【正文】 便、安全的居住條件。老年人由于年齡的增長，活動范圍逐漸減小，活動能力也會逐漸降低。要從居住者本身出發(fā)，研究居住者的活動要求，綜合考慮居民的各種需求以及確保居民安全的防災、避難措施等，以便為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。對用地范圍內(nèi)的現(xiàn)狀條件進行分析和整理，利用和強化有價值的因素，改造不利因素。 三、保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，應該充分考慮規(guī)劃用地外部和內(nèi)部的條件。 3 選址與規(guī)劃 本條是保障性住房規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)必須遵守的基本原則： 一、保障性住房是城市住宅和城市建設(shè)的重要組成部分，因而要符合北京市總體規(guī)劃和住房建設(shè)的要求，符合北京市城市空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整方向，從全局出發(fā)考慮保障性住房具體的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)。二、對成熟的術(shù)語的納入、引用。如保障性住房的解釋，根據(jù)《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃(2006年—2010年)》第2條相關(guān)概念中給出的解釋來確定。就是將尚無統(tǒng)一規(guī)定，而需要做規(guī)定的術(shù)語給與確切的名稱和內(nèi)涵。本章內(nèi)容是對本導則設(shè)計的基本詞匯給與統(tǒng)一用詞，以利于對本導則內(nèi)容的正確理解和使用。保障性住房是我國住房體系中的重要組成部分，應以住宅性能評定技術(shù)標準為參考，提高保障性住房的總體質(zhì)量。 2006年建設(shè)部發(fā)布了國家標準《住宅性能評定技術(shù)標準》，從適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能、安全性能、耐久性能五個方面，對住宅性能優(yōu)良程度做出評價的指標規(guī)定，與《住宅建筑規(guī)范》配套適用。保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，應按照建設(shè)節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，積極推廣和應用新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備等，提高住宅的節(jié)能，大力推廣節(jié)能和環(huán)保技術(shù)的應用。 無 隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，我國大力提倡建設(shè)節(jié)約型社會，住宅是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、建設(shè)資源節(jié)約型社會最為重要的載體之一。在保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計中還要考慮與區(qū)域周邊環(huán)境以及本地生活習俗相協(xié)調(diào)，尊重原有的環(huán)境和文脈特色。為了深化《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年－2010年)》的有關(guān)內(nèi)容，針對當前住房保障的一些問題，又編制《北京市“十一五”保障性住房及“兩限”商品住房用地布局規(guī)劃》，明確了規(guī)劃的目標、規(guī)模和用地布局等。理由是，保障性住房不同于普通商品住房，在遵守國家相關(guān)規(guī)范的前提下，還要有針對性的設(shè)計導則對保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計進行指導和監(jiān)督管理。本導則所稱保障性住房是指：廉租住房、經(jīng)濟適用住房和經(jīng)濟租售住房。 北京市政府在2007年初的兩會后，將住房保障制度建設(shè)作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、建立和諧社會、解決民生問題的重點。