【正文】 2022年高速增長(zhǎng) ， 之后直至 2022年都處在消化前期放量和緩慢發(fā)展中 ? 以國(guó)際發(fā)達(dá)城市東京為參照 ， 可預(yù)見(jiàn)北京的零售地產(chǎn)市場(chǎng)仍有很大發(fā)展空間 。 0 4 ) 上海( 39。 0 2 ) 北京( 39。JRJEXTERNAL20220820ZHS 40 相比全國(guó) ， 北京零售業(yè)尚有更大的發(fā)展空間 ， 同時(shí)零售地產(chǎn)業(yè)起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也更大 0%10%20%30%40%50%60%19921993199419951996199719981999200020012002200320042005GDP 零售業(yè) 零售地產(chǎn) 房地產(chǎn)投資完成額北京市 GDP、零售業(yè)、零售地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資完成額增長(zhǎng)率比較 資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，北京市統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ? 相比全國(guó)，北京零售業(yè)發(fā)展速度長(zhǎng)期低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，可預(yù)期隨著零售地產(chǎn)等硬件的發(fā)展，零售業(yè)有更大的發(fā)展空間 ? 相比全國(guó)，北京地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控影響更大；同時(shí)零售地產(chǎn)業(yè)起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也更大 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 38 零售地產(chǎn)與城市規(guī)模 、 城市商圈的緊密關(guān)聯(lián)關(guān)系 商務(wù)圈 商業(yè)圈 寫(xiě)字樓 酒店 (商務(wù) ) 辦公樓逐步出現(xiàn) 賓館為初級(jí)或不存在 為城市幾何中心，量少 商業(yè)、商務(wù)一體化 少量高檔寫(xiě)字樓出現(xiàn) 少量高檔酒店出現(xiàn) 出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈 商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 核心商圈更新改造，升級(jí)，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來(lái)新機(jī)會(huì) 寫(xiě)字樓快速發(fā)展 酒店少量發(fā)展 寫(xiě)字樓離散聚集 布局跟隨寫(xiě)字樓，具體放量與城市定位相關(guān) 若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集 商業(yè)地產(chǎn)崛起 零售業(yè)及零售地產(chǎn)的特征 向心聚集 —— 商業(yè)向城市的幾何中心聚集 離心分散 —— 商業(yè)向城市的幾何中心及少量外圍新商圈發(fā)展 離心聚集 —— 除傳統(tǒng)商圈外，商業(yè)離開(kāi)城市幾何中心，向郊區(qū)聚集 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 36 區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了中國(guó)商業(yè)發(fā)展梯次成熟度不同 ，直接影響不同類(lèi)型商業(yè)地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)階段 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒 012345678910上海 北京 天津 浙江 江蘇 廣東 山東 遼寧 福建內(nèi)蒙古河北黑龍江全國(guó) 吉林 新疆 山西 湖北 河南 重慶 海南 湖南 寧夏 青海 陜西 江西 西藏 四川中國(guó)各省的 2022 年人均 GDP 千美元 / 人 大型購(gòu)物中心 （大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長(zhǎng)區(qū)域 百貨獲得高速增長(zhǎng)的區(qū)域 便利店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 34 零售地產(chǎn)受宏觀環(huán)境因素 、 零售業(yè)發(fā)展影響重大 零售業(yè) ?政策管制放松 ?1992年零售業(yè)初步對(duì)外資開(kāi)放 ?1999年起深度開(kāi)放 ?2022年全面開(kāi)放 ?中國(guó)零售業(yè)整體保持持續(xù)快速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率達(dá) 10％以上，自 2022年起將進(jìn)入第三次消費(fèi)高峰 ?零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速，不同的業(yè)態(tài)會(huì)有不同的發(fā)展速度 ?區(qū)域發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口規(guī)模大的城市零售業(yè)發(fā)展迅速 ?行業(yè)集中度快速提高 ?經(jīng)濟(jì)影響因素 ?中國(guó)經(jīng)濟(jì)近年來(lái)繼續(xù)保持 9％以上的增長(zhǎng)速度 ?2022年中國(guó)人均 GDP達(dá) 1000美元以上，進(jìn)入大發(fā)展階段 ?人口影響因素 ?人口持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 2033年達(dá)人口高峰 ?人口結(jié)構(gòu)老齡化、垂直化，人均消費(fèi)水平將顯著提升，消費(fèi)偏好將發(fā)生重大變化 ?城市化帶來(lái)人口向城市集中 ?1999年伴隨零售業(yè)的深度市場(chǎng)化，真正意義的零售地產(chǎn)開(kāi)始形成 ?零售地產(chǎn)受宏觀調(diào)控、零售業(yè)發(fā)展及城市規(guī)劃三重因素影響，有特殊的發(fā)展特點(diǎn) ?1999年以來(lái)，中國(guó)固定資產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)引發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱增長(zhǎng)擔(dān)心， 2022年國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度，影響零售地產(chǎn)投資增速下滑 ?