【正文】 洗滌等基礎(chǔ)工作采取服務(wù)外包?？蛻舳ㄎ?：以項(xiàng)目 5公里范圍內(nèi)的在中高收入的老人為主216。營收方式 ：除個(gè)別項(xiàng)目外，基本沿用一次性入住金 +月金的收費(fèi)方式216。盡可能配置有介護(hù)設(shè)施，純自理式居所項(xiàng)目對老人吸引度不大，影響入住率。選址在醫(yī)院、郵局、銀行、超市、文化設(shè)施等公共配套便利的地方。項(xiàng)目規(guī)模小，分布在不同的區(qū)域，保證最快速的擁有高入住率，盡快盈利。?日醫(yī)學(xué)館預(yù)計(jì)項(xiàng)目回收期約為 20年。項(xiàng)目要點(diǎn)?小型類酒店式公寓設(shè)計(jì)的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。?北浦和位于東京郊區(qū)，土地費(fèi)用較低。公共空間比例配置很少，僅有食堂、辦公室和停車場。物業(yè)維護(hù)費(fèi)產(chǎn)品特征216。如需介助和介護(hù)服務(wù)，可由運(yùn)營機(jī)構(gòu)幫助聯(lián)系看護(hù)人員，自行洽談費(fèi)用 .38日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和服務(wù)人員比例216。不需繳納一次性入住金，入住時(shí)近需支付 2~3個(gè)月月金額度的手續(xù)費(fèi)216。租賃合同 2年一簽，不續(xù)約需提前 3個(gè)月通知。月金收費(fèi)方式：按居室大小，月收費(fèi) 141250日元（ 11300元） ~221250日元（ 17700元），月金包含租賃費(fèi)、基本監(jiān)護(hù)費(fèi)及行政管理費(fèi)。35日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和日醫(yī)學(xué) 館 北浦和 項(xiàng)目36日醫(yī)學(xué)館日醫(yī)學(xué)館 ———— 北浦和北浦和項(xiàng)目背景?北浦和項(xiàng)目物業(yè)為日醫(yī)學(xué)館自行購地興建和運(yùn)營的項(xiàng)目，與 2022年 5月投入運(yùn)營。?日醫(yī)學(xué)館項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)在入住率達(dá)到 80%。216。員工隊(duì)伍?養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營管理的最大障礙是人才的缺失，?日本介護(hù)人員需具備服務(wù)資質(zhì)，這類資質(zhì)的獲得需要 100小時(shí)的培訓(xùn)時(shí)間和若干實(shí)習(xí)時(shí)間。?項(xiàng)目運(yùn)營毛利接近 10%項(xiàng)目要點(diǎn)216。其它費(fèi)用 ：醫(yī)療費(fèi)、日用品費(fèi)、理容費(fèi)等其它服務(wù)費(fèi)用，需額外付費(fèi)。介護(hù)費(fèi)額外收取 :墨田項(xiàng)目為介護(hù)保險(xiǎn)定點(diǎn)機(jī)構(gòu)，老人由醫(yī)院評定介護(hù)等級后，政府相應(yīng)承擔(dān)老人在墨田項(xiàng)目消費(fèi)的 90%的介護(hù)服務(wù)費(fèi)用。收費(fèi)價(jià)格的核定標(biāo)準(zhǔn)為 75歲以上的老人，如果年齡低于 75歲，則一次性入住金價(jià)格及返還周期相應(yīng)調(diào)整。月金包含管理費(fèi)、租賃費(fèi)及餐費(fèi)。?占地面積： 1859㎡?建筑面積： 3655㎡?總戶數(shù)： 76戶（其中夫妻居室 6戶）?入住門檻：自理型老人和介護(hù)型老人均吸納，以介護(hù)型老人為主?入住率： 90%客戶特征?平均年齡 80歲以上，以單身老人為主，男女比例為 3:7.?60%的老人來自項(xiàng)目 5公里范圍內(nèi)或者子女工作生活在項(xiàng)目周邊?入住老人的子女在經(jīng)濟(jì)、照料上均有支持營收方式216。兩個(gè)日醫(yī)學(xué)館項(xiàng)目，分別為全付費(fèi)制項(xiàng)目及老年人租賃物業(yè)項(xiàng)目。?除養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部以外，集團(tuán)公司還下設(shè)醫(yī)療設(shè)備事業(yè)部及介護(hù)教育事業(yè)部，三者關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的年均產(chǎn)值名列日本業(yè)內(nèi)第一。定位高端，聘 請 建筑、室內(nèi)、景 觀設(shè)計(jì)領(lǐng) 域的 頂 尖機(jī)構(gòu)打造 項(xiàng) 目， 樹 立 領(lǐng)軍 品牌形象。?產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 沿用酒店設(shè)計(jì)風(fēng)格挑空餐飲和休閑區(qū)，即具備了服務(wù)功能，也起到項(xiàng)目會所的集聚效應(yīng)。?選址： 選址在城市中心區(qū)，利于樹立形象，吸納高端人群。?酒店式運(yùn)營管理等由酒店行業(yè)的股東提供，降低運(yùn)營成本同時(shí)保證了專業(yè)化的服務(wù)。24SunCity—— 銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 酒店式室內(nèi)設(shè)計(jì)25SunCity—— 銀座太陽城產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 室內(nèi)設(shè)計(jì)便于輪椅交匯的寬走道機(jī)動(dòng)車自動(dòng)停車系統(tǒng)良好的室內(nèi)視野景觀家屬接待區(qū)多功能廳樓層公共區(qū)棋室26SunCity—— 銀座太陽城?