【正文】 ? 四、營銷策略 住宅營銷策略 商業(yè)營銷策略 2022年 5月 18日 第 62 頁 ? 項目名稱： 中環(huán) 隨著市青少年宮拆遷建設(shè)綠化廣場的計劃實施，該項目的周邊環(huán)境和價值也將再度提升。開盤一周后簽合同。 2022年 5月 18日 第 59 頁 營銷活動： 11月 8日開盤 開盤推出： 14/18/21/24/27/29層，共 132套 (實際：第一天推出 150套，實推 100套結(jié)束； 第二天推出 80套，第三天推出 60套 ) 優(yōu)惠： 開盤第一天，一次性 ，按揭 。物業(yè)管理費 ， 上城金都 2022年 5月 18日 第 58 頁 價 格： 06年 11月：均價： 5100，帶精裝修?？?29層， 1—4層商業(yè)， 5—9層辦公， 10—29層為公寓， 22套 /層，層高 ，戶型面積： 30120平米，主力戶型為 50多平米（ 、）， 12套 /層，占總量的 50%。 項目總占地面積： 總建筑面積： 186956平米 容積率： 綠化率： 42％ 規(guī)劃戶數(shù)： 1076戶 價格：均價 6000 2022年 5月 18日 第 53 頁 戶型鑒賞 特點： 6米高超大觀景陽臺 主臥室設(shè)弧形窗 客廳開間 5米 主臥開間 特點： 寬敞落地飄窗設(shè)計 干濕分離 客廳開間 主臥開間 2022年 5月 18日 第 54 頁 2號樓： 90席四房兩廳兩衛(wèi) 雙陽臺 兩梯三戶 戶戶設(shè)觀景大陽臺和多功能陽臺 戶型分析 2022年 5月 18日 第 55 頁 5是奢侈的 ,因為 五是華麗的 ,因為雙層架空立體景觀 封賞外灘 ,頂級品位 外灘頭等艙，絕對奢享主義 遇見 100％的奢華，在華盛新外灘 大人物的 PARTY，您在場嗎？ 奢華的真諦是稀缺 廣告主題 上層建筑的外灘生活 2022年 5月 18日 第 56 頁 廣告主題 項目分析優(yōu)勢： 現(xiàn)房銷售 一線江景樓盤，位置頗佳 開發(fā)商有一定實力 戶型周正，套型搭配合理。 產(chǎn)品配套：美國特靈戶式中央空調(diào) 意大利名牌戶式熱水系統(tǒng) 日本松下戶式新風(fēng)系統(tǒng) 美國原裝 OTIS智能電梯 世界 STO外墻漆及外保溫 美國 HONEY WELL家居安防系統(tǒng) 遠程家電操作系統(tǒng) 新加坡 3A公共廣播系統(tǒng) 劣勢： 容積率較大 價格定位較高 2022年 5月 18日 第 51 頁 開 發(fā) 商：湖南新外灘房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司 項目地址：湘江大道 288號 建筑設(shè)計：深圳市協(xié)建設(shè)計有限公司 湖南建筑設(shè)計院 物業(yè)顧問：新工（廈門）物業(yè)管理服務(wù)有限公司 園林設(shè)計：亞特蘭斯（美國）設(shè)計有限公司 深圳市園林設(shè)計裝飾工程公司 整合推廣：深圳影響廣告 華盛新外灘 2022年 5月 18日 第 52 頁 產(chǎn)品規(guī)劃 5棟高層以點狀排列，小區(qū)入口與城市道路以休閑設(shè)施和步行廣場作為過渡 。 2022年 5月 18日 第 45 頁 特點 : 臥室、客廳均可看江 客廳設(shè)落地玻璃窗 ， 50平米。 主臥 陽臺寬 6米 缺點： 衛(wèi)生間與客廳距離太遠。 地下 3層全部為車庫， 車位 221個 (其中地下 198個） 戶車比是 1： 6層為轉(zhuǎn)換層 項目總占地面積為 ㎡ 總建筑面積為 ㎡ 建筑高度為 m 綠地率為 %。 偶得客戶 偶得客戶 ：其它外省來長經(jīng)營投資的企業(yè)主 客戶定位結(jié)論二 2022年 5月 18日 第 40 頁 客戶定位結(jié)論三 企業(yè)老板、社會名流 高級公 務(wù)員 高層管理者 看好中心城發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y人士 渴望在中心區(qū)置業(yè)者 住宅 +商業(yè) 住宅 +商業(yè) 住宅 住宅 +商業(yè) 住宅 2022年 5月 18日 第 41 頁 長沙豪宅市場 究竟缺什么？ 