同致行-中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 土地市場(chǎng)特征 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 市場(chǎng)分析結(jié)論 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 ? 一期報(bào)告中的重要觀點(diǎn)和結(jié)論仍然對(duì)項(xiàng)目開發(fā)具有指導(dǎo)意義；一期報(bào)告中針對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合進(jìn)行的量化結(jié)論符合目前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，故在項(xiàng)目規(guī)模上不會(huì)出現(xiàn)較大變化，但在業(yè)態(tài)組合上有所調(diào)整； ? 項(xiàng)目依然要堅(jiān)持走“紅色＋綠色”的旅游路線，紅色旅游會(huì)帶來穩(wěn)定的高端消費(fèi)并贏取政治效益和品牌效益，綠色旅游會(huì)引發(fā)一般旅游消費(fèi)的量變，因此兩者均不可偏廢； ? 旅游公寓和別墅是本項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)的最佳方向，在“高爾夫”、“旅游地產(chǎn)”等概念的烘托下，將引發(fā)井岡山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮。 特 點(diǎn)： ? 停留時(shí)間長(zhǎng)； ? 消費(fèi)層次高； ? 消費(fèi)穩(wěn)定。 ?遺留的問題： 地塊基礎(chǔ)條件如水、電等問題；項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)；旅游資源缺乏；旅游產(chǎn)業(yè)鏈的建立等等。 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 井岡山客源變化趨勢(shì) 井岡山2 0 0 0 年—2 0 0 5 年游客變化示意圖0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 平均值江西 廣東 湖南 浙江 上海 湖北 北京廣東省游客比例快速下降，說明井岡山純粹的觀光游已經(jīng)越來越不適應(yīng)市場(chǎng)需求， 對(duì)度假經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的旅游消費(fèi)吸引力在快速下降。 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 土地交易市場(chǎng)分析 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 茨坪基準(zhǔn)地價(jià)表 （單位：元 /m2） 用地性質(zhì) 使用年限 級(jí)別 基準(zhǔn)地價(jià) 樣點(diǎn)均價(jià) 差異 商業(yè)用地 40年 一級(jí) 1676 1748 ％ 二級(jí) 1198 1150 +％ 三級(jí) 796 820 ％ 四級(jí) 359 361 ％ 住宅用地 70年 一級(jí) 657 676 ％ 二級(jí) 545 553 ％ 三級(jí) 344 311 +％ 四級(jí) 239 232 ％ 工業(yè)用地 50年 一級(jí) 317 320 ％ 二級(jí) 186 198 ％ 三級(jí) 98 100 ％ 四級(jí) 65 67 ％ 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 2022年～ 2022年井岡山市土地掛牌價(jià)匯總表 地塊編號(hào) 用地性質(zhì) 宗地位臵 掛牌時(shí)間 面積（ m2） 單價(jià)（元 / m2） A281 商服用地 新城區(qū) 3240 270 2022— 2 賓館、酒店 茨坪 9406 2022— 5 商服用地 茨坪 2022— 6 旅游公寓 茨坪 B62 住宅 新城區(qū) 32679 151 20221 綜合用地 草坪 A1 商業(yè) 新城區(qū) 62695 336 B2 住宅 新城區(qū) 78806 151 20222 綜合 夏坪 2220 20223 商業(yè) 鵝嶺 A273 商服用地 新城區(qū) 5108 350 20227 商服用地 茨坪 備注：折算土地掛牌價(jià)已經(jīng)除去其他非土地類附屬價(jià)值，茨坪 2022－ 7地塊類似于酒店項(xiàng)目拍賣。 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 旅游資源整合分析 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 長(zhǎng)江三角洲 珠江三角洲 江西井岡山 以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲 為主的全國性高端旅游市場(chǎng) 旅游市場(chǎng)定位 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 本項(xiàng)目開發(fā)模式 本項(xiàng)目最適合采用的是會(huì)議經(jīng)濟(jì)與旅游經(jīng)濟(jì)并重的“雙引擎”發(fā)展模式。 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 大峽谷項(xiàng)目介紹 大量可供開發(fā)利用的土地資源 保存完好的人文景觀資源 珍稀的動(dòng)植物資源 豐富的水資源 優(yōu)美的自然景觀 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 大峽谷項(xiàng)目介紹 景區(qū)資源豐富 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 湘洲景區(qū)介紹 湘洲景區(qū)和主峰水庫景區(qū)同被列為自然保護(hù)區(qū)核心區(qū)，是特級(jí)保護(hù)區(qū)，在 《 規(guī)劃 》中規(guī)定“是不應(yīng)進(jìn)入游人的區(qū)域”，面積總為 。可見政府有意將湘洲景區(qū)的開發(fā)納入井岡山旅游發(fā)展遠(yuǎn)期規(guī)劃體系。 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 盈利模式分析 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 盈利模式分析 ? 土地出讓收益 ? 經(jīng)營性物業(yè)收益 ? 會(huì)議培訓(xùn)收益 ? 旅游收益 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 整體運(yùn)營思路 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 “ 優(yōu)化老產(chǎn)品、鞏固老市場(chǎng)； 開發(fā)新產(chǎn)品、創(chuàng)造新市場(chǎng) ” 整體運(yùn)營思路 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 開發(fā)模式定位 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 以會(huì)議培訓(xùn)和休閑度假為主題， 旅游地產(chǎn)啟動(dòng)的區(qū)域性開發(fā)模式 開發(fā)模式定位 中信井岡山國際會(huì)議中心二期策劃及可研報(bào)告 會(huì)議主題研究 會(huì)議論壇發(fā)展模式 民間主導(dǎo) 政府主導(dǎo) 民間 +政府 政府間合作、對(duì)話 民間需求、政府引導(dǎo) 尋求對(duì)話平臺(tái) 經(jīng)濟(jì)、民生
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