【正文】 生活配套 周邊居住人群 川粵酒店 較差 餐飲、娛樂設施 KTV\洗浴 \娛樂城 港人和周邊 水立方 德方酒樓 一般 福田口岸商業(yè)分析：商業(yè)租金在 300500元 /平方米月，商鋪空臵率達到 25% 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 租金（元 /月．㎡） 肯德基 280 320 代理機構 2530 350 士多店 20 450 小餐飲 6080 400 超市 6090 200 金地名津 30000 150 面積 (平方米 ) 200 43 租金 (元 /月 ) 90000 25000 60000 基本商業(yè)租金： 空臵鋪面租金： 商業(yè)人流調(diào)查 時間段 人流量 9:009:30 25 11:0011:30 45 4:004:30 50 該人流調(diào)查為定點定時調(diào)查 福田口岸代表項目 :金地名津，建面 31000平方米，占區(qū)域商業(yè)面積 34%，成為該區(qū)域較為集中商業(yè)裙樓 項目基本情況： 商業(yè)總面積： 31000平方米 商業(yè)分布：圍繞項目一周呈逗號狀 商業(yè)裙樓： 3層 群樓層高： 1F： ； 2F：5米； 3F： 目前招商狀態(tài)：已經(jīng)招進一大型商業(yè)百貨公司，但具體商家尚未公布 采用游廊式的內(nèi)部商業(yè)街，與二層商業(yè)通過電梯與廊橋形成環(huán)繞人流動線 商業(yè)展開面較小，出入通道僅有 40米寬，影響該商業(yè)的發(fā)展 ① ① 為項目小區(qū)主入口以及商業(yè)主入口 寬為 40米左右。也是可挖掘住宅價值的“金礦”。 住宅 難點：如何提升價值 車位 商業(yè) 難點：如何操作 萬事開頭難，我們就從最難的商業(yè)開始，因為： 商業(yè)的成功才是項目真正的成功，而住宅只是價格高低的問題。 ?對口岸人流的利用，想辦法留住人消費，留住人居?。? ?河套的開發(fā)是項目營銷重點，對未來區(qū)域的定義將深遠的影響項目的市場價值 小結： 通過宏觀分析明確了項目策略制定的大方針。歷經(jīng) 8年的發(fā)展，深圳大學城已經(jīng)取得了顯著成績，逐步成為深圳市 高層次人才培養(yǎng)和聚集、高水平科研、高新科技信息和高層次國際交流四個平臺。 案例 2：深圳大學城：全日制國家名牌大學研究生院群 地址 :深圳南山西麗湖畔 占地 :約 2平方公里 建設時間 :2022年 2022年 9月 容納學生 :6000人 人口總量 :8000人 進柱學校 : 北京清華大學深圳研究生院 北京大學深圳研究生院 哈爾濱工業(yè)大學深圳研究生院 南開大學深圳金融工程學院 中國科學院先進技術研究院 深圳大學城是全國唯一經(jīng)國家教育部批準，由深圳地方政府聯(lián)合著名大學共同舉辦、以培養(yǎng)全日制研究生為主的研究生院群， 2022年 8月開始創(chuàng)建。 河套特區(qū)：以高等教育龍頭帶動深港融合 擬以發(fā)展高等教育為主，輔以高新科技研發(fā)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)設施，推動華南區(qū)人力資源的發(fā)展，提升泛珠三角地區(qū)的競爭力 廊橋花園 資料來源：香港發(fā)展署 土木工程署 初步確定案例 : ?東方大學城 ?昆明大學城 ?廈門大學城 ?廣州大學城 ?上海南匯大學城 ?重慶大學城 ?松江大學城 ?南京大學城 ?武漢大學城 ?海南大學城 ?昌平大學城 ?岳麓山國家大學城 ?深圳大學城 ?西安大學城 根據(jù)區(qū)域發(fā)展特點，對高等教育的聚集地大學城進行了研究，并將廣州與深圳大學城作為重點 區(qū)域特點相似、發(fā)展方向相似 廣州大學城、深圳大學城 廣州大學城 松江大學城 深圳大學城 昆明大學城 昆明大學城 東方大學城 案例 1：廣州大學城 —— 名牌院校擴容搬遷、教育功能集中 ?總占地： 43平方公里 ?建設時間 :2022年 2022年 ?總投資： 200億 300億元 ?可容納學生： 18萬 20萬人 ?總人口規(guī)模：達 35萬 40萬人 ?綠化率： 55% ?水體面積：超過 10％ ?進駐學校： 中山大學 廣東外語外貿(mào)大學 廣州大學 華南理工大學 華南師范大學 廣東工業(yè)大學 廣州美術學院 星海音樂學院 廣東藥學院 廣東中醫(yī)藥大學 廣州大學城是廣東省委、省政府推動高等教育實現(xiàn)跨越式發(fā)展、增強經(jīng)濟發(fā)展后勁的重要舉措。 ?C區(qū)域 167公頃，由深圳出資2100萬負責規(guī)劃。項目的操作應該緊緊圍繞深港融合這一點來做文章。 —— 想盡辦法把客戶往售樓處帶！ 兩會新建議，推進深港融合 ?融合公共通訊，深港間通話按市話收費 ?開放通道， 4月 1日實施深圳戶籍人口 “一簽多行 ”， 5月 1日非深圳戶籍可持居住證簽訂深港通行證 ?開放深港教育資質(zhì)，允許高等港校進駐深圳 ?共建區(qū)域跨境基礎設施，“二檢合一” ?“深港都會”規(guī)劃的建立，涵蓋大量的通關、跨界交通基建、機場合作、邊境開發(fā)與城鎮(zhèn)空間布局、生態(tài)環(huán)境建設與保護、以及金融資本領域的合作 ，將進一步加大深港深度融合。 假設的一筆美賬 ： 468套住宅， 日均 ，日均 只要有 2%的人關注，至少就將有 3000人關注項目。日均 ，日均 。 ?深港家庭、走讀兒童家庭的挖掘和有效推廣到達。 客戶層面： ?珠三角商務公務人群挖掘和有效推廣到達。 ?香港會籍有錢都不一定能買得到，境內(nèi)的場地非常好，而且價格優(yōu)惠，會籍辦理比較簡單。 2022年在內(nèi)地或香港登記的兩地婚姻宗數(shù)約有 34500宗 。 就讀學校所在地區(qū)： 大埔 北區(qū) 元朗 屯門 各地點人數(shù) ── ── ── ── ───── 經(jīng)羅湖 ２００ ３３３７ ８ ０ ３５４５ 經(jīng)沙頭角＊ ３４ １１７３ ０ ０ １２０７ 經(jīng)落馬洲 ３３ ６６２ ３５３ ０ １０４８ 經(jīng)深圳灣 ２ １０ ６ ２７ ４５ 經(jīng)文錦渡 １ １３ ０ ０ １４ 總數(shù) ２７０ ５１９５ ３６７ ２７ ５８５９ 皇崗口岸特點分析： 經(jīng)常性通關的特殊群體 —— 深港家庭成員 深港家庭數(shù)量：： 截止 2022年，正式登記的深港跨境家庭約 。 跨境學童 人數(shù)： 學年 幼稚園 小學 中學 總數(shù) ── ─── ── ── ── 2022／０５＠ ７３３ ２５８９ ４８１ ３８０３ 2022／０６＠ ９６２ ２９９８ ５３８ ４４９８ 2022／０７＠ ７９７ ２８７８ ７９９ ４４７４ 2022／０８＊ １４５６ ３４６６ ９３７ ５８５９ ＠ 統(tǒng)計數(shù)字來自大埔、北區(qū)和元朗區(qū)學校所提供的資料。 ? 父母非港人但小孩出生在香港。這類學童主要是港人與內(nèi)地居民結婚后所生子女。為讓孩子享受到香港 9年義務教育選擇跨境讀書。 —— 數(shù)據(jù)來源 香港立法會新聞公告2022年１０月１７日 赴港讀書的學童來自五種人群： ? 港人家庭住在深圳，在香港上班。 皇崗口岸站 軌道交通 ?地鐵 7號線將于 2022年動工，完工時間大概為 2022年～ 2022年；并與地鐵四號線、一號線、上水 落馬洲支線形成密集的軌道交通體系 . 動物園站 → 西麗水庫站 → 西麗站 → 珠光站 → 龍井站 → 桃源村站 → 深云村站 → 安托山站 → 園博園站 → 竹子林站 → 車公廟站 → 上沙站 → 新洲站→ 石廈站 → 福民站 → 皇崗立交站 → 皇崗口岸站 → 赤尾站 → 華強路站 →化強北站 → 體育館西站 → 八封嶺站 → 寶安北路站 → 田貝站 線路 終點站 線路 終點站 9 德興花園 326 石巖總站 華強北 機場 9 寶安機場 23 水貝 338 海上田園 26 世界之窗 353 龍東汽車站 金地花園 357 橫崗總站 47 下沙總站 362 松崗汽車站 235 西麗留仙居 366 深圳市大工業(yè) 313 觀蘭汽車站 109 海上世界 325 光明農(nóng)場 327 福田汽車站 公交體系 皇崗口岸特點分析： 軌道交通、地鐵 7號線與港深兩地大巴形成密集的交通網(wǎng)絡 皇崗口岸特點分析： 經(jīng)常性通關的特殊群體 —— 深港走讀兒童 皇崗口岸日均 1200人 左右，年齡 3至 10歲。 12%38%35%15%內(nèi)地旅行團夜班早班港人來深消費港客其他夜間通行的人流帶旺了福田南一帶夜間酒樓及食街的生意。職業(yè)多為藍領，包括大排檔廚師、建筑工人、夜場服務生、以及出租車司機、保安等等。 ?平日夜晚客流構成：內(nèi)地旅行團、香港下夜班的職員、來深消費港客以及其他構成。廊橋大部分人流都被連接公交和出租車站臺的路口分流，旅游團人群則被貨柜車停車場處的路口分流； ?皇崗口岸通關人群主要以港人為主，占到了總通關人數(shù)的 80%，廊橋人流基本以港人為主。 1017 . 81127 . 9214. 6254. 696. 2 98. 3218. 258. 