【正文】 師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見 》 中，強(qiáng)調(diào)注冊資產(chǎn)評估師在產(chǎn)權(quán)問題上應(yīng)履行收集產(chǎn)權(quán)資料、對產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查驗(yàn)、完整披露產(chǎn)權(quán)情況及存在的瑕疵、關(guān)注產(chǎn)權(quán)瑕疵對評估結(jié)論的影響等工作程序。因此，我國注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)重視如何對評估對象法律權(quán)屬進(jìn)行恰當(dāng)關(guān)注。 ?《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 ——基本準(zhǔn)則 》 第二十四條規(guī)定了注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的法律權(quán)屬，并在評估報(bào)告中對評估對象法律權(quán)屬及其證明資料來源予以必要說明。對資產(chǎn)的所有權(quán)及其他與所有權(quán)相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行界定或發(fā)表意見需要履行必要的法律程序，由具有相應(yīng)專業(yè)能力的人士（如律師）或部門（如產(chǎn)權(quán)登記部門）來進(jìn)行。本指南遵循“相關(guān)性“原則，采用了“與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的”、“本評估項(xiàng)目中依據(jù)的”等詞，旨在具體體現(xiàn)這些要求。也應(yīng)當(dāng)列示最新的、現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)和評估準(zhǔn)則規(guī)范。 八、評估依據(jù) 43 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society （一）法律依據(jù)和準(zhǔn)則依據(jù) 法律法規(guī)依據(jù)解釋為“通常包括與國有資產(chǎn)評估有關(guān)的法律、法規(guī)等”；評估準(zhǔn)則依據(jù)解釋為“包括本評估項(xiàng)目中依據(jù)的相關(guān)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)規(guī)范”。 ?《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報(bào)告 》 中規(guī)定，評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明評估遵循的法律依據(jù)、準(zhǔn)則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)及取價(jià)依據(jù)等。 ?《 評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 》 （財(cái)評字［ 1999］ 91號(hào)）中規(guī)定，評估依據(jù)一般可劃分為行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)等。 因此，本指南不再要求披露確定評估基準(zhǔn)日對評估結(jié)果影響程度，以及評估中不采用非評估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2） “ 申明評估中所采用的價(jià)格是不是評估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)，如不是則說明原因 ” 本身不符合評估基準(zhǔn)日的涵義。與 《 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行） 》 相比，也沒有要求說明一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 與 《 評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定 》 （財(cái)評字［ 1999］ 91號(hào)）相比，本指南僅僅要求披露評估基準(zhǔn)日本身（含格式）以及確定評估基準(zhǔn)日所考慮的主要因素。 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 ——評估報(bào)告 》第二十條規(guī)定，評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評估基準(zhǔn)日，并與業(yè)務(wù)約定書約定的評估基準(zhǔn)日保持一致。 41 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society （三）評估基準(zhǔn)日的披露內(nèi)容 作為程序性準(zhǔn)則的本指南，僅僅是規(guī)范披露那些內(nèi)容的問題，因此本指南并不涉及由誰確定、考慮那些因素，而是規(guī)范應(yīng)披露那些應(yīng)當(dāng)披露的內(nèi)容。評估過程中要及時(shí)地調(diào)整不適宜的基準(zhǔn)日。主流的看法是“委托方確定，注冊資產(chǎn)評估師可以根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)提供建議”，即協(xié)商、約定等方式下，主體還應(yīng)是委托方，注冊資產(chǎn)評估師可以提供建議。 評估基準(zhǔn)日的確定在資產(chǎn)評估中影響重大，評估基準(zhǔn)日應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)確定，并盡可能與評估目的的實(shí)現(xiàn)日接近是基本原則。 由國務(wù)院國資委編寫出版的 《 企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理操作指南 》 中提出：“評估基準(zhǔn)日一般由委托方和評估機(jī)構(gòu)根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為的性質(zhì)協(xié)商確定”。 七、評估基準(zhǔn)日 39 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society （二）評估基準(zhǔn)日的確定 國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目評估基準(zhǔn)日確定主體 《 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行） 》 中第二十二條規(guī)定，在征求委托方意見的基礎(chǔ)上，評估機(jī)構(gòu)選定評估基準(zhǔn)日。 《 資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行） 》 中第二十二條指出：“評估基準(zhǔn)日是評估結(jié)論開始成立的一個(gè)特定時(shí)日。資產(chǎn)評估，就是以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評定估算的行為。 國有資產(chǎn)評估報(bào)告中市場價(jià)值定義可使用此定義示例。根據(jù) 《 資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見 》 ，“當(dāng)注冊資產(chǎn)評估師所執(zhí)行的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求時(shí)，注冊資產(chǎn)評估師通常應(yīng)當(dāng)選擇市場價(jià)值作為評估結(jié)論的價(jià)值類型”。據(jù)此，市場價(jià)值可以理解為資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用（或正常使用、最有可能使用）狀態(tài)下可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)數(shù)額。 