租賃物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營，降低了前期的開發(fā)投入。經(jīng)營狀況?自理型住宅單元的入住率為 68%?介護(hù)型住宅單元的入住率為 53%入住老人特點(diǎn)?項(xiàng)目由于地處市中心，除養(yǎng)老功能外，還體現(xiàn)了投資功能?68%的銷售比例中， 50%為長期居住，還有 50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所?入住老人多數(shù)為有國外生活背景高收入老人，多數(shù)由老人自行承擔(dān)入住費(fèi)用?七成為女性，平均年齡 77歲，三成為男性，平均年齡 79歲。額外收費(fèi)： 收費(fèi)項(xiàng)目和橫濱太陽城一樣。216。一次性入住金 ：? 收費(fèi)方式和橫濱太陽城一樣。老人入住后可直至終老。停車位：機(jī)械停車數(shù) 88個(gè)22SunCity—— 銀座太陽城營收模式（括號內(nèi)數(shù)字為人民幣）216。216。建筑面積： 39277㎡216。SunCity—— 銀座太陽城銀座四丁目銀座太陽城約 3KM21SunCity—— 銀座太陽城項(xiàng)目規(guī)模216。緊鄰隅田川河，擁有良好的河景資源和開闊的視野。項(xiàng)目位于東京最繁華的中央?yún)^(qū)，距離銀座四丁目約 510分鐘車程。由 BDA室內(nèi)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，與 2022年投入運(yùn)營。SunCity租賃物業(yè)運(yùn)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，物業(yè)租賃期為 25年。?功能設(shè)計(jì) ：通過便利性公共設(shè)施設(shè)置，在項(xiàng)目內(nèi)部營造完整的生活圈。?股東整合 ：整合各類型與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的股東，共同投資成立養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，通過各自的資源，將養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和成本降低。?高比例的公共空間設(shè)計(jì)，提供各種老人交流場所，吸引老人減少居室內(nèi)留置時(shí)間。?選址：選址近郊，以較低價(jià)格獲得土地。無障礙設(shè)計(jì)遍布項(xiàng)目的每一個(gè)空間。ATM機(jī)、郵筒、便利店、干洗店、健身房、 酒廊、浴場、園藝區(qū)、 幾乎涵蓋所有所需的公共功能 。室 內(nèi)外景觀結(jié)合引入216。經(jīng)營狀況?自理型住宅單元的入住率為 %?介護(hù)型住宅單元的入住率為 %入住老人特點(diǎn)?高收入老人?多數(shù)有國外生活背景?入住費(fèi)用基本為自己承擔(dān)15SunCity—— 橫濱太陽城216。老人入住后可直至終老。最初入住時(shí)，即吸納自理型老人，也吸納介護(hù)型老人。額外收費(fèi) ：室內(nèi)水電費(fèi)、停車費(fèi)、介護(hù)用品使用或租賃費(fèi)等。216。? 一次性入住費(fèi)用 15年內(nèi)可退還部分。一次性入住金 ：? 根據(jù)房間大小， 3,000萬 ~9,800萬日元不等（ 240~784萬），其中 4,900萬日元（ 392萬）的比例最多。建筑設(shè)計(jì)： Perkins Eastman216。公共空間比例占到項(xiàng)目總面積的 38%，高比例的公共空間配置是項(xiàng)目一大特點(diǎn)SunCity—— 橫濱太陽城項(xiàng)目造價(jià)216。216。建筑面積： 56012㎡216。橫濱市橫濱太陽城12項(xiàng)目規(guī)模216。216。216。SunCity—— 橫濱太陽城項(xiàng)目位置216。216。216。10SunCity—— 橫濱太陽城SunCity橫 濱11項(xiàng)目背景：216。3個(gè)項(xiàng)目入住初期即可吸納介護(hù)型老人。租賃物業(yè)節(jié)省最初的開發(fā)成本和建設(shè)周期。日本為數(shù)不多開發(fā)運(yùn)營大型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的公司 。股東涉及行業(yè)包括：銀行、保險(xiǎn)、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實(shí)業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級企業(yè)。SunCity—— 日本高端養(yǎng)老地產(chǎn) 運(yùn)營管理機(jī)構(gòu) 代表公司背景216。本次考察 主要 針對 日本企業(yè)投資運(yùn)營的 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，希望通過 養(yǎng)老地產(chǎn) 各環(huán)節(jié)的深入分析，得出可借鑒的要點(diǎn)。216。216。養(yǎng)老地產(chǎn) 投資運(yùn)營主體分為兩類 ： 政府 和 企業(yè) 投資運(yùn)營；216。老齡化壓力促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。日本進(jìn)入老齡化社會 已有 40年；216。日本養(yǎng)老地產(chǎn)研究報(bào)告2小成果提交表提交日期： 2022年 12月 29日成果名稱 　 《