豪宅市場案例分析 開發(fā)商： 長沙夢潔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 園林設(shè)計及施工單位： 筑奧國際景觀建筑設(shè)計（香港）有限公司 智能化（弱電）設(shè)計與施工單位： 湖南湘郵科技股份有限公司（一級） 物業(yè)管理： 深圳長城 策劃代理： 邦友置業(yè) 2022年 5月 18日 第 43 頁 1－ 5層裙樓部分 ， 為夢潔總部及產(chǎn)品展示廳 731 層為住宅部分 層高：平層 3米 復(fù)式客廳 6米。有些人非常滿足自己的生活，有些人則覺得還遠遠不夠，他們還渴望更大的成功。 富人階層 事業(yè)進入成熟階段，有家庭，開始體驗到自己的豐盛人生。 管理 高標(biāo)準(zhǔn)全方位物管、人性化、安全是第一要素 別墅類物業(yè)主力客戶購房需求特征 高端、別墅產(chǎn)品客戶描述 2022年 5月 18日 第 36 頁 主要參數(shù) 特點描述 年齡及家庭構(gòu)成 2540歲的中青年群體 ,一般為兩口或者三口之家 物業(yè)擁有數(shù)量 一般擁有一套或者以上的住宅物業(yè) 經(jīng)濟能力 一般身價在 100萬以上 價格承受能力 一般能承受的總價范圍在 3580萬 ,部分能夠承受更高的價格 需求房型 偏向選擇規(guī)模較大市區(qū)的小高層，或者市區(qū)、市郊洋房 私車擁有情況 一般大多至少擁有一輛國產(chǎn)中檔轎車或者近期有購買私車的打算 消費傾向 追求新奇和與眾不同的個性、同時有著喜歡追趕潮流、惟恐落后的心理 獲取資訊情況 長沙主流報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等以及圈子內(nèi)的口碑傳播 非別墅類物業(yè)主力客戶特點寫真 非別墅類產(chǎn)品客戶描述 2022年 5月 18日 第 37 頁 主要參數(shù) 特征描述 目的 提高生活的品質(zhì)，體現(xiàn)自己的身價 功能 面積中等偏大，能滿足 3人或者更多的使用功能 價格 講求實惠實用 付款方式 多為按揭或者分期，少部分采用一次性付款 戶型 小面積洋房或者大面積小高層 建筑 有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃 園林 休閑、舒服、實用，具有適合散步、鍛煉的活動場所 配套 能滿足生活必須設(shè)施，上下班便利交通，休憩、運動、放松的需要，一定品位的休閑、 健身場所，并適當(dāng)有少量兒童游樂設(shè)施及教育配套，較少車位 管理 人性化、安全是第一要素、綠化、清潔 非別墅類物業(yè)主力客戶購房需求特征 非別墅類產(chǎn)品客戶描述 2022年 5月 18日 第 38 頁 客戶定位結(jié)論一 薪富階層 他們的事業(yè)有了一定基礎(chǔ)，個人月收入 5000左右，有比較穩(wěn)定的工作，他們成長于 70年代，經(jīng)歷了中國 80年代以來發(fā)展最迅猛的時期，文化修養(yǎng)和知識水平相對較高。 長沙房地產(chǎn)市場高端客戶構(gòu)成 私營企業(yè)主是長沙房地產(chǎn)市場高端客戶的核心力量 高端客戶構(gòu)成結(jié)論 2022年 5月 18日 第 29 頁 從以上各高端物業(yè)的購房人群列表來看，我們發(fā)現(xiàn)： 購房者來源體現(xiàn)了 比較明顯的區(qū)域性分布特征；大多項目主力客戶人群相對來說比較集中 的來自于項目周邊的私營企業(yè)主，以及周邊的企事業(yè)單位的高層管理者 和白領(lǐng)階層等上層中產(chǎn)階層。