【正文】 0170平米 4房 麓南板塊： 價格區(qū)間： 29003400 主流產(chǎn)品： 115130平米 3房 140平米 4房 中心北板塊： 價格區(qū)間： 42005000 主流產(chǎn)品： 100平米 2房及 145平米 3房 經(jīng)開西沙板塊： 價格區(qū)間： 26003400 主流產(chǎn)品： 80平米 2房、 110平米 3房 中心板塊： 價格區(qū)間： 45007000 主流產(chǎn)品： 110120平米的 3房 中心南板塊： 價格區(qū)間： 42005000 主流產(chǎn)品： 8091平米的 2房 和 120145平米三房 長沙房地產(chǎn)板塊分析 各個板塊間競爭激烈，客戶選房范圍較廣。 行政區(qū)域分析 —— 市區(qū)外 樓盤名稱 板塊 建筑形態(tài) 推貨總量 （套） 本月銷售（套） 累計銷售 （套） 銷售報價 (元 /㎡ ) 長沙玫瑰園（一期） 金星北 多層、別墅 提香組團 500 獨棟 32 23 住宅 492 獨棟 12 特價洋房 2800公寓 3300獨棟 6000 東方明珠 金星北 小高高層 250 22 152 2900 雙盈 〃 臥龍灣 金星北 多層、高層、小高 256 11 141 樓層分段一口價， 2680至 2880不等。 行政區(qū)域分析 —— 星沙 樓盤名稱 板塊 建筑形態(tài) 推貨總量 （套） 本月銷售（套） 累計銷售 （套） 銷售報價 (元 /㎡ ) 華潤鳳凰城 中心片區(qū) 小高、高層 1017 180 612 普通兩房 3300；“ 2+1” 兩房 3500；三房 35003600；四房 3700 鵬基 〃 諾亞山林（二期） 中心片區(qū) 低層多層 1300 33 528 獨棟 800010000；雙拼 5800；聯(lián)排4600；洋房 2600 尚城 中心片區(qū) 高層 790 31 380 3450 尚都 〃 花園城 中心片區(qū) 高層 720 62 276 3000 香檳小鎮(zhèn) （二期） 中心片區(qū) 高層 216 24 165 3000 蝴蝶谷 中心片區(qū) 高層 186 36 163 2600 錦璨家園 中心片區(qū) 高層 544 8 183 3030 松雅湖畔 中心片區(qū) 高層、 小高層 332 32 296 2900 碧桂園 〃 威尼斯城(二期 ) 中心片區(qū) 低層多層 獨棟： 359；超豪： 26；聯(lián)排： 168 4 獨棟： 248套；超豪：16；聯(lián)排： 166套 獨棟 12022超豪 1300020220，聯(lián)排 70008000 早安 〃 星城 中心片區(qū) 低層多層 合院別墅： 36；聯(lián)排： 56；洋房： 473；小高層 216； 12 合院 30，聯(lián)排 25洋房411小高層 216 3900（洋房）， 85折 5500（聯(lián)體別墅） 本報告是嚴格保密的。 31 基于相對降低的住宅均價的基礎上，剛性需求旺盛，從成交區(qū)域來看，市府板塊受到追捧 行政區(qū)域分析 —— 岳麓區(qū) 樓盤名稱 板塊 建筑形態(tài) 推售量 （套） 本月銷售 （套） 累計銷售 （套） 銷售報價 (元 /㎡ ) 郡原廣場 市政府 高層 1208 8 320 5500 ★ 高鑫 〃 麓城 市政府 高層 619 8 445 3800 共和世家 市政府 小高層 1240 34 701 4300 未來城 〃 科學家園 市政府 多層、小高層 932 29 431 42504500 精裝： 4800 格林星城（二期） 市政府 小高層 388 2 63 4300 沁園春 〃 御院 市政府 小高層 658 11 601 4400 卓越 〃 蔚藍海岸 市政府 多層、小高、高層 664 3 298 高層 4000；洋房 3800；別墅 6000 美林 〃 銀谷（二期） 市政府 高層 1133 48 841 3550 盛大 〃 澤西城 市政府 小高層 750 52 322 4400 西岸 〃 潤澤府 (二期） 市政府 小高層 975 16 812 3600 西山匯景 市政府 低層、多層、小高 582 8 200 小高 4500洋房 6100別墅 10000，新春特惠3988元 /平米 岳麓現(xiàn)代城 市政府 小高層 909 7 217 5400 長房 〃 西郡 (二期 ) 市政府 小高層 498 4 364 3200 謀房博客 市政府 高層 976 5 227 4800 宜居 ?