【正文】 160萬 1 % 3 8 8% 36180萬 2 2% 581100萬 4 4% 4101150萬 151200萬 1 1% 6201250萬 251350萬 350萬以上 合計 16 99 ※ 無論自用或租賃店面，首付款愈少愈好，前三名，二者完全相同，20萬、40萬、60萬依順序排列之。3. 深度需求間數(shù)深度 自有店面 比率 名次 租賃店面 比率 名次5m以下 1 % 13 % 457m 4 % ○2 26 % ○17m9m 8 % ○1 20 % ○2911m 4 14,8% ○2 14 % 31113m 6 % 3 3 % 1315m 7 % 1517m 2 % 6 % 1719m 1 % 6 % 20m以上 1 % 10 % 合計 27 105 ※自有店面者，以79m為最愛，而57m，911m并列第二，租賃店面，則以57m到首選，79m列為笫二，911m第三，兩相比較，范圍皆在59m亦深得人心。租賃者則首選分布均勻，以2130 m81100 m101150 m2，三種面積需求，均并列第一，以此現(xiàn)象觀察，需求以中型店面為主。樓層的選擇（依順序列出13）順序樓層 自有店面者 積分 名次1 2 3 一層 24 24 1二層 6 6 2三層 1 1 3順序樓層 租賃店面者 積分 名次1 2 3 一層 90 90 1二層 26 26 2三層 7 7 3※毫無疑問，第一理想目標，無疑是第一層，依次2層，再其次3層，此一題目，自有及租賃，看法全然相同?！瘳F(xiàn)有開店滿意度（依順序16號排列）順序細項 自有店面 積分 名次 租賃店面 積分 名次1 2 3 4 5 6 1 2 3 4 5 6 規(guī)劃設(shè)計 0 4 0 0 3 1 29 4 6 12 11 13 9 11 226 4建筑質(zhì)量 0 1 2 4 1 1 35 3 5 3 12 17 16 5 220 5物業(yè)管理 2 1 2 0 3 0 25 5 4 9 16 12 11 9 227 3租金過高 3 0 0 0 0 6 39 2 27 12 5 3 11 12 190 6來客多寡 1 1 1 1 2 5 50 1 9 15 5 9 5 32 307 1配套合理 1 1 3 3 0 0 24 6 13 8 10 6 14 13 230 2※自有店家和上題相較，有50分積分者非常滿意，可能生意不俗，而租賃者也呈現(xiàn)極有趣的現(xiàn)象，來客量充足，因此租金也列尾，不認為過高。●兩年內(nèi)有無購店之意愿間數(shù)意向 自有店者 比率 名次 租賃店面 比率 名次有意 17 65% 1 48 41% 2無意 9 35% 69 59% 1合計 26 117 ※自有店面者，仍然愿意再購買，高達65%，遙遙領(lǐng)先無意購買者，而租賃店面者，也有41%的受訪者表達高度購買意愿，二者總計，自有、租賃者占65 / 143(約48%), 無意則占78 / 143 (約52%)以此觀察，百分比基本拉近。觀前三期部分門面房改建拓寬后的邵磨針巷新增的門面房銷售時，僅推出10多間，但有700多人要求購買，最后采用竟價銷售方式，最高單價26000元/平方米，最貴的一套達900多萬元。, m2， m2， m2,10月底開工，打造為蘇州中高檔消費城。玄妙廣場其它樓層租金30元、50元、60元/月/平方米等價位不等。目前，該商場只租不售，租金為7元/平方米/天，外加空調(diào)費用。開發(fā)商是蘇州雅戈爾富宮投資有限公司。目前，粵海新時代廣場3樓（泰園）、8樓（豐園）的酒店式公寓、海軒酒樓、地下停車場已經(jīng)開近兩年，經(jīng)營狀況非常理想；1樓（壹園）、2樓（唯園）、10樓（贏園）的高尚住宅，臨街旺鋪早已竣工，正在銷售中。 粵海廣場粵海新時代廣場位于觀前街西北面，總建筑面積約5萬平方米，是觀前地區(qū)唯一集星級酒店、大型商場、酒店式公寓、酒店式寫字樓、臨街旺鋪、高尚住宅、大型地下停車場于一體的綜合性房地產(chǎn)項目?！?。各類商業(yè)用房相對還比較缺乏，從某種意義上說，蘇州市目前這種房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待進一步優(yōu)化，相信在基本解決了居住問題之后的蘇州，其他商用房的功能會進一步凸現(xiàn)，巨大的商機正蘊涵其中。叁、觀前商鋪個案調(diào)研商鋪概述，在今年蘇州房市之火的推動下，空置房的消化被帶動起來，僅今年上半年，%,%。 二層面積為13000 m2：共有特色小鋪16間，面寬為4米，深度為2米，月租金4000元，其余為賣場部分，依次為文具，影像制品、日用雜品、家具、服飾、鞋帽、自行車、洗滌用品、圖書，以及冷凍食品、鮮果、蔬菜、糕點、餅干、果汁等。建筑為框架結(jié)構(gòu)，上下二層，一樓為停車場、美食廣場，特色小鋪和肯德基快餐店組成，特色小鋪有19間，月租金6000元， 美食廣場小鋪有8間面，深度2米，后面有廚房間，月租金4000元。開辦時間1999年7月份。進入購物則分為兩部，南部為日用品，自南到北依次為大型家電、音像制品、小家電、辦公用品、小家具、服飾、鞋襪、餐具、床上用品、生活小百貨、摩托機油等專柜，北部為食品，自南到北依次為洗滌用品、水果、凈菜、冷凍肉類、水產(chǎn)腌臘食品、點心、奶制品、保健食品、餅干、醬菜調(diào)料等。大賣場結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，外部有停車場，計有車位74個車位，平時有百潤發(fā)購物專線車進出。百潤發(fā)投資商為百潤發(fā)倉儲購物廣場發(fā)展集團，為連鎖經(jīng)營企業(yè)，總部在上海，顧客實行會員制。 聚客力廣場辦活動時可達12000人次以上。 注 租金含物管費及水電費 成交價：1F:50005300元/ m22F:40004300元/ m23F:30003200元/ m2 ●第一鄰里中心客流量 單位：人日 期時 間 3/24周日(雨天) 3/25周一(雨天) 3/27周三(雨天)11:3012:00 528 468 32212:0012:30 472 414 29612:3013:00 343 303 27513:0013:30 387 335 20617:0017:30 233 175 27017:301800 288 230 38518:0018:30 232 186 38518:3019:00 286 226 25319:0019:30 185 120 239合 計 3054 2457 2631※ 1. 園區(qū)現(xiàn)居住人口25000人，2002年底居住人口可達30000人。 金 1F:4045元/ m22F:3540元/ m23F:公益事業(yè)4F:辦公室2025元/ m2 1F:45元/ m22F:40元/ m23F:35元/ m2 待訂 1F:30元/客流量 約6500人 約900人 未知 約350人售 置 蘇春西路星海街 中新路 星都街 金雞湖路開發(fā)商 園區(qū)綜合事業(yè)局 新馨置地，園區(qū)綜合事業(yè)局 園區(qū)建興 新加坡永泰亞洲集團物業(yè)管理 鄰里中心管理 鄰里