3020040060080010001200皇崗 文錦渡 沙頭角 深圳灣2022年2022年單位：萬車次 日均旅客通關量 ，日均車輛通關量 。 皇崗口岸特點分析： 客貨綜合性公路口岸，人流量車流量雙指標高企 41485185894094721849489. 5217287. 8 281 3111389467. 2010002022300040005000600070008000900010000皇崗 羅湖 福田 文錦渡 沙頭角 深圳灣2022年2022年單位：萬人次 注：福田口岸與深圳灣口岸均為 07年年中開通。沿線經(jīng)濟發(fā)達，城鎮(zhèn)密集。 廣深高速為皇崗口岸帶來大量珠三角客群，停車場極度稀缺，多為 ABS牌照車輛。 駕車至關口停放，過關后乘坐公交到香港。 皇崗口岸主要特點： ?客貨綜合性公路口岸 ?24小時通關 ?廣深高速起點位臵 ?深港兩地公交線路較多（今后將通地鐵） 皇崗口岸特點分析：皇崗口岸的特色是項目挖掘商業(yè)價值和客戶的重要依托 皇崗口岸特點分析： 廣深高速起點位臵，成為珠三角人群駕車赴港的集中關口 駕車赴港類型： 駕車直接出入關口。 9. 歷史上區(qū)域內(nèi) 也曾有過繁華 的光景，但由于各種原因商業(yè)發(fā)展沒能跟上城市發(fā)展步伐，逐漸淪為 城市邊緣地帶 。 7. 區(qū)域內(nèi)部 道路密集 ， 土地劃分為零散 的小塊。區(qū)域與深圳其他區(qū)域的融合，成為最大的硬傷。 4. 區(qū)域內(nèi)“ 只有公路、沒有街道 ”的局面。 2. 港人 居住較多。 ?隨中心區(qū)的發(fā)展，由于改造空間小，區(qū)域風貌相對陳舊。 ?較早進行單位住房建設和地產(chǎn)開發(fā)，形成成熟生活氛圍。 ?1989年皇崗口岸開通，依托港人拉動，迅速發(fā)展。 0102030405060708090皇崗水圍 東門 華強北 羅湖口岸 福田中心區(qū) 蔡屋圍 中信廣場 人民南 南山 龍華深港低( 去過) 深港中（去過） 深港高（去過） 普港低（去過） 普港中（去過） 普港高（去過）深港低（常去） 深港中（常去） 深港高（常去） 普港低（常去） 普港中（常去） 普港高（常去）數(shù)據(jù)來源：問卷調(diào)查 福田南片區(qū)特點分析： 承接香港中低端消費的聚集地，商業(yè)除日常生活消費外，以餐飲、娛樂休閑為主 福田南片區(qū)特點： ? 毗鄰香港地界，北接中心區(qū)。 拓展研究區(qū)：福田南是對項目發(fā)展產(chǎn)生直接影響區(qū)域。 核心研究區(qū)：口岸區(qū) 保稅區(qū)以東，廣深高速與深圳河圍合而成區(qū)域。 福田南 口岸區(qū) 廣深高速 車工廟 中心區(qū) 濱河路 新洲路 保稅區(qū) 香港 區(qū)域界定說明：福田南與口岸區(qū) 拓展研究區(qū)：福田南 新洲路以東、濱河路以南、深圳河以北的區(qū)域。但之后的走勢仍是迷局（ LV還是 LW？）所以，不管是小陽線還是大牛市，抓住 09年后半期和2022年前期是最穩(wěn)健的做法。 ?同時我們我希望在本項目操作中，協(xié)助皇城地產(chǎn)成為更為專業(yè)化、并擁有更多優(yōu)良資產(chǎn)的公司。 ?開發(fā)商現(xiàn)金流趨緊態(tài)勢加劇 資產(chǎn)負債率維持較高水平。 08年資產(chǎn)過百億大關的地產(chǎn)企業(yè)數(shù)激增，資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)集中趨勢，總資產(chǎn)規(guī)模前 20家企業(yè)的份額比重呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。 中國房地產(chǎn)市場： 對地產(chǎn)商來說，阿貓阿狗的賺錢時代終結 ?超百億企業(yè)激增公司資產(chǎn)規(guī)模大型化趨勢明顯。 支持境外上市的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行 A股，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接融資渠道。 減輕負擔，釋放剛性需求。 ?中國經(jīng)濟是否會在回升后再次受到全球經(jīng)濟沖擊而下滑，呈現(xiàn) “ W” 形態(tài)，專家與機構觀點不一。 ?機構預測世界經(jīng)濟將突然下滑，并長期橫向發(fā)展 ,呈現(xiàn) “ L” 形態(tài)。 —— 瑞銀亞太董事 陶冬 區(qū)域 預測 2022年增長率