【正文】 熱衷做大中戶型，發(fā)展商出于對這部分主流市場的關注而暫時放棄了小戶型，使得貨源有限。并且基本都認為廣州市的房產價格會穩(wěn)步上漲，短期不會有太大的改觀，目前房價尚可接受。6. 購房總預算問卷：購房的總預算（萬元）頻數百分比（%）102574254015837．4405516639．35570204．770以上40．9422100由此可知，人民對購房用途有很大差異，對海珠區(qū)的高度認可，主要用于結婚用房與投資，分屬滿足生活需求和升值投資，尤其網絡調查的結果也是有相同的結果。5. 購房區(qū)域問卷：購房區(qū)域頻數百分比（%）越秀區(qū) 11白云區(qū)11天河區(qū)6黃埔區(qū)11番禺區(qū)00海珠區(qū)89花都區(qū)00總計98100．0在海珠區(qū)的第一感覺：人民的回答排序是：發(fā)展?jié)摿Α⑽磥硇聟^(qū)、親和、希望、朝氣、創(chuàng)新、值得信賴、繼承文化、權威。3. 購房用途問卷：購買原因頻數百分比（%）本地拆遷31改善居住環(huán)境9投資升值31結婚用房25地位身份的象征11其他22總計984. 置業(yè)歷史問卷：本次置業(yè)屬于頻數百分比（%）第一次53第二次39多次6總計98100．0從居民對購買住宅的區(qū)域分析上看，被調查中，%，而計劃在市中心區(qū)購房的只占8%。主體問卷調研數據基礎數據分析未來一兩年內有購買動機與次數對居民購買動機的調研中，%，%，%。從回收問卷質量看，人群素質高，選擇客觀，77份有效，已經達到調研的目的。 本項目調研機構采取集中訪談、入室主體問卷調研、報紙公開問卷調研與網站調研的方式，共采集了樣本542份，對規(guī)劃最具有現實意義也是消費者最關心的各類購房因素（可接受戶型、面積、房價、配套、物業(yè)等）進行了客觀纖細的調研。配合日益完善的公交系統(tǒng)，以及不斷完善的路網，“市中心工作，郊區(qū)生活”的城市生活方式將變得越來越普遍，越來越便利。 廣州的發(fā)展趨勢也將是如此。 二一、調研問卷分析在調查當中發(fā)現部分消費者，需要轉變居住觀念，接受居住必然向城市外緣拓展的新思路。 　　該盤現還在認購登記，有96折優(yōu)惠，大約下月中旬左右開盤，首批將推出A棟和B棟的20層以下單位。 　　配套：生活配套齊全，百佳和肯德基就在旁邊，內部配套只有商場，其余配套都主要依靠曉港灣和附近公共配套。廚房比較寬敞，并有側窗，并和衛(wèi)浴間有趟門連接，衛(wèi)浴間也有窗戶設計，通風好，但是光線比較暗。 　　樓盤優(yōu)勢：該盤屬于南洲路上開發(fā)較早的樓盤，周邊居住生活氛圍相對成熟，該盤交通也很方便，有英豪花園等12路公交車的總站，還有十幾條公交線路，而該盤距離地鐵2號線支線與廣佛線的交會站大約5分鐘左右時間?，F正在銷售的四期占地2萬平方米，建筑面積約9萬平方米，共建有2幢28層住宅和1幢24層住宅，首兩層裙樓為商鋪。但是廚房略顯狹窄一些，使用時只容得下一人?？蛷d面積相對寬敞，并且廳出陽臺，增加了房間的采光和通風。 2. 英豪花園 配套：內部配套有首、二層的商業(yè)街、社區(qū)mini影院、超市、泳池等，附近則有百佳、好又多等商業(yè)配套，廣州大道南小學、曉港灣小學、市97中以及南洲名苑幼兒園等教育配套，還有中山二院南院、海珠客運站等公共設施。