【正文】 廣場、中南商場、世紀(jì)中商?中南商場歷史最久，目前設(shè)施比較陳舊、購物環(huán)境弱于中商、商品的檔次也叫中商廣場為低?中商廣場市中南商圈的核心，購物環(huán)境相對較好，商品檔次略高于中南商場，人流方面最多，高于中南商場?一路之隔的世紀(jì)中商，規(guī)模不大，定位高于中商廣場，但商品品質(zhì)不高，售價較高，目前人流量很少，經(jīng)營狀況不好，分析原因：?一、項目處于發(fā)展階段，需要時間堅守?二、不可否認(rèn)中南路西側(cè)聚集人流的場所較多，路東側(cè)還有待發(fā)展，盡管天橋的聯(lián)系很方便?三、項目定位和經(jīng)營有問題，該地段最大的資源是人流和成熟的商業(yè)氛圍，撇開人流，盲目追求高檔，很有問題。漢正街商圈 形成時間久遠(yuǎn)，主要是專業(yè)市場為主，批零兼營，主營中低檔產(chǎn)品，輻射整個華中片區(qū)。中南商圈 是武昌商業(yè)中心，走中高檔線路，是武漢僅次于武商商圈的中高檔消費場所，目前重點輻射武昌片區(qū)，目前有 中商廣場，中南商場、世紀(jì)中商已開業(yè)，其武昌商業(yè)中心的位置將得以鞏固。房地產(chǎn)武商商圈漢正街商圈鐘家村商圈中南商圈市場研究市場研究合富輝煌 174。房地產(chǎn)營銷策略營銷策略? 項目形象– 塑造武昌頂級甲級寫字樓的形象? 租售策略– 先租后售– 分層、分期、分批推出招租、銷售，由低層開始，便于管理及降低營運成本– 根據(jù)租戶的特征實施項目銷售，在不影響形象的前提下，以高形象帶動租戶的銷售? 招租、銷售渠道– 國資局– 外資辦– 工商局– 武漢主要產(chǎn)業(yè)的知名公司、行業(yè)協(xié)會等– 周邊高端寫字樓，中商大廈、華銀大廈等合富輝煌 174。房地產(chǎn) ? 戶型面積：– 從武漢甲級寫字樓的調(diào)查結(jié)果分析，除少數(shù)租戶使用面積較大外，其余大部分為 200平方米以下，也即大部分外資、省外企業(yè)、本地企業(yè)均租用面積較小合富輝煌 174。? 目標(biāo)客戶定位：在武昌特色的中商廣場特征客戶基礎(chǔ)上拓展、吸引漢口高檔寫字樓特征客戶– 按區(qū)域劃分目標(biāo)客戶? 核心客戶 —— 省外企業(yè)駐武漢分支機構(gòu)；? 拓展客戶 —— 外資企業(yè)駐武漢分支機構(gòu)； 武漢本地企業(yè)。對高檔寫字樓而言，解決好租賃和銷售的關(guān)系、短期回報和長期的回報的問題是關(guān)鍵，視發(fā)展商的資金回籠的要求，在高形象下如何實現(xiàn)短期銷售是關(guān)鍵合富輝煌 174。武昌目前最高的寫字樓市中商大廈，以租賃為主，但入住率不高，而漢口高檔寫字樓較多，入住率普遍較高，說明租賃市場有較高的承接力，而武昌目前高檔寫字樓存在機會。寫字樓市場的銷售需求不強，每年的成交量不大216。房地產(chǎn)招租客戶以海外公司為主，目前已成功租賃 7000平方米216。寫字樓總面積 10萬平方米216。新世界大廈新世界大廈216。 合富輝煌 174。216。該區(qū)域?qū)懽謽浅鲎馇闆r良好。解放大道寫字樓租金水平處于 30元 43/平方米 ，世貿(mào)廣場租賃價格最高者為 43元 /平方米；物業(yè)管理費用集中在 /平方米。房地產(chǎn)房地產(chǎn)物 業(yè) 名稱 主要客 戶招 銀 大廈 平安保 險 、廣 東 美的集 團(tuán) 、貓人服 飾建 銀 大廈 華為 科技、新 華 人壽、西 門 子、王家墩中央商 務(wù) 區(qū)、湖北圣 澤信合大廈 新能 實業(yè) 、多思英 語 、武 漢電視 臺、 銀聯(lián) 、中國煙草武 漢 商 業(yè)銀行廣 場生命人壽瑞通大廈 太平洋保 險 、盛唐房地 產(chǎn) 、耀江房地 產(chǎn)長 江 證 券大廈 東風(fēng) 雪 鐵龍 、天安保 險良友大廈 美 爾 雅、湖北糧油建設(shè)大道寫字樓入住客源較為集中，銀行、保險、外企在漢機構(gòu)、國內(nèi)知名企業(yè)在漢機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)、以及對形象要求較高的投資、咨詢、廣告、律師、會計師事務(wù)所等機構(gòu)。 216。物 業(yè) 名稱 招 銀大廈建 銀大廈瑞通大廈信合大廈武 漢 商 業(yè)銀 行廣 場長 江證 券大廈良友大廈國 貿(mào)大廈主流租價 5060 6080 6575 4853 7080 5060 3135 4555物 業(yè) 管理 費 20 12 12 12 20 11 20入住率 95% 93% 80% 95% 90% 100% 65% /建設(shè)大道寫字樓物業(yè)經(jīng)營狀況建設(shè)大道寫字樓物業(yè)經(jīng)營狀況216。