【正文】 據(jù)國家規(guī)范及有關規(guī)定，本項目屬一類高層建筑， 電力負荷按一級考慮。地下一層至地上五層為低區(qū)（直供區(qū)），由室外管網(wǎng)直接供水，系統(tǒng)為下行上給式。由燕兒島路供熱管網(wǎng)進入?yún)^(qū)內換熱站?！八碾A段”法從市未來土地利用和交通規(guī)劃方案入手，通過預測人口、崗位分布，運用交通發(fā)生模型預測交通出行需求，并建立相關模型進行交通方式劃分和交通分布預測，構筑車輛出行OD表，最后進行交通量分配。計算公式如下：式中：P—機動車高峰小時交通出行量，pcu/h；A—業(yè)態(tài)面積，平方米；—居民出行產生吸引率；—不同車種的出行比例；—載客率；—車型折算系數(shù)。通過計算，由于項目本身的出行交通量遠小于城市交通量，所以項目平峰流量與城市交通高峰流量疊加方案時，道路交通量相對較大。項目方案配建停車位230個，高于停車需求的低限，能夠滿足近期停車需求。 設計依據(jù) 建筑設計防火規(guī)范 高層民用建筑設計防火規(guī)范 自動噴水系統(tǒng)設計規(guī)范火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范 消防措施 建筑防火措施 大廈四周按規(guī)范設計設環(huán)行消防車道，. 設消防控制中心。 配電間采用防火墻。 照明和動力用電線路分開設置并安裝短路保護及過載保護裝置。 按照我國環(huán)境保護法的規(guī)定，本項目建成使用后，污染物的排放應符合國家規(guī)定的標準。廢水處理:廢水按規(guī)范要求直接排入市政污水管網(wǎng)。 設計的主要原則按照國家節(jié)能設計規(guī)范的要求，本項目設計中采用與項目規(guī)模相適應的先進、可靠的節(jié)能型設備和材料。第八章　管理機構與勞動定員 管理機構市***置業(yè)有限公司擁有法人資格， 其管理機構為董事會，公司總經(jīng)理負責日常經(jīng)營管理工作。其他部門協(xié)助處理有關各項工作。為了搞好銷售，公司除應配備專門的銷售機構外，還應加強國內房地產業(yè)市場變化的信息搜集，尤其是房地產業(yè)的市場情況，應及時掌握產業(yè)的市場信息和動態(tài)，分析預測房地產市場走勢，以把握主動權，便于省時度勢，以合理的價格進行銷售，以免積壓資金，利于滾動開發(fā)。做到部門職責范圍明確，個人職權利掛鉤，獎懲兌現(xiàn)，賞罰分明。第十一章 項目財務評價 銷售收入本項目銷售收入包括寫字樓及商業(yè)銷售收入。 。 資金籌措 資金來源根據(jù)估算本項目總投資共計23000萬元。為了進一步搞好項目的管理工作，公司應充分借鑒其他房地產公司在房地產經(jīng)營方面先進的管理經(jīng)驗，對項目實行標準化和現(xiàn)代化管理。為了達到控制工程進度、質量和投資，應實行招標施工和工程監(jiān)理。公司的機構設置，最終由公司董事會研究決定。供熱管網(wǎng)采用高效保溫材料做保溫層。 節(jié) 能 能源消耗本項目能源消耗主要有:電、水、煤制氣、柴油。噪聲:汽車發(fā)動時的噪聲、設備間機器運轉時產生的噪聲等。第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 環(huán)境保護本項目地處市東部新區(qū)，周圍高樓林立，政府機關、金融機構、學校、住宅密集。 為防止雷擊，所有進出建筑物的金屬管道及電纜保護皮均應在入戶與防雷接地系統(tǒng)可靠相連，并定期檢查。 按規(guī)范要求設疏散走道和疏散樓梯，樓梯間前室應設防煙、排煙設施，并設消防疏散指示標志。按建筑物的使用特點，存在一定的火災隱患及疏散撲救難度。根據(jù)規(guī)劃局《規(guī)劃管理政務公開手冊》和市政府已批復的《市市南區(qū)東片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，、接待中心（中檔賓館性質）。、動態(tài)交通影響評價根據(jù)項目需要，遵循“遠近結合、節(jié)省投資、施工簡便”的原則對項目周邊的交通設施進行優(yōu)化（優(yōu)化措施見后面章節(jié)），在此基礎上計算路段和交叉口服務水平。表2 2010年市和項目交通出行方式結構車種區(qū)域 小客車公共交通出租車其它客車摩托車步行自行車總量青島市內四區(qū)%%%%%%%100%擬建項目%%%%%%%100% 交通出行量預測交通產生/吸引率的確定不同用地性質高峰小時的交通吸引率和產生率是不同的，通過對市同類型建筑物交通吸引強度的調查，并參考北京、上海等城市同類項目，并充分考慮未來機動車擁有量和利用率的增高，確定建設項目高峰小時各類性質用地產生/吸引率如下表：表3 項目不同業(yè)態(tài)高峰小時居民出行產生/吸引率不同業(yè)態(tài)建筑性質吸引率產生率酒店/賓館（人/100平方米）辦公（人/100平方米）交通出行量預測擬建項目的三個設計案中，方案三的有效建設規(guī)模和停車位較大，所以報告僅分析了最不利情況下的交通影響程度。