該戶型是開放式的客廳和臥室，進門處的廚房也設計為半開放式，陽臺面積適中，通風采光好，此外，該戶型還附送一個大衣柜。人家、時代玫瑰園、金碧雅苑、依云小鎮(zhèn)、嶺南新世界等，總貨量約1600套 3. 黃埔區(qū)板塊： 　　萬科城市花園有30套在售單位，預計“五一”前后將推出200多套新單位 4. 北天河板塊： 　　包括橡樹園、天河峰景、南興花園、白天鵝花園等，總貨量近300套 　　南湖板塊: 　　萬科由以上樓盤發(fā)現，其開發(fā)商基本為行業(yè)勢力雄厚的珠江、海田、萬科開發(fā)商，這些樓盤放量很大，基本集中在城中心周邊，志在搶占目前旺盛的銷售勢能最高點，其價格不斷試探目標客戶的承受價格極限，100180平方米占據絕對主力，反觀小戶型同期放量并不能滿足目標群體的心理認知價格范圍內。熙源 明年5月推新組團，主打130－140平方米，售價6000元／平方米左右?！?　　 中洲中心 明年春交會推出70多套單位，面積100－228平方米，／平方米左右。　　 　　 自由心岸 預計明年中推出三房或四房單位，售價6000元／平方米以上。 　　 光大花園 明年元旦將正式推出F1區(qū)“和榕風景”533套全新住宅單位；明年五一前后將推出該盤惟一的一線江景組團E區(qū)，占地5萬多平方米，有1700多套住宅。戶型面積125－170平方米。 入市時間：目前還未動工，如果各項工作順利，預計明年下半年就可推出。該項目發(fā)展商曾成功開發(fā)了朗晴居，因此將把朗晴居的品牌延用到這個項目上。 入市時間：預計2005年6月。兩座塔樓分別高18層和22層，戶型包括26－29平方米的一房一廳、51－71平方米的兩房兩廳、80－92平方米的三房兩廳。 入市時間：預計明年上半年。戶型設計以91－139平方米的大戶型為主?？傉嫉?6440平方米，定位為歐式高檔住宅社區(qū)。 入市時間：預計2005年年底。另外，南向單位的陽臺為了充分利用陽光資源，設計成了陽光花房；北向單位的陽臺則做成大露臺，面積在20平方米左右。戶型以160平方米的單位為主，在設計布局方面較為創(chuàng)新。 入市時間：預計2004年四五月開始接受內部認購 　　□濱江明珠苑　?。垲A計2005年年底前上市］ 項目介紹：濱江明珠位于濱江東一線臨江位置，居于兩大豪宅盤中信君庭和金海灣之間，是華港房產目前重點打造的項目。其中，南區(qū)部分單位將做成公寓，每戶設計有雙陽臺，帶有高標準裝修，每兩層還帶有一個公共空中花園。該盤占地5萬平方米，總建筑面積20萬平方米，規(guī)劃建14棟11－32層的住宅，共1700多套。 現場目擊：目前正進行地基工程的施工。其戶型設計以三房單位為主，一梯四戶設計，其中70－80平方米為兩房兩廳、80－90平方米為小三房、90－100平方米為三房兩廳、120－130平方米為四房兩廳，實用率接近9成。十八、同期項目調查□保利海棠花園位于江燕路廣州橡膠廠地塊，占地近1萬平方米，總建筑面積為4萬平方米，10棟11層高的小高層住宅呈圍合式布局，采取人車人流規(guī)劃。 調查分析，這是由于去年10月份購買力迸發(fā)所致的。 同時，二手房成交量在經歷了去年10月的下滑之后，也開始出現回升。二手樓成交量也有回升。南景園壓軸產品“美廬”成交火爆，成熟大盤保利花園收官之作54棟和金碧花園的新貨也備受買家青睞，三盤新貨齊推、貨量充足使該板塊在去年12月風光無限。