20xx年上半年地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-03-11 23:15本頁(yè)面
【正文】 目的整體研究與特性分析 (1)項(xiàng)目地塊地理位置 優(yōu) 勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地塊位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，且南臨開(kāi)發(fā)區(qū)主干道東方紅路，隔路與知名私立學(xué)?！S華中學(xué)相望，東面為規(guī)劃中的沙王河防護(hù)綠帶，西近規(guī)劃中新政府所在地，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。經(jīng)濟(jì)收入過(guò)低使住房需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨蟮姆蓊~也相對(duì)較小。眾所周知，德州市是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，高素質(zhì)人才缺乏，阻礙了本地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展?！ 》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存 新區(qū)的開(kāi)發(fā)給各行各業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。 新區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)會(huì)隨著開(kāi)發(fā)區(qū)成熟程度而趨高 一般來(lái)說(shuō)，新區(qū)開(kāi)發(fā)初期，為刺激投資，土地出讓數(shù)量多，速度快，在進(jìn)入成熟期后，出讓速度逐漸減慢。據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展規(guī)模為15平方公里，城市人口為12萬(wàn)人，新區(qū)發(fā)展規(guī)模為25平方公里，城市人口將達(dá)到32萬(wàn)人以上。開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)帶來(lái)無(wú)限的活力。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域?！ ￠_(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資 目前市中心德城區(qū)可供開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之政府在新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期給予特別優(yōu)惠的土地出讓政策，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的投資傾向東移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮指日可待。 從全國(guó)各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。為此，德州市提出城市東進(jìn)戰(zhàn)略：跨越岔河，建設(shè)新城區(qū)，計(jì)劃用5年時(shí)間建成25平方公里的河?xùn)|新區(qū)，迅速膨脹城市規(guī)模，使德州市成為魯西北、冀東南的中心城市。 從德城區(qū)現(xiàn)狀來(lái)看，德州市中心城市規(guī)模占總體規(guī)模的比重太小，城市化水平偏低。市中心為老城區(qū)，集中擔(dān)負(fù)著城市的生活服務(wù)功能，是行政、金融、商業(yè)、文化和客運(yùn)交通中心。 德城區(qū)現(xiàn)分為鐵西區(qū)、市中區(qū)和東城區(qū)三部分。但目前德州中心城區(qū)面積卻不足40平方公里，城市人口約為50萬(wàn)左右?！ 〉诙糠帧≌{(diào)查數(shù)據(jù)資料匯總與分析 一、 德州市宏觀環(huán)境調(diào)查 (一)德州市宏觀環(huán)境分析 德州市位于山東省西北部，北依北京、天津，南靠省會(huì)濟(jì)南，西接石家莊，東連渤海灣，是華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的連結(jié)帶。 2003年5月27日 市調(diào)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì)，市調(diào)報(bào)告(第一稿)提交?！ ?數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)錄入?！ ?三類問(wèn)卷數(shù)據(jù)庫(kù)建立?！ 〖性L談問(wèn)卷調(diào)查階段，訪談外商投資服務(wù)中心、三和電子、躍華中學(xué)、高速公路管理處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問(wèn)卷241份，有效問(wèn)卷235份?！ 「?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查開(kāi)始，對(duì)德州市內(nèi)及開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查?！ ?003年5月15日 正式簽定合同，報(bào)社聯(lián)絡(luò)，報(bào)紙問(wèn)卷調(diào)整?！ ?二)調(diào)查內(nèi)容 對(duì)德州市宏觀環(huán)境的調(diào)查 (1)宏觀經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃 (2)德州房地產(chǎn)現(xiàn)狀 項(xiàng)目自身情況調(diào)查 (1)產(chǎn)品的整體研究與特性分析 l 項(xiàng)目的地理位置(區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境) l 產(chǎn)品公司組成 (開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司) 需求市場(chǎng)調(diào)查 l 未來(lái)三年內(nèi)市民置業(yè)意向 l 購(gòu)買偏好(地段、價(jià)位、戶型與結(jié)構(gòu)、面積、建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、裝修檔次、配套設(shè)施重要性) l 購(gòu)買決策(決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序) l 購(gòu)買行為(適宜置業(yè)時(shí)期、銷售行為主動(dòng)性、付款方式) l 價(jià)格支付能力 l 對(duì)物業(yè)配套的需求 l 購(gòu)買人群 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查(個(gè)案對(duì)比) (1)基本情況 l 樓盤(pán)位置、占地面積、總建筑面積、開(kāi)發(fā)商、總投資、開(kāi)工竣工日期、容積率 l 類別、檔次及整體布局 l 裝修材料、水平 l 硬件設(shè)備 l 配套服務(wù)功能及功能分區(qū) l 公開(kāi)銷售日期 l 銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期價(jià)格的變化情況、銷售率 l 付款方式、銀行按揭安排 l 車位配備 l 物業(yè)管理公司及費(fèi)用 (2)營(yíng)銷策略 l 目標(biāo)客戶選擇決策 l 市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn) l 營(yíng)銷組合策略 (三)調(diào)查方法 宏觀調(diào)查 l 房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)訪談 l 報(bào)刊文獻(xiàn)資料收集與分析 項(xiàng)目自身情況調(diào)查 l 項(xiàng)目規(guī)劃談?wù)摃?huì) l 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察 l 有關(guān)人員訪談 l 相關(guān)資料收集整理 需求市場(chǎng)調(diào)查 l 專項(xiàng)訪談問(wèn)卷(200人次) l 報(bào)紙公開(kāi)問(wèn)卷調(diào)查(400人次) l 入室主體問(wèn)卷(100次) l 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析(分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析) 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)查 l 現(xiàn)場(chǎng)踩點(diǎn)調(diào)查 l 報(bào)刊文獻(xiàn)收集與分析 l 深度訪談 二、調(diào)查組織與實(shí)施 調(diào)查時(shí)間安排表 時(shí) 間 安 排 工 作 內(nèi) 容 2003年5月13日 就現(xiàn)有規(guī)劃方案專項(xiàng)討論會(huì)?！ 「鶕?jù)對(duì)項(xiàng)目的定位、規(guī)劃、市場(chǎng)前景、投資風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)查研究分析，對(duì)后續(xù)營(yíng)銷推廣策略提供有力支持。并使公司同其它合作方共創(chuàng)社會(huì)效益，取得雙贏。我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)同各企業(yè)的溝通與聯(lián)系，重視抓企業(yè)的內(nèi)部穩(wěn)定工作，對(duì)于企業(yè)的勞資糾紛，力爭(zhēng)將其消滅萌芽狀態(tài)。在全國(guó)上下齊心協(xié)力抓好安全的大形勢(shì)下，我們更是不能麻痹大意，掉以輕心?！ ?九)積極做好安防工作，確保一方平安安防工作始終是公司工作的一個(gè)重點(diǎn)。但是目前公司還有一些閑置物業(yè)未能出租，這對(duì)于公司來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一種無(wú)形的損失。資源的合理、充分利用，是現(xiàn)代管理的一種目標(biāo)。因此，我們物業(yè)公司要認(rèn)識(shí)到物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性，應(yīng)努力學(xué)
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