36 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society （三）特殊交易情形下價(jià)值類型的選用 在非產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評估項(xiàng)目，如處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值評估；機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)，一般認(rèn)為是可以采用非市場價(jià)值類型。盡管目前國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目實(shí)踐中，表面存在已經(jīng)確定特定投資者或者某一類投資者的情況，但根據(jù)國有資產(chǎn)管理的宗旨和評估業(yè)務(wù)執(zhí)行中很難考慮并使用僅適用于特殊投資者或者某一類投資者的特定評估資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，投資價(jià)值類型一般不適用產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評估項(xiàng)目。投資價(jià)值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值 估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。根據(jù)自 2022年 5月 1日起施行 《 中華人民共和國 企業(yè)國有資產(chǎn)法 》 第五十五條規(guī)定，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以依法評估的、經(jīng)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)認(rèn)可或者由履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)報(bào)經(jīng)本級人民政府核準(zhǔn)的價(jià)格為依據(jù)，合理確定最低轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 六、價(jià)值類型 35 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society （二）國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域一般使用市場價(jià)值類型 根據(jù)國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目，特別是涉及產(chǎn)權(quán)管理領(lǐng)域中的評估項(xiàng)目，無論是協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是進(jìn)場交易，一般都要求選擇市場價(jià)值類型。 ? 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報(bào)告 》 要求披露評估選用何種價(jià)值類型、選擇該種價(jià)值類型的理由、并對價(jià)值類型進(jìn)行明確定義。 因此，評估對象和評估范圍是委托方和相關(guān)當(dāng)事方根據(jù)其擬實(shí)施的經(jīng)濟(jì)行為確認(rèn)，并提供給評估機(jī)構(gòu)的，一般應(yīng)要求委托方和相關(guān)當(dāng)事方在申報(bào)表或申報(bào)材料上簽名蓋章，在形式上確認(rèn)評估對象和評估范圍。包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體自身占用及經(jīng)營的部分，企業(yè)產(chǎn)權(quán)主體所能控制的部分，如全資子公司、控股子公司，以及非控股公司中的投資部分。 企業(yè)價(jià)值評估的一般范圍即企業(yè)價(jià)值評估的產(chǎn)權(quán)范圍。 33 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 本指南中提出企業(yè)價(jià)值評估中，應(yīng)當(dāng)說明“委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致，不一致的應(yīng)當(dāng)說明原因”。 32 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為一致性的問題 評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為一致性，是國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)的要求。 企業(yè)價(jià)值評估項(xiàng)目，評估對象與評估范圍的描述，考慮了采用兩種評估方法的實(shí)際情況，也考慮了國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目管理對審計(jì)的要求，考慮了國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目同時(shí)委托其他專業(yè)評估并引用其評估結(jié)論的情況，同時(shí)考慮到采用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法兩種評估方法對企業(yè)價(jià)值評估時(shí)，被評估企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)、企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)等具體情況，對最終分析確定評估結(jié)論時(shí)的前后呼應(yīng)。如資產(chǎn)類型、規(guī)格型號(hào)、結(jié)構(gòu)、數(shù)量、購置（生產(chǎn)）年代、生產(chǎn)（工藝）流程、地理位置、使用狀況、企業(yè)名稱、住所、注冊資本、所屬行業(yè)、在行業(yè)中的地位和影響、經(jīng)營范圍、財(cái)務(wù)和經(jīng)營狀況等。 （二）本指南規(guī)范 31 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 細(xì)化規(guī)范了國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目不同情形下的評估對象與評估范圍 指南，分企業(yè)價(jià)值評估項(xiàng)目和單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合兩種不同的情形，規(guī)范了評估對象和評估范圍的信息披露。 對于企業(yè)價(jià)值評估，評估對象分為兩類，即企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值或股東部分權(quán)益價(jià)值，與此對應(yīng)的評估范圍是評估對象涉及的資產(chǎn)及負(fù)債內(nèi)容，包括房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、股權(quán)投資、無形資產(chǎn)、債權(quán)和債務(wù)等。如： 《 企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見（試行） 》第四十三條：“注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中明確說明評估對象、評估對象的存在狀況、權(quán)利狀況和受到的限制。 五、評估對象與評估范圍 （一）相關(guān)已有規(guī)范 30 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 與 91號(hào)文件，指南根據(jù) 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報(bào)告 》 的規(guī)定，在明確相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，細(xì)化規(guī)范了國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目不同情形下的評估對象與評估范圍的描述。