北京市在城鎮(zhèn)居民住房保障制度方面也進行了積極探索，結(jié)合北京市實際情況，出臺了《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法》、《北京市廉租住房管理辦法》等文件。近年來我國大力發(fā)展保障性住房，于2007年出臺了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能，并指出要加快建立和健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。 保障性住房應采用太陽能熱水系統(tǒng)。 保障性住房小區(qū)建設(shè)宜積極利用中水、雨水等非傳統(tǒng)水源，用于沖廁和綠化。 保障性住房的衛(wèi)生間應設(shè)洗浴器、洗面器、便器。 保障性住房的水表、電表、燃氣表、熱計量表，應分戶設(shè)置且便于管理。 目裝飾要求廉租住房經(jīng)濟適用房和政策性租賃住房1戶門鋼質(zhì)防盜保溫門鋼質(zhì)防盜保溫門2起居室、臥室墻面、天棚面水性內(nèi)墻涂料水性內(nèi)墻涂料3起居室、臥室地面水泥地面防滑地磚4室門木質(zhì)門木質(zhì)門5窗臺預制水磨石預制水磨石6窗簾盒簡裝窗簾桿簡裝窗簾桿7生活用水、熱水管線PPR管PPR管8陽臺地面水泥地面防滑地磚9外窗及封陽臺窗塑鋼中空雙玻窗塑鋼中空雙玻窗10防盜欄（首層）鐵質(zhì)護欄鐵質(zhì)護欄11廚衛(wèi)地面防滑地磚防滑地磚12廚衛(wèi)墻面瓷磚到頂瓷磚到頂13廚衛(wèi)天棚面鋁扣板吊頂（衛(wèi)生間吊頂穿孔）鋁扣板吊頂（衛(wèi)生間吊頂穿孔）14廚房灶臺不銹鋼、復合石材不銹鋼、復合石材15廚房櫥柜整體式櫥柜整體式櫥柜16廁衛(wèi)潔具節(jié)水型坐便器、洗手盆節(jié)水型坐便器、洗手盆17水暖五金件節(jié)水龍頭、節(jié)水花灑節(jié)水龍頭、節(jié)水花灑18水電管線暗裝暗裝19燈具節(jié)能燈具節(jié)能燈具20散熱器高效散熱器（帶罩板）高效散熱器（帶罩板）21空調(diào)機位統(tǒng)一設(shè)置、孔洞統(tǒng)一預留冷凝水系統(tǒng)PVC管統(tǒng)一安裝機位統(tǒng)一設(shè)置、孔洞統(tǒng)一預留冷凝水系統(tǒng)PVC管統(tǒng)一安裝22其它項目達到現(xiàn)行住宅設(shè)計標準達到現(xiàn)行住宅設(shè)計標準 設(shè)備設(shè)施與技術(shù)集成 住宅應設(shè)室內(nèi)給排水、電氣、電訊與燃氣設(shè)施。 。 保障性住房裝修材料應采用符合國家資源節(jié)約、環(huán)保等要求的建筑材料及住宅部品，優(yōu)先采用通過質(zhì)量認證的產(chǎn)品。5 住宅裝修與設(shè)備設(shè)施 全裝修 保障性住房建設(shè)應實行工業(yè)化全裝修。七層及七層以上住宅必須設(shè)置電梯；保障性住房的居住區(qū)中無障礙住宅的比例在5套/100套。應選擇合理的建筑體型、窗墻面積比以維護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，滿足建筑節(jié)能設(shè)計標準的要求；其建筑布局、朝向、間距等應充分考慮采光、通風的要求并注重對太陽能資源的利用。臨街住宅的門窗應有隔聲措施。 3. 廚房的油煙宜直接外排，并采用窗式通風器，采取防倒灌、串氣、串味的有效措施；衛(wèi)生間應采用豎向集中風道。 通風要求1. 居住空間應能自然通風，通風開口面積不小于地面面積的5%。優(yōu)選板式塔樓，面寬大，有利于采光通風。住宅主要房間的采光窗設(shè)計還應綜合考慮景觀、對視、節(jié)能等因素。1. 。 采光通風 每套住宅至少有一個居住空間滿足日照標準的要求。4) 應該設(shè)置面積合適的儲藏空間，可用家具代替或變化局部隔斷，增加儲藏空間。3) 利用陽臺開敞化設(shè)計來拓展套內(nèi)使用空間。 居室內(nèi)的強電和弱電插座，既要滿足設(shè)計規(guī)范要求，還應與家具布置相協(xié)調(diào)。 照明開關(guān)在墻面上的落位，水平距離門洞邊宜150mm，高度距地宜1300mm，應保證開關(guān)不被開啟門扇和家具遮擋。 住宅玄關(guān)空間宜安排電氣的分戶強、弱電箱、照明開關(guān)和可視對講裝置。