零售行業(yè)發(fā)展有力支撐零售地產(chǎn)發(fā)展，零售行業(yè)區(qū)域不平衡、業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速帶來(lái)眾多零售地產(chǎn)機(jī)會(huì) ?零售地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，特別是百貨業(yè)等高度依賴(lài)城市商業(yè)圈，土地資源的稀缺性影響零售地產(chǎn)發(fā)展 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 32 目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 ? 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) ? 人口發(fā)展趨勢(shì) ? 城市化進(jìn)程 ? 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫(xiě)字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 30 不同物業(yè)類(lèi)型近年來(lái)的增長(zhǎng)速度差異較大 ， 但與國(guó)家整體房地產(chǎn)投資波動(dòng)趨勢(shì)保持一致 30%22%2%35%12%22%12%3%13%27%26%35%27%30%16%24%30%20%12%37%34%28%30%20%10%0%10%20%30%40%1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022投資完成額 住宅 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 辦公樓資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒，遠(yuǎn)卓分析 中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) ? 2022年、 2022年中國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)高達(dá) 30％，出現(xiàn)一定的過(guò)熱跡象，2022年受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)投資增速放緩 ? 住宅物業(yè)投資增長(zhǎng)率相對(duì)穩(wěn)定，近年來(lái)保持了 22％～ 30％的增長(zhǎng)速度 ? 自 1999年開(kāi)始，伴隨中國(guó)商業(yè)進(jìn)一步繁榮，商業(yè)地產(chǎn)投資加速； 2022年、 2022年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增速一度達(dá) 37％、 35％，遠(yuǎn)高于全國(guó)房地產(chǎn)投資增速 ? 辦公物業(yè) 2022年開(kāi)始爆發(fā)增長(zhǎng)，2022年增長(zhǎng)速度達(dá) 34% BJHRamp。 商業(yè)地產(chǎn)在初期表現(xiàn)雖有些盲目 ， 但總體看處于低風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)的階段 ， 伴隨供應(yīng)的高速增長(zhǎng) ， 風(fēng)險(xiǎn)水平已經(jīng)大大提升 ? 2022年以來(lái) ， 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱 ， 階段過(guò)剩 、 結(jié)構(gòu)過(guò)剩的表現(xiàn)突出 ， 少量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)投資失敗 ? 總體而言 ， 優(yōu)質(zhì)地帶的高端商業(yè)地產(chǎn)投資保持了較高的獲利水平 ， 開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)獲利最大 ， 平均在 15％ ～ 20％ ， 但土地稀缺已導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)售為租賃經(jīng)營(yíng) ， 獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào) （ 經(jīng)營(yíng)性 IRR在 5％ ～ 15％ 不等 ， 隱含土地增值平均年 5％ ～ 6％ ） 182。 競(jìng)爭(zhēng)格局分散 ， 總體市場(chǎng)集中度不高 ? 商業(yè)地產(chǎn)除香港 、 新加坡等領(lǐng)先企業(yè)以外 ， 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)尚未形成真正的領(lǐng)先者 ，多數(shù)由歷史住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展而來(lái) ， 經(jīng)驗(yàn) 、 能力 ， 特別是資本實(shí)力有很大欠缺 ? 市場(chǎng)集中度不高 ， 但國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛謀求打通資本通道并加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)化能力 ， 預(yù)期行業(yè)領(lǐng)先者將快速產(chǎn)生 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 28 商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)綜述 182。JRJEXTERNAL20220820ZHS 26 總體而言 ， 北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái) 10年左右時(shí)間仍將保持高速穩(wěn)定增長(zhǎng) 2022年 市場(chǎng)總量將處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，住宅郊區(qū)化特征更加明顯 ? 2020年前后北京規(guī)劃人口 1800萬(wàn) ? 人均 GDP將達(dá)到10000美元 ? 人均居住面積 30平米以上 市場(chǎng)總量 時(shí)間 北京房地產(chǎn)發(fā)展示意圖 2022～2022年 2020年 ?2022年北京市房地產(chǎn)場(chǎng)化進(jìn)程加快，土地出讓政策逐步規(guī)范透明，金融信貸管制更加嚴(yán)格， “ 三外 ”企業(yè)紛紛涌入，競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)率水平趨降 ?受奧運(yùn)會(huì)影響，市場(chǎng)總量會(huì)出現(xiàn)膨脹期、萎縮期和恢復(fù)期等階段性波動(dòng)，但總體發(fā)展將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)； ?