招銀招銀 大廈大廈 新世界國貿(mào)大廈新世界國貿(mào)大廈建銀大廈建銀大廈良友大廈良友大廈武漢廣場武漢廣場世貿(mào)大廈世貿(mào)大廈長江證券大廈長江證券大廈信合大廈信合大廈瑞通大廈瑞通大廈武漢商業(yè)銀行廣場武漢商業(yè)銀行廣場泰合泰合 廣場廣場合富輝煌 174。解放大道武廣商務(wù)圈寫字樓主要入住客戶為商貿(mào)型企業(yè)、廣告公司等，其租賃水平多在 40元 /平方米以下，物業(yè)管理費用在 12元 /平方米左右。房地產(chǎn) 建設(shè)大道為金融主題商務(wù)區(qū)， 作為 CBD中心區(qū)域，其甲級寫字樓成為海內(nèi)外知名企業(yè)選擇的焦點。? 客戶分析?武昌相對寫字樓的客戶主要為省外企業(yè)駐漢機構(gòu)為主和省內(nèi)知名企業(yè)駐漢機構(gòu)，行業(yè)以科技、大型生產(chǎn)企業(yè)為主?一方面與武昌科教和科技產(chǎn)業(yè)特征相關(guān)，同時也不否認(rèn)武昌寫字樓的檔次弱于漢口武昌寫字樓市場小結(jié)武昌寫字樓市場小結(jié)合富輝煌 174。保利文化廣場 ?該區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量很大?由于寫字樓需要建成后才能招租，所以在時間上可以錯開后續(xù)供應(yīng)后續(xù)供應(yīng)合富輝煌 174。房地產(chǎn)?該區(qū)域間要建的寫字樓包括：?工行廣場、曼哈頓、武漢保利文化廣場等?其中，工行廣場 11萬平方米客戶情況 ：以 省外科技型企業(yè)在武漢的分公司、辦事處為主，省內(nèi)企業(yè)也占一定比重。房地產(chǎn)華銀大廈概況 ：總建筑面積： 39000平方米，共 26層 ，容積率 。?戶型設(shè)置：低層小面積，高層大面積?目標(biāo)客戶：主要為中小企業(yè)、投資客?銷售狀況：經(jīng)過 1年多的銷售，目前銷售率突破 80%，銷售價格 5800元 /平方米。項目每層 860平方米，體量較小、室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)也不高，寫字樓實際定位不高。房地產(chǎn)世紀(jì)廣場?世紀(jì)廣場由 2棟寫字樓和 6層商場組成，高 26層， 總建筑面積 。 入住率：由于該樓盤 35層以上還未推出，剩余貨量較多，預(yù)計后期將對市場造成一定壓力。房地產(chǎn)主要賣點： 武昌一高樓 /外部形象好 /位于武昌 CBD中心 /硬件設(shè)施到位 /開發(fā)商實力雄厚 主要問題點：人流嘈雜、大堂、公共部分設(shè)施陳舊，公共通道狹窄，內(nèi)部感覺和建筑外很不協(xié)調(diào)，體現(xiàn)不出項目高檔寫字樓的形象；車行受限制，交通不方便。?裙樓中南商業(yè)廣場為武昌著名商場，人流量極大，商業(yè)氛圍濃厚。由于開發(fā)較早，前期價格不高，該區(qū)域?qū)懽謽嵌纪ㄟ^銷售消化了部分單位，除了中商廣場以租為主外，其他入住率都還不錯，作為武昌目前最高級寫字樓目前入住率不高 合富輝煌 174。中商廣場和華銀大廈使該區(qū)域?qū)懽謽堑拇恚? 價格處于 4045元 /M2；216。物 業(yè)名稱中南廣 場世 紀(jì)廣 場華銀大廈偉鵬大廈金穗大廈 江天大廈思特大廈亞貿(mào) 大廈主流租金40 4045 4045 2832 25（商住樓）26 2628 A座 38B座 25物 業(yè)管理 費 12 租金已含 4 租售率 60% 80% 95% 85% 90% 85% 65% A座 55%B座 95%注 備 租 賃為 主銷 售代租前期銷 售前期銷 售前期 銷 售，定向開 發(fā)前期銷 售前期 銷 售后期租 為 主中南商貿(mào)圈寫字樓經(jīng)營狀況中南商貿(mào)圈寫字樓經(jīng)營狀況216。房地產(chǎn)中南商貿(mào)圈集中了武昌主要的寫字樓，主要包括：中商廣場、華銀大廈、亞貿(mào)廣場、世紀(jì)廣場、金融大廈、金穗大廈等 偉鵬 大廈世紀(jì)廣場中南廣場金融大廈華銀大廈金穗大廈亞貿(mào)廣場思特大廈江天大廈中南商貿(mào)圈寫字樓分布中南商貿(mào)圈寫字樓分布合富輝煌 174。房地產(chǎn) 武昌寫字樓的需求量一直不大， 03年 12800平方米， 02年更少 6000平方米， 99~03年最大年消化量 18900平方米。合富輝煌 174。漢口寫字樓市場中山大道江漢路商務(wù)圈由于規(guī)劃、車行等限制逐漸趨于沒落，研究價值相對較小。產(chǎn)業(yè)商務(wù)圈合富輝煌 174。建銀、瑞通、招銀的組合形成武漢最有影響力力的商務(wù)區(qū)，是保險、證券、外資機構(gòu)、知名房地產(chǎn)公司首選之地。武昌漢陽漢口項目中南商務(wù)圈武廣解放大道商務(wù)圈金融一條街商務(wù)圈中山大道江漢路商務(wù)圈徐東中北商務(wù)圈域光谷商務(wù)圈合富輝煌 174