萊茵城 市政府 高層、 小高層 881 38 768 2850 西子湖畔沃府 市政府 小高層 405 14 308 4500 金麓國際 市府 小高、高層 368 45 89 3980 西城龍庭 市政府 小高、高層 465 3 361 3860 湘麓國際 麓谷 高層 585 20 298 3400 遠大麓園 麓谷 小高層 732 83 266 4800（帶精裝） 加州陽光（三期） 麓谷 小高高層 244 27 73 2888元 /平米一口價 麓山楓情 麓谷 小高高層 537 23 425 3600 麓山潤城 麓谷 高層 964 32 617 3200 ★ 云棲谷 麓谷 高層 641 8 209 3400 陽光 100國際新城三期 麓南 多層、小高 1365 20 1217 4300 永祺西京 市府 高層、小高層 721 79 327 3800 ★ 濱江金座 市府 高層 406 15 218 3800 本報告是嚴格保密的。 2月開福區(qū)在成交量大幅增長，均價保持平穩(wěn)，維持在 4000元 /平米左右。 行政區(qū)域分析 —— 芙蓉區(qū) 樓盤名稱 板塊 建筑形態(tài) 總推貨量 （套） 本月銷售（套） 累計銷售（套） 銷售報價 （元 /㎡ ） 星典時代 市中心 高層 1132 23 1037 4500 東璽門 東城板塊 高層 880 36 607 3800 星城世家（二期） 東城板塊 小高、多層 934 15 642 4388 長房東郡 東城板塊 多層、小高 559 11 504 4200 萬象新天 東城板塊 小高、高層 1572 31 744 5300 西街庭院 C區(qū) 東城板塊 高層、低層 377 5 295 小高 4500 別墅 11000 旭日東升 東城板塊 高層 422 78 280 3700 凱樂湘園 東城板塊 小高層 343 16 244 4000 先鋒 .東外灘 東城板塊 高層 645 76 438 最低價 3280 均價 3700 萬科金域藍灣 東城板塊 高層 961 81 455 4600 本報告是嚴格保密的。區(qū)域內(nèi)在售普通住宅項目 26個， 2月份累計銷售 1100余套 本報告是嚴格保密的。 三江 〃 花中城 東城板塊 小高層、多層 578 60 201 3800 本報告是嚴格保密的。 26 經(jīng)歷了 08年市場觀望后，在政府補貼的刺激下，壓抑已久的需求得到釋放，長沙房地產(chǎn)市場以價換量，出現(xiàn)回暖 ?08年持續(xù)觀望造成大量需求推遲，在觀望一年之后，對價格下降逐漸失去了耐心和信心，正開始逐步出手，同時在政府補貼的刺激下，成交量快速回升，長沙成交市場開始出現(xiàn)回暖 2 0 . 9 23 4 . 8 4 3 4 . 6 1 3 8 . 3 63 9 . 0 9 4 2 . 54 9 . 93 5 . 6 7 3 3 . 3 9 3 5 . 2 64 6 . 36 5 . 3 89 4 . 1 30204060801000 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2萬平方米成交量區(qū) 域 1月成交面積（萬㎡） 2月成交面積 (萬㎡ ) 占全市比例（ %） 同比增長（ %） 環(huán)比增長（ %） 開福區(qū) % % % 天心區(qū) % % % 雨花區(qū) % % % 岳麓區(qū) % % % 芙蓉區(qū) % % % 合計 % % % 412539694069389336544078373939523762361837823901393930003400380042000 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 0 8 . 1 2 0 9 . 1 0 9 . 2元/ 平方米商品住宅均價2022年 2月 2022年 2月長沙市商品住宅成交均價走勢 2022年 2月 2022年 2月長沙市商品住宅成交量走勢 長沙房地產(chǎn)市場分析 ?政府貨幣補償政策 ?明確個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠 ?長沙縣出救市新政 ?十五家銀行存量房貸優(yōu)惠細則全出爐 ?