【正文】 為來年的順利銷售及新量推盤打好基礎(chǔ) 階段策略 ?滯留房源的針對(duì)性去化 。 現(xiàn)場(chǎng)客戶接待、簽約及維護(hù) 持續(xù)性推廣執(zhí)行 階段性策略制定 。 開盤組織及控制 客戶簽訂 銷售控制 客戶維護(hù)及跟蹤 持續(xù)性推廣執(zhí)行 。 09年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)： 蓄水期 現(xiàn)場(chǎng)售樓處 開盤期 持續(xù)期 臨時(shí)案場(chǎng)正式接待 售樓處包裝 案場(chǎng)陣地包裝 （圍墻、道旗、戶外、指示牌等） 營銷推廣策略調(diào)整 價(jià)格制定 開盤預(yù)熱 客戶組織及篩選 現(xiàn)場(chǎng)售樓處入駐 。 一期 多層 洋房 洋房 多層 后期 一期入市的最大難點(diǎn)在于項(xiàng)目的展現(xiàn)力不足，基本處于“紙上談兵”的超賣階段 即時(shí)直觀感受： 抗性 〉 賣點(diǎn) 目前可直接達(dá)到案場(chǎng)的動(dòng)線主要以梧桐路為承載，因此在項(xiàng)目陣地的引導(dǎo)方面顯得尤為重要 長影 世紀(jì)城 梧 桐 路 柳鶯東路 丁二十二路 聚 業(yè) 大 街 森 林 公 園 本案 三館 韓國 樂園 高力項(xiàng)目 shopmall 監(jiān)獄 法院 待建 用地 福利學(xué)校 小學(xué) 喜來登 動(dòng)線組織： 綜合本項(xiàng)目自身及市場(chǎng)環(huán)境來看，別墅及洋房類產(chǎn)品的市場(chǎng)接受度已經(jīng)存在，而恰恰 多層類普通住宅的市場(chǎng)需求比較狹窄 ? 原住民人口基數(shù)小 ? 區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐薄弱 ? 交通配套尚不便捷 ? 生活配套尚不完善 需要?jiǎng)?chuàng)造條件引導(dǎo)市場(chǎng)認(rèn)知，尋找有效途徑擴(kuò)大無車族客源的認(rèn)知和接受 區(qū)域直接客源不足 人口導(dǎo)入條件不足 客戶組織： 點(diǎn) 線 面 放 射 性 滲 透 點(diǎn) 線 面 以項(xiàng)目區(qū)域（經(jīng)開區(qū)、南關(guān)區(qū)）及 周邊企業(yè)、機(jī)構(gòu)為主要突破點(diǎn) 以輕軌及公交線路（ 10 1 160）沿線 向其他區(qū)域滲透 以各方媒介為主要突破點(diǎn)，爭取擴(kuò)大影響力 建議： 在臨時(shí)接待點(diǎn)啟用階段，建議增加班車，主要用于承載客戶了解項(xiàng)目周邊規(guī)劃進(jìn)展，以及灌輸本案的產(chǎn)品賣點(diǎn) 第一攻擊階段： 第三攻擊階段： 第五攻擊階段： 2022年下半年 啟動(dòng)攻擊階段 持續(xù)攻擊階段 收尾攻擊階段 核心點(diǎn)：萬事齊備，超賣入市 核心點(diǎn)：產(chǎn)品與價(jià)值的呈現(xiàn) 核心點(diǎn)：現(xiàn)房 第二攻擊階段： 第四攻擊階段： 2022年上半年 展示攻擊階段 全面總攻階段 核心點(diǎn)：正式意義的開盤 核心點(diǎn)：社區(qū)實(shí)體呈現(xiàn) 目標(biāo)： 追求效能最大化 戰(zhàn)略構(gòu)想： 開盤 臨時(shí)接待 7 9 11 12 準(zhǔn)備期 重要節(jié)點(diǎn) 銷售節(jié)點(diǎn) 工作重點(diǎn) 8 10 臨時(shí)接待點(diǎn)裝修 案場(chǎng)物料準(zhǔn)備 案場(chǎng)規(guī)章制度設(shè)定 人員招聘及培訓(xùn) 辦公用品整備 案場(chǎng)印刷品制作 整體包裝定位 推廣策略排布 。) 2826 容積率 建筑占地面積 (m178。) 17787 % 商業(yè)面積 (m178。) 44070 普通住宅建筑面積 (m178。) 48742 總建筑面積 (m178。) 5148 容積率 建筑占地面積 (m178。) 3000 商業(yè)面積 (m178。) 110174 % 花園洋房建筑面積 (m178。) 148851 其中 地上建筑面積 143703 住宅總面積 (m178。) 