1) 衛(wèi)生間應按洗漱與洗浴、座便功能分開，供多人同時使用；2) 注重衛(wèi)生間空間的立體復合利用，如獨立坐便器與晾衣空間、散熱器的綜合利用、洗浴間與儲藏空間、浴盆與晾衣空間的復合利用、洗臉盆下放置洗衣機等；3) 考慮老年人使用需求，設(shè)置報警器和預埋扶手連接件；4) 優(yōu)先采用淋浴間或考慮淋浴間與浴盆相互替換的可能性；5) 宜采用推拉門、折疊門以節(jié)約空間，老年人使用的衛(wèi)生間推薦用外開門。餐廳不宜采用大空間，必要時可以將廚房、餐廳合并使用；3) 提倡廚房空間的復合利用，如封閉熱炒間與開放式操作備餐間的組合；4) 廚房電器、灶具日趨多樣化和復雜化，要求廚房的空間布局和管線設(shè)置更加科學合理；5) 廚房宜設(shè)置服務(wù)陽臺，方便儲藏、放置雜物；6) 各種豎向管線宜集中敷設(shè)，并在墻角處形成管線區(qū)，橫向管線宜設(shè)于設(shè)備下部；7) 當廚房與客廳或餐廳空間復合設(shè)計時，宜采用壁鎖式灶具和泄爆系統(tǒng)以及報警、排風等系統(tǒng)來保證安全；8) 廚房的排油煙機排氣推薦采取獨立外排系統(tǒng)替代排氣通風道，并應設(shè)置窗式通風構(gòu)造器來引入新風，并注意避免短路。在建筑設(shè)計中應該從廚、衛(wèi)的管線綜合與精細化設(shè)計、居室的室內(nèi)綜合設(shè)計、陽臺飄窗和儲藏空間的布置幾個方面來考慮。以坡屋頂覆蓋的內(nèi)空間作臥室、廳時。在功能齊全的前提下，對居住空間的適宜尺度做出判斷和選擇，使得居住空間尺度合理，是小戶型設(shè)計的重要內(nèi)容。 套內(nèi)居住功能空間的適宜尺度。 套型優(yōu)化設(shè)計合理緊湊的套型設(shè)計應該做到分區(qū)合理，布置緊湊，流線通暢，盡量減少交通面積。減少公共面積，提高套型使用面積系數(shù)。各種功能空間的使用面積應符合下列規(guī)定指標：臥室：雙人9—12㎡ 單人6—8㎡起居室（廳）：9—15㎡兼起居室的臥室：12—18㎡廚房：4—6㎡衛(wèi)生間：3—5㎡ 保障性住房套型的“緊湊、精細化”設(shè)計 單元優(yōu)化設(shè)計 在單元平面的緊湊化設(shè)計中，優(yōu)化單元設(shè)計，減少公共走道，可以提高使用面積系數(shù)。每套住宅應具有臥室、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間等基本空間。注2：表中居住空間數(shù)指臥室、起居室（廳）等獨立的房間數(shù)。經(jīng)濟適用住房的套型可按照Ⅰ型、Ⅱ型兩種類型設(shè)計。小套型的臥室可以和起居室合并。 廉租住房應獨立成套，套內(nèi)功能分區(qū)明確、合理。 廉租住房的套型標準套型Ⅰ型Ⅱ型建筑面積（㎡/套）30—4040—50使用面積（㎡/套）23—3030—40居住空間數(shù)（個）1223注1：表中使用面積與建筑面積指標中應包括陽臺面積（按一半計入）。 廉租住房套型標準 廉租住房的套型建筑面積控制在30至50㎡。 保障性住房應獨立成套建設(shè)，以適應現(xiàn)代生活方式為基礎(chǔ)。 注重節(jié)約能源，推廣太陽能的利用，可設(shè)置中水處理系統(tǒng)和生活垃圾的分類收集。 供電、電訊、路燈等管線宜地下埋設(shè)，并留有安全防護距離。公共活動空間的環(huán)境設(shè)計應注重居民的交往空間的塑造，有助于居民的交流與和諧相處，有助于老年人的室外活動和交往。綜合考慮人行道的布置，方便步行與室外活動，創(chuàng)造安靜、舒適、方便的居住環(huán)境。 注重綠化環(huán)境設(shè)計，選擇適宜北方種植的樹種，注重植物的高低搭配和四季變化；設(shè)置適當?shù)慕ㄖ∑?，豐富和美化環(huán)境。 小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，應安排5套/100套的老年住宅和無障礙住宅。 小區(qū)道路應考慮自行車與步行的出行便利。應結(jié)合殘疾人、老年人的需求適當安排殘疾人助力車、小型三輪車停車位，可與自行車停車位綜合考慮。 小區(qū)室外設(shè)施應滿足無障礙通行要求。 交通與停車 小區(qū)道路應安全便利。 住宅建筑布局應充分考慮冬季日照、避開冬季主導風向；充分利用夏季自然通風，住宅的主要朝向宜選擇北京市最佳朝向。 以小區(qū)形式獨立建設(shè)的保障性住房，新區(qū)建設(shè)綠地率不應低于30%，舊區(qū)建設(shè)不小于25%。 —。在城市用地緊張的現(xiàn)狀條件下，優(yōu)選中高層與高層住宅，遠離城市中心的新城和郊區(qū)，可以適當考慮多層住宅和中高層住宅