到 08年預(yù)計(jì)人均 GDP將達(dá)到 5000～ 6000美元，人均居住面積 28平方米，市場(chǎng)總量增長(zhǎng)將逐步趨緩 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 24 隨著新一輪的宏觀調(diào)控的持續(xù) ， 預(yù)計(jì)我國(guó)的住宅過(guò)熱發(fā)展的勢(shì)頭將得到控制 ， 房?jī)r(jià)漲幅也將回歸合理 % % % % % % % 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05E 06E 07E 08E 09E 15%左右的長(zhǎng)期合理增幅 房地產(chǎn)投資增幅預(yù)計(jì)將回落至 15%～ 20％左右的合理水平 % % % % % % % % % % % 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05E 06E 07E 08E 09E 03年以前年均 %的房?jī)r(jià)漲幅 房?jī)r(jià)漲幅將回歸理性 ? 促使行業(yè)集中度提高 ? 產(chǎn)品調(diào)整，促使產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)多樣化 ? 區(qū)域轉(zhuǎn)移，促使供需平衡化 ? 促使企業(yè)管理水平提高 給住宅房地產(chǎn)行業(yè) 帶來(lái)的 4大影響 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 22 近年來(lái)住宅市場(chǎng)供需兩旺 ， 整體呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì) 1997－ 2022年全國(guó)住宅竣工、銷(xiāo)售面積變化 (億平方米 ) 97 98 99 00 01 02 03 04 05住宅竣工面積 住宅銷(xiāo)售面積5 . 3 %2 1 . 8 %2 4 . 6 %2 9 . 4 %2 2 . 7 %3 5 . 7 %3 7 . 5 %1 4 . 3 %1 6 . 7 %02022400060008000100001202297 98 99 00 01 02 03 04 05 1 0 %0%10%20%30%40%住宅開(kāi)發(fā)投資 住宅投資增速1997－ 2022年全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資完成額及增長(zhǎng)率 全國(guó)商品住宅平均售價(jià)走勢(shì)圖 單位平米均價(jià)（元） 756996120830992549219720922022194818571854179016051509119491 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 20 目錄 與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析 ? 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) ? 人口發(fā)展趨勢(shì) ? 城市化進(jìn)程 ? 政府調(diào)控 華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會(huì)分析 ? 住宅地產(chǎn) ? 商業(yè)地產(chǎn) – 零售地產(chǎn) – 寫(xiě)字樓 – 酒店 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 18 住宅 商務(wù)圈 商業(yè)圈 工業(yè)區(qū) 寫(xiě)字樓 酒店 (商務(wù) ) 與 工業(yè)、商業(yè)結(jié)合 辦公樓逐步出現(xiàn) 賓館為初級(jí)或不存在 為城市幾何中心，量少 為城市經(jīng)濟(jì)核心動(dòng)力 圍繞市區(qū)發(fā)展范圍擴(kuò)大 商業(yè)、商務(wù)一體化 為城市經(jīng)濟(jì)核心動(dòng)力 混合居住，新住宅區(qū)建設(shè) 少量高檔寫(xiě)字樓出現(xiàn) 少量高檔酒店出現(xiàn) 出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈 工業(yè)地位下降，受環(huán)保壓力越來(lái)越大 居住區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，新增 商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 核心商圈更新改造，升級(jí)，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來(lái)新機(jī)會(huì) 近郊工業(yè)區(qū)新建要求 寫(xiě)字樓快速發(fā)展 酒店少量發(fā)展 住宅郊區(qū)化，形成衛(wèi)星城 寫(xiě)字樓離散聚集 布局跟隨寫(xiě)字樓，具體放量與城市定位相關(guān) 若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集 工業(yè)區(qū)郊區(qū)化或脫離，產(chǎn)生新建需求 發(fā)展焦點(diǎn) 住宅持續(xù)發(fā)展 商業(yè)地產(chǎn)崛起 工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 典型城市規(guī)模擴(kuò)張對(duì)城市規(guī)劃 、 各種地產(chǎn)發(fā)展的影響 BJHRamp。JRJEXTERNAL20220820ZHS 16 人口 、 財(cái)富的集聚效應(yīng) ， 將對(duì)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)不同細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)生影響 ? 總量需求快速增長(zhǎng) ， 目前仍是住宅地產(chǎn)黃金時(shí)期 ， 預(yù)計(jì)到 2030年之前都將保持穩(wěn)定高速增長(zhǎng) ? 區(qū)域結(jié)構(gòu)快速變化：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)大型城市住宅集中；郊區(qū)高端別墅需求穩(wěn)定增長(zhǎng) ? 住宅物業(yè)形態(tài)快速變化：大型城市高密度 住宅地產(chǎn) ? 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)目前 GDP貢獻(xiàn)占全國(guó) 35%， 對(duì)比美國(guó)三大城市群 （ 67%） ， 日本三大城市群（ 70%） 還有較大發(fā)展空間 ， 以商務(wù)地產(chǎn)的特點(diǎn)看 ， 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)總量規(guī)模大 ， 集中于中高端 ， 仍將成為商務(wù)地產(chǎn)的核心熱點(diǎn)；特別是適合用地稀缺的前提下 ， 持有增值價(jià)值凸現(xiàn) ? 其他中心城市伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商務(wù)交流的頻