47275 綠地率 % 總居住戶數(shù) (戶 ) 1729 停車位 (個(gè) ) 939 東塊 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) : 東地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 數(shù)量 備注 基地面積 (m178。) 4000 % 地下建筑面積 (m178。) 11953 % 配套設(shè)施面積 (m178。) 55055 % 疊拼公寓建筑面積 (m178。) 202256 普通住宅建筑面積 (m178。) 202195 總建筑面積 (m178。 項(xiàng)目名稱 地址 規(guī)模 （㎡） 建筑形態(tài) 面積區(qū)間 （㎡） 當(dāng)前價(jià)格 （元 /㎡ ） 美韻星海 寬城區(qū) 柳影路與農(nóng)安北街 交匯處 占地 9萬 建面 19萬 多層 小高層 高層 40120 均價(jià) 3000 中東首座 寬城區(qū) 西環(huán)城路與基隆北 路交匯處 占地 8萬 建面 多層 60180 主力戶型 90120 均價(jià) 3000 華大天朗國際 寬城區(qū) 小南街以東、北 環(huán)城路以南、規(guī)劃路以西 占地 52萬 建面 60萬 多層 小高層 40130 均價(jià) 2900 美景天城 寬城區(qū) 青年路與農(nóng)安南街 交匯處 占地 建面 62萬 多層 30128 均價(jià) 2780 西郡帝景 綠園區(qū) 長白公路 9公里 處，合心鎮(zhèn)派出所附近 占地 建面 多層 65120 均價(jià) 2100 金祥奧鄰郡 綠園區(qū) 農(nóng)支大街與雙豐東 路交匯處 占地 建面 20萬 多層 40120 主力戶型 6070 均價(jià) 2900 東皇君園 （新盤） 汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 騰飛 路與西湖大路交匯處 占地 建面 多層 高層 55120 均價(jià) 2300 ?長春單價(jià)在 3000元以下樓盤匯總 ?市場(chǎng)總結(jié) 09年長春市場(chǎng)復(fù)蘇明顯，呈現(xiàn)量價(jià)齊升態(tài)勢(shì)； 凈月區(qū)由于別墅項(xiàng)目多，成交價(jià)全市居首，成交量由于產(chǎn)品特殊，相對(duì)較低（ 3萬 m2/月）； 凈月區(qū)西北部分臨近市區(qū)發(fā)展較成熟，為中心區(qū)，東南部分有凈月潭森林公園，為旅游區(qū)； 凈月旅游區(qū)為 “ 富人區(qū) ” 的定位被市場(chǎng)廣泛認(rèn)同，別墅項(xiàng)目林立，洋房公寓產(chǎn)品稀少； 凈月旅游區(qū)內(nèi)后續(xù)新增供應(yīng)體量不少，已知 2年內(nèi)潛在供應(yīng)量約為 100萬 m2（含少量商業(yè)）； 凈月旅游區(qū)產(chǎn)品類型及價(jià)格：多層產(chǎn)品： 29003200元 /m2 洋房： 40004500元 /m2 疊加別墅 : 6000元 /m2 聯(lián)排別墅： 70008000元 /m2 獨(dú)立別墅： 1100015000元 /m2 凈月旅游區(qū)內(nèi)多層及洋房售價(jià)，在長春全市而言基本處于最低的水平線上，與本區(qū)域售價(jià)相當(dāng)?shù)膮^(qū)域僅有寬城、綠園、雙陽三個(gè)地區(qū)的少量樓盤。 4期共 450套左右，其中一棟為別樣公館的 145套小戶型產(chǎn)品，面積區(qū)間為 3672㎡ ，起價(jià) 3200元 /㎡ ，精裝修另加 500元 /㎡ ；4期其余為 50140㎡ 的多層產(chǎn)品，均價(jià)為3200元 /㎡ 。 起價(jià) 3500元 /㎡ ，最高價(jià) 4000元 /㎡ 。 2號(hào)樓為 13層的高層住宅產(chǎn)品，共有 3個(gè)單元， 2單元為一梯四戶， 1單元和 3單元為一梯三戶。 ?凈月區(qū)主要在售多層項(xiàng)目動(dòng)態(tài)分析 啟明花園三期戶型 復(fù)地凈月國際（大都匯） 項(xiàng)目簡介 ： 總占地： 55萬㎡ 建筑面積： 100萬㎡ 該地塊共包括兩棟樓以及一條商業(yè)內(nèi)街。 目前銷售均價(jià)為 3180元 /㎡ 。 啟明花園三期 項(xiàng)目簡介 ： 占地： 11萬㎡