值得一提的是，海珠區(qū)豪宅大盤珠江帝景苑表現頗為不俗，成交約45套，更有幾天成交突破10套。 海珠區(qū)泓景花園，總成交套數約190套，占到整個海珠區(qū)成交量的約15%，成交價約為6300元/m2,高于整個海珠區(qū)成交單價，因為該樓盤大部分都是兩房、三房單位，戶型實用，所以屢屢成為熱銷盤。 4. 海珠區(qū) 成交量即將超越天河 海珠區(qū)一掃去年11月后勁不足的疲態(tài)，共簽約1080套，簽約面積134029平方米，成交金額81905萬元，成交均價6110元/m2, 與去年11月相比，去年12月海珠區(qū)成交量有所增長，增幅約30%，其成交均價已突破6000元/m2大關。預計今年1月，依云小鎮(zhèn)和利海一方面，南湖雅居樂半島花園、萬科托斯卡納全新亮相，為廣州帶來濃郁的意大利風情小鎮(zhèn)，首批產品疊拼庭苑以新意獲得了市場的贊譽。雖然表現不錯，但這幾個項目的成交情況也比較平緩，未出現一天簽約幾十套的“兇猛勢頭”。本月表現較突出的項目有金碧雅苑、金碧新城、富力城、時代玫瑰園、嶺南新世界等。 3. 白云區(qū) 市況穩(wěn)如泰山 白云區(qū)的樓市表現相當穩(wěn)定。供應量持續(xù)下降，去年12月下降到500~600套左右，但雖然如此，去年12月的成交與11月相比卻還略微上升，可見需求一直保持旺盛。2. 黃埔區(qū) 缺貨制約成交 黃埔區(qū)去年12月仍然沒有大的突破，總成交量為255套，成交均價為4747元/m2,比去年11月4588元/m2略高。同時，星匯雅苑、馬賽國際公寓、東方新世界去年11月底入市的中海觀園，在去年12月顯現出熱銷威力，此外，匯景新城、富力天河華庭、力迅高價之下，天河區(qū)的成交仍然活躍，以108502萬元的成績位居總成交額榜首。4. 僑惠花園發(fā)展商： 廣州市華僑房屋開發(fā)公司地理位置：海珠區(qū) 海珠廣州大道南903號占地面積：4萬平方米總建筑面積： 3萬余平方米綠化率：幾乎無綠化規(guī)模：9棟多層戶型面積：70平方米—110平方米價格：均價4500元 付款方式：一次性、分期付款入住日期：現房銷 售 率：80%物業(yè)管理：配套：目前配套設施均未到位 點評：戶型太差，手續(xù)有問題，目前暫且拿不到房產證，由于價格很低（均價3800元/平方米），故前期板式多層已售磬，目前兩棟典式多層（一梯六戶）銷售情況很差，由此可見，消費者購房首要關心的問題還是銷售價格，只要有價格優(yōu)勢，即使承擔一定的購房風險，也有敢于“吃螃蟹”的消費者存在，而且不在少數。2. 和輝花園發(fā)展商： 珠江房地產開發(fā)有限公司地理位置：海珠區(qū) 廣州大道南海珠區(qū)車管所對面占地面積：80余畝總建筑面積：約12萬平米 綠化率：30％容積率：規(guī)模：20棟多層戶型面積：77平方米—147平方米價格：均價5800元 /平方米付款方式：一次性、按揭入住日期：2005年7月銷 售 率：95%物業(yè)管理：配套：可視對講、保安24小時服務、集中供熱，24小時熱水等點評：位置優(yōu)越、樓盤外觀效果較好，環(huán)境、綠化一般，相對本區(qū)域其它樓盤，價格較高，由于路面的拓寬等因素，銷售情況較好。十六、區(qū)域市場主要樓盤概況1. 