長沙向樓市輸血 21億投向 6個重點項目 政府政策： 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)平臺 本報告是嚴格保密的。 板塊特征 2：配套有限的情況下，城市資源成為城市的主導資源。鳳凰城 高層、聯(lián)排、洋房 30005000 麓南 米蘭春天、云棲谷 聯(lián)排、多層 30005000 省府 奧林匹克花園、湖光山色 小高層、高層 30006000 金星北市府麓谷 長沙玫瑰園、西山匯景 小高、多層、聯(lián)排 30006000 ? 各級政府以外遷加速城市擴張，使多數(shù)板塊在早期形成以政務中心驅(qū)動的發(fā)展格局； ? 各板塊發(fā)展起步時間交疊，政府有限資源分散投入，影響了片區(qū)分化的速度，短時期內(nèi)“規(guī)劃指揮棒”失效，板塊功能定位模糊。 24 競爭分析 本報告是嚴格保密的。 市場的供求關(guān)系是客觀而難以改變的，對項目而言，市場的大機會不在于趨勢逆轉(zhuǎn)，而在于城市經(jīng)濟、房地產(chǎn)行業(yè)階段性的發(fā)展歷程中，所衍生的新的市場需求。 低位盤整意味著利潤率向理性回歸，甚至出現(xiàn)虧損或經(jīng)營失敗，項目的經(jīng)營風險大大加劇。 量價趨勢將持續(xù)位于低位，等待不是項目出路。 本報告是嚴格保密的。 市場信心緩慢恢復。 城市人口結(jié)構(gòu)與消費力 城市經(jīng)濟發(fā)展趨勢 政府心態(tài) 開發(fā)商心態(tài) 臵業(yè)者心態(tài) 加大政策利好，促進市場恢復，但難以改變市場大勢； 低水出貨，快速回現(xiàn)保證自身現(xiàn)金流是首選的經(jīng)營方針； 對市場的信心不足仍將持續(xù)，觀望情緒時有反復； 剛性需求保持穩(wěn)定。 本報告是嚴格保密的。 貨幣補貼方式 稅收優(yōu)惠方式 緩解開發(fā)商壓力 公積金利用方式 臵業(yè)優(yōu)惠條件 經(jīng)濟適用房建設資金將直接進入房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)；對補貼對象購房免稅； 利率下調(diào)至 % ；對同時出售并購買商品房，二手房交易稅費全額補貼； 規(guī)范執(zhí)行收費標準；減免部分稅費；延期繳納部分稅費等； 首臵公積金貸款首付比例下調(diào)為 20%，貸款最長期限由 20年調(diào)整為 30年； 購房即可入長沙戶口，入戶對象包括購房本人、配偶、子女、購房者父母。 21 地方政府迫于經(jīng)濟增長與財政收入的壓力，將不得不持續(xù)加大政策利好，促進市場恢復 市場相關(guān)政策導向 43%57%22%78%土地收入 地方財政收入? 2022年長沙市土地交易收入超過 200億元，占政府收入 43%； ? 2022年長沙市通過掛牌和協(xié)議出讓的土地合計成交額約 ，約占政府收入的 22%； ? 巨量的土地供給引發(fā)長沙房地產(chǎn)市場未來持續(xù)供大于求的局面，由于市場處于調(diào)整期，2022年土地成交量相對 2022年大幅下滑。 ? 2022年 7月，北辰主導以 92億價格取下星河三角洲中國地王； ? 已繳納地價款多為銀行貸款，財務成本約 4億元 /年； ? 樓面地價約 2421元 /平米，附近大盤湘江世紀城現(xiàn)售價約 3500元 /平米； ? 2022年 11月動工，一期開工 52萬平米。 20 客戶觀望，市場競爭激烈，銷售回現(xiàn)困難； 在前期快速擴張、現(xiàn)期市場低迷的背景下，多數(shù)開發(fā)商面臨資金鏈困局，回現(xiàn)成為首要需求 ? 房地產(chǎn)市場低迷，客戶處于觀望狀態(tài)，銷售乏力，有價無市的狀態(tài)持續(xù)存在； ? 供過于求，市場競爭激烈，市場普通項目正常月均銷量由 30套下降到10套以下。 01020304050607080 萬平米3300340035003600370038003900400041004200元成交面積 5 1 . 2 6 7 5 . 0 0 5 9 . 8 4 7 4 . 5 5 2 0 . 9 2 3 4 . 8 4 3 4 . 6 1 3 8 . 3 6 3 9 . 0 9 4 2 . 5 0 4 9 . 9 0 3 5 . 6 7 3 3 . 3 9 3 5 . 6 2 4 6 . 3