、交通量預測背景交通量是指未來擬建項目以外的社會交通量。 污廢水合流排放。水源取自寧夏路市政給水管網(wǎng)。外裝修要以的城市特點結合國際現(xiàn)代化水準考慮， 與寧夏路沿街立面色彩相協(xié)調，主樓十外墻采用呼吸式玻璃幕墻，裙房部分干掛深灰色花崗巖板。酒店標準層圍繞交通核布置客房，路線便捷，大部分客房使用面積都大于20平米，寬敞舒適。：豎向規(guī)劃充分利用項目現(xiàn)有的地形，在滿足各類場地，道路對縱坡要求的前提下，盡量減少土石方工程量，就近進行土方平衡，以節(jié)約工程造價，同時配合小區(qū)景觀設計，綜合考慮排水等要求，避免大填大挖?；氐貏輺|高西低，局部高差較大，總體建設條件良好。有線電視該項目位置在有線電視網(wǎng)復蓋范圍內，可以滿足本項目需求。 外部配套條件本項目地處東部新區(qū)，各項基礎設施比較完善，具有良好的外部配套條件。本項目位于東西快速路橋頭，該地塊總占地面積9844m2，距海濱不足1500米，鄰近迎賓路福州路，距東西干線香港中路不足500米，交通便利。另外，至1999年底，全市有項目的三資企業(yè)已達5279家， 國外駐青機構1200家，外地駐青辦事機構已逾4000家， 目前數(shù)量還不斷增加。從周圍地塊辦公樓銷售情況看，由于地處東部海濱，周圍環(huán)境較好，住宅價格屬中高檔水平，周邊住宅及辦公樓開發(fā)量較大，而且銷售情況良好。特別是住宅開發(fā)呈現(xiàn)出較大的開發(fā)力度，而且銷售形勢較好，這與國家目前的房改政策有關。我國醞釀多年的城鎮(zhèn)住房改革步入實施階段，為房地產的發(fā)展提供契機。引進萬豪、洲際、凱賓斯基等國際知名酒店管理集團參與我市酒店管理。二是度假區(qū)建設項目多。 　　事實上，我市旅游大項目建設在去年就顯現(xiàn)出過人的能量。市南區(qū)先后完成了太平角酒吧休閑區(qū)、市南區(qū)旅游帶、時尚閩江街區(qū)和中山路歐式特色街區(qū)等專項規(guī)劃，并通過了專家論證；膠南大珠山風景區(qū)、小珠山風景區(qū)、瑯琊臺風景區(qū)等控制性規(guī)劃已編制完成；四方區(qū)海云庵民俗社區(qū)改造規(guī)劃工作全面展開。市級旅游規(guī)劃方面，《市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃》、《市海上旅游專項規(guī)劃》和《市度假旅游專項規(guī)劃》，已通過中外專家評審和市旅游工作領導小組審核，下一步報市政府審批。目前，非公有制企業(yè)已在規(guī)模與服務水平等方面成為住宿、餐飲業(yè)市場的主要角色，尤其是民營餐飲企業(yè)改變了以往的單純數(shù)量優(yōu)勢，餐飲業(yè)民營經(jīng)濟的主體地位已經(jīng)確立。2006年上半年我市餐飲市場繼續(xù)走強今年上半年，我市在擴大內需、繁榮經(jīng)濟的宏觀調控政策作用下，城鄉(xiāng)居民收入和消費支出快速增長，從上半年住宿、餐飲企業(yè)經(jīng)營情況看, ， %，呈現(xiàn)企業(yè)景氣提升、住宿餐飲市場發(fā)展加快的特點。從企業(yè)的資質等級來看，%，%；，%；，%。上半年，新開工面積1165萬平方米,%，%。隨著國家一系列擴大內需拉動經(jīng)濟的方針實施，一系列大力發(fā)展房地產業(yè)的政策相繼出臺，市房地產形勢好。表11 項目經(jīng)濟技術指標一覽表序號指標名稱單位數(shù) 量備注1總投資萬元230002占地面積m298443總建筑面積m270000其中：接待中心m225000 網(wǎng)點 m218000地下室m215000 寫字樓m212000第二章 市場分析 房地產市場分析 房地產發(fā)展概況以其獨特的地理環(huán)境優(yōu)勢和經(jīng)濟發(fā)展的廣闊前景，使的房地產市場充滿了誘人的魅力。通過認真經(jīng)營，在創(chuàng)造可觀的社會效益的同時獲得最佳經(jīng)濟效益。 以建設現(xiàn)代化國際城市為目標,以加速生產要素的流動和提升城市服務業(yè)規(guī)模與水平為突破口,堅持城市化與工業(yè)化、市場化、國際化整體推進。三是高端旅游項目多。初步統(tǒng)計，去年我市旅游項目建設投入資金49億元以上，比上年增長約48%，其中社會性投資占86%。按照基本建設程序委托市民用建筑設計院有限公司編制項目可行性研究報告申請立項。既是華北南部、華東北部和西北地區(qū)進出口物資的主要集散地,也是太平洋國家與歐亞大陸國家聯(lián)系的紐帶。與上海、廣州、天津、大連并稱為中國五大外貿口岸，著名的旅游城市和海洋科研基地，是國務院第一批確定的沿海開放城市與經(jīng)濟中心城市。項目名稱為市國際會議中心和綜合辦公樓建設工程。2005年，我市以度假旅游為核心，精品項目為支撐的多元化的旅游產品體系初步形成，一批規(guī)模大、投資高的旅游碼頭、游艇俱樂部、高星級酒店和度假、娛樂等項目相繼建成或開工，項目建設創(chuàng)歷史最好水平，部分項目填