益鵬翠苑發(fā)展商：廣州嘉鵬房地產有限公司地理位置：海珠區(qū) 廣州大道與工業(yè)大道交匯外（海珠客運站斜對面）占地面積：90余畝總建筑面積：6萬平方米 綠化率：49%容積率：規(guī)模：11棟多層 48棟小高層、高層獨體總 戶 數：1270 戶型面積：90平方米—200平方米價格：多層均價:4510元/平方米 高層均價:3960元/平方米付款方式：一次性、按揭發(fā)售日期：2002年年底入住日期：今年6月一期銷 售 率：80%物業(yè)管理：配套：可視對講、保安24小時服務、閉路監(jiān)控（電梯、車庫、樓坐入口）、集中供熱，24小時熱水等點評：多層銷售情況較好，現已基本售磬，小區(qū)整體感覺較好，樓盤包裝比較到位；在宣傳推廣方面，缺乏新意。3. 總 論：綜上所述六大趨勢，廣州市的房地產業(yè)將向大型化、智能化、人性化、環(huán)境化發(fā)展，不注重品牌形象的發(fā)展商將被市場淘汰。2. 開始引進全新的營銷理念。針對廣州市場不斷進行研究分析，緊貼市場步伐，結合政府規(guī)劃發(fā)展方向，預測房地產市場將出現如下利好形勢。對于這些居住投資兩相宜樓盤的熱銷，除了有部分投資買家購房外，也有部分投資意識較為強烈的消費者在買樓的過程中，除考慮目前的實際居住需要，亦會兼顧到投資的發(fā)展前景。 金碧翡翠華庭開盤，主力戶型是兩房兩廳，同時還有少部分一房和三房單位。 3. 投資意識更為強烈 在廣州，投資型住宅物業(yè)主要集中在天河體育中心周邊附近地區(qū)以及新港東路的琶洲會展區(qū)域，而這兩個區(qū)域亦是目前市場上眾多樓盤的集中地。其全新二期剛開始內部認購就吸引了大批買家前來，二期戶型面積最大的為145多平方米，最小的是23平方米的單身公寓，其中又以60－110平方米的兩房以及三房為主，與同樣處于革新路的天鵝灣定位明顯不同，雖然其均價高達7000元／平方米，但銷售依然火爆，8號當天成交就接近40套單位，其中以正望江的B型103方、C型86方單位最受人歡迎。 2. 江景樓盤勢頭不減 繼城啟一線江景樓盤天鵝灣開盤以來，江景樓盤再次成為年底市場關注的熱點，雖然定位為江景豪宅，戶型大、總價高，卻不減買家的熱情，公開發(fā)售也要加推才能滿足當時在場買家的需求，可見江景樓盤受人歡迎的程度。上寓，在開盤不久就已經賣出絕大部分貨，特別是該盤南向55平方米C戶型在內部認購時買家登記率已達20∶1，現在只剩兩套，而其他戶型目前亦是只剩下較高層以及較低層單位，總體的貨量不多。元旦期間幾個以小戶型為主打的樓盤自然就人頭洶涌。廣州中心城區(qū)的土地資源日漸稀缺，且很大一部分要用于商業(yè)、市政公共用地等用途，地價自然水漲船高，所以在市中心已很難繼續(xù)開發(fā)6000元/m2以下的房子了，這是城市發(fā)展、土地升值的一個必然趨勢。按照許多市民的固有觀念，6000元/m2的房子應該是靠近市中心，至少也不會太遠的，但現在卻只能買到離中心城區(qū)較遠的地方，于是便覺得不適合自己的要求，“無樓可揀了”。據粗略統(tǒng)計，目前這批房子的供應總量加起來約有3000套。 但是，現在低價位的房子，大多向外“邁出”了一環(huán)，主要分布在外環(huán)線———環(huán)城高速的附近及外圍地帶。低價位的房子在廣州仍有不少，只不過相對于原先的區(qū)域，現在聚集的區(qū)域更向城市的外圍拓展了。南洲板塊一些樓盤本來都針對中低端客戶設計，由于市場變化，不少發(fā)展商已把目光抬高，定位為中高端市場。去年，不少