶床位缺口日均值 1,098張 旺季高端客戶床位缺口日均值 5,468張 高端客戶床位缺口峰值 12,138張 酒店需求面積測(cè)算結(jié)果 測(cè)算條件 酒店需求面積測(cè)算 值（建筑面積） 以年日均床位缺口測(cè)算 以旺季日均床位缺口測(cè)算 70萬(wàn)平米 以高端客戶床位缺口日均值測(cè)算 以旺季高端客戶床位缺口日均值測(cè)算 35萬(wàn)平米 預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2022年建成并投入使用，以上均為 2022年測(cè)算值。 以小明大，見(jiàn)一葉落而知?dú)q之將暮，睹瓶中之冰而知天下之寒。 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 萬(wàn)人次1990 1992 1994 1996 1998 2022 2022 2022年井岡山歷年游客人數(shù) 2022年共接待來(lái)山游客 ，實(shí)現(xiàn)旅游總收入，與 2022年同期相比分別增長(zhǎng) %、%。 ?遺留的問(wèn)題： 地塊基礎(chǔ)條件如水、電等問(wèn)題；項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)；旅游資源缺乏；旅游產(chǎn)業(yè)鏈的建立等等。中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃報(bào)告匯報(bào) 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 項(xiàng)目概況 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 江西省處于珠三角、長(zhǎng)三角、閩三角的洼地之間 紅色旅游處于全國(guó)領(lǐng)先地位 項(xiàng)目區(qū)域位臵 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 區(qū)域交通態(tài)勢(shì) 夏坪 京九鐵路 茨坪至吉安站130km 茨坪至井岡山站113km 吉井鐵路 井岡山過(guò)境鐵路，年底 開通，夏坪站距離茨坪 粵贛高速 連接泰井高速 泰井高速 井岡山高速專線，全長(zhǎng)62km，連接線長(zhǎng) 319國(guó)道 井岡山過(guò)境國(guó)道 泰和機(jī)場(chǎng) 至茨坪 分文鐵路 茨坪至永新站110km 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 兩地塊關(guān)系 ? 位臵關(guān)系： 一山之隔 ? 動(dòng)靜關(guān)系： 外動(dòng)（白銀湖） 內(nèi)靜（梨坪） 內(nèi)外呼應(yīng)，動(dòng)靜分明 ? 資源關(guān)系： 白銀湖交通優(yōu)勢(shì) 梨坪景觀資源優(yōu)勢(shì) 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 項(xiàng)目分析 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 地塊分析 ?局限一： 地塊呈狹長(zhǎng)弧形，地形復(fù)雜多變，很大程度的限制了項(xiàng)目遠(yuǎn)期發(fā)展空間，難以實(shí)現(xiàn)較佳的利潤(rùn)目標(biāo)； ?局限二： 由于地塊限制，度假型高端產(chǎn)品缺乏（如高爾夫），或難成規(guī)模（如度假別墅），削弱了項(xiàng)目的市場(chǎng)吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力； ?局限三： 動(dòng)靜區(qū)交錯(cuò)復(fù)雜，中高低檔產(chǎn)品并存，難以打造純粹的高端項(xiàng)目； ?局限四： 區(qū)域內(nèi)難以形成暢通、便捷、安全的交通網(wǎng)絡(luò)。 梨坪地塊 中信井岡山國(guó)際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 地塊分析 白銀湖地塊 ?解決的問(wèn)題： 將白銀湖地塊納入開發(fā) 體系后，能解決很多限制梨坪地塊發(fā)展的問(wèn)題，如交通、規(guī)劃、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、檔次、動(dòng)靜分區(qū)等。 ?引發(fā)的問(wèn)題：
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