二是納入評估范圍的資產(chǎn)及權(quán)益狀況：即資產(chǎn)類型、帳面金額及主要資產(chǎn)權(quán)益狀況；特殊資產(chǎn)，如無帳面記錄的無形資產(chǎn)，租賃使用的帳外的，掛靠的資產(chǎn)及權(quán)益狀況。 《 企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見 》 第十二條： 企業(yè)價(jià)值評估應(yīng)當(dāng)明確“評估對象及其相關(guān)權(quán)益狀況”。 評估目的描述示例 29 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報(bào)告 》 第十八條： 評估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)載明評估對象和評估范圍，并具體描述評估對象的基本情況，通常包括法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。本次評估目的為：為中國 AA有限公司擬出售其擁有的 CC有限責(zé)任公司股權(quán)事宜，提供 CC有限責(zé)任公司股東權(quán)益價(jià)值參考依據(jù)。評估報(bào)告只能在特定的評估目的下具有有效性。 四、評估目的及對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為 企業(yè)國有資產(chǎn)擬實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為依法實(shí)施審批。同樣的資產(chǎn)，評估目的不同，其價(jià)值也不同。 27 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 從評估機(jī)構(gòu)的角度看，評估目的是通過評估工作為委托方提供特定經(jīng)濟(jì)行為所涉及資產(chǎn)的公允價(jià)值尺度； 從委托方的角度看，評估目的是為實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)尋求公允的價(jià)值尺度。 ?對被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）概況分企業(yè)價(jià)值評估和單項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合評估兩種不同的業(yè)務(wù)，提出不同的繁簡要求。 在實(shí)踐中，委托方、業(yè)務(wù)約定書中約定的其他評估報(bào)告使用者，可能多與被評估單位（產(chǎn)權(quán)持有單位）為同一人，此時(shí)應(yīng)按照本指南的要求，委托方與被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）為同一企業(yè)，按對被評估單位的要求編寫。如果評估對象為非國有單位企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的資產(chǎn)，則填寫相應(yīng)資產(chǎn)名稱，如 :流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等；如果評估對象為非國有單位企業(yè)所持產(chǎn)權(quán)（股權(quán)），則填寫被評估企業(yè)的單位全稱，如： XXX有限責(zé)任公司、 XXX股份有限公司等。 三、委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者的概況 25 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 關(guān)于被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位） （ 1） “ 被評估單位 ” 的概念是 《 企業(yè)價(jià)值評估指導(dǎo)意見 》 （試行）中提出的（該意見提出的 “ 被評估企業(yè) ” 的概念）。 （ 4）應(yīng)清楚介紹涉及的經(jīng)濟(jì)行為文件（比如：協(xié)議、決議、批復(fù)文件等）的形成過程和日期。 （ 3）不得帶有誘導(dǎo)、恭維和推薦等情形的陳述，也不得出現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)介紹性內(nèi)容。 （ 2）篇幅不應(yīng)太大，有的報(bào)告書 70%是委托方與資產(chǎn)占有方簡介的內(nèi)容，而且基本與 《 資產(chǎn)評估說明 》 中委托方和相關(guān)當(dāng)事方編寫的 《 關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明 》 內(nèi)容一致。 二、評估報(bào)告緒言 24 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 基本要求 （ 1）所有描述，應(yīng)客觀、真實(shí)，并有依據(jù)來源?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下”。 91號(hào)文件中的“評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)”，在本指南中第 22條專門規(guī)范了“特殊事項(xiàng)說明”的內(nèi)容（含評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)） 23 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 格式化的評估報(bào)告有利于提高管理部門的工作效率，這是制定國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南的目的之一，由此，細(xì)化要求顯得很有必要。 與 91號(hào)文件 相比，指南無首部、評估原則、評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)，增加評估假設(shè)、評估報(bào)告使用限制說明 。 22 中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì) CHINA Appraisal Society 資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定（財(cái)評字 【 1999】 91號(hào)） 《 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南 》 評估報(bào)告書正文應(yīng)按照以下基本內(nèi)容和格式撰寫： 第十條 評估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括： 首部； 無 緒言： 緒言； 委托方與資產(chǎn)占有方簡介： 委托方、被評估單位（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況； 評估目的； 評估目的； 評估范圍與對象； 評估對象和評估范圍； 無 價(jià)值類型及其定義； 評估基準(zhǔn)日； 評估基準(zhǔn)日； 評估原則； 無 評估依據(jù)； 評估依據(jù)； 評估方法； 評估方法； 評估過程； 評估程序?qū)嵤┻^程和情況； 無 評估假設(shè)； 1評估結(jié)論； 1評估結(jié)論； 1特別事項(xiàng)說明； 1特別事項(xiàng)說明； 無 1評估報(bào)告使用限制說明； 1評估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)； （含在特別事項(xiàng)說明內(nèi)） 1評估報(bào)告提出日期； 1評估報(bào)告日； 1尾部。 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 評估報(bào)告 》 《 企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南 》 第十五條 評估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括： 第十條 評估報(bào)告正文應(yīng)當(dāng)包括： 無 （一）緒言； （一）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和委托方以外的其他