其他客戶還包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高級白領(lǐng)等，值得注意的是在整個購買客戶中有約 20%的投資客戶。其他客戶還包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高級白領(lǐng)等，但所占比例不大。其他的客戶還包括有工程師、企業(yè)主、醫(yī)生等等。其次是高級白領(lǐng)，占了 18%。這三者與其他客戶的比例差別較大。其次是醫(yī)生，占了 16%。 金色屋頂銷售速度緩慢，主要由于戶型面積偏大，價格偏高，銷售速度滯后。 上城金都，月銷售套數(shù)達到 53套 。 2022年 5月 18日 第 21 頁 銷售特征 : 已售的 5個樓盤中，湘域中央的銷售情況位于榜首，達到每月 84套 。余貨為 700套 。 湘域中央 ㎡ 1065 1065 均價 5000 851 9個月 84套 80% 住宅面積均在 3890㎡ ，可自由分格組合。 戶戶可看江景 華盛新外灘 19萬㎡ 1076 1076 均價 6000 1041 23個月 45套 97％ 5． 9米的挑空陽臺，大戶型 上城金都 9萬㎡ 440 440 小戶型均價5900 大戶型均價 5000 320 6個月 53套 73％ 大戶型面積偏大全在 230㎡ 以上。新外灘 上城金都國際公館 湘域中央 中天廣場 2022年 5月 18日 第 19 頁 項目名稱 總建筑面積 住宅總套數(shù) 目前已推套數(shù) 在售均價 銷售套數(shù) 銷售周期 月銷售套數(shù) 銷售率 產(chǎn)品特征 夢潔金色屋頂 5萬㎡ 189 189 均價 7000 68 6個月 11套 36％ 簡約哥特式風(fēng)格，引進智能化系統(tǒng)。 2022年 5月 18日 第 18 頁 二環(huán)以內(nèi) 5000元 /平米以上住宅情況 特征：集中在湘江沿線與五一大道沿線 項目： 夢潔 住宅的價格區(qū)間在 48006000元 /平方米 ， 主力價格區(qū)間在 50005500元 /平方米 。 2022年 5月 18日 第 17 頁 住宅面積主力區(qū)間在 40110平方米 之間，基本都是小戶型。 經(jīng)營的主力店一般是銀行、 KFC、麥當(dāng)勞、中西餐廳、品牌服飾 2022年 5月 18日 第 15 頁 商業(yè)分析小結(jié)： 隨著長沙經(jīng)濟的逐步發(fā)展，高檔商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)進入長沙市場，填補了長沙市場的商業(yè)空白，雖然從目前的經(jīng)營狀況看并不是很理想，但隨著經(jīng)濟水平的提升以及消費群體的培育，高檔商業(yè)業(yè)態(tài)在長沙有較大的發(fā)展空間 高檔商業(yè)通過合理的品牌組合以及服務(wù)的附加來培育客戶群 2022年 5月 18日 第 16 頁 項目區(qū)域住宅分析 住宅項目 9個項目，總建筑面積有 。 將售的商業(yè)項目上城金都均價 /平方米 ，新青年均價預(yù)計 5萬 /平方米， 在售的商業(yè)項目七彩麗都在 /平方米 。 高檔項目剛在長沙興起，需要一段時間來被市場所接受。 經(jīng)營好的項目 4個， 經(jīng)營較好的項目 4個， 經(jīng)營一般的項目 9個， 未營業(yè)的項目 4個。 兩個高檔項目的開業(yè)時間都不久，都是在 06年底， 說明長沙高檔商業(yè)項目還剛剛開始 ,有很大的成長空間。 2022年 5月 18日 第 10 頁 21個商業(yè)項目，營業(yè)狀況 營業(yè)中的項目為 17個， 未營業(yè)的項目為 4個，未營業(yè)的項目都是商住樓。 高檔項目 2個，新世界百貨 \百聯(lián)東方廣場 中高檔 4個，平和堂百貨 \王府井百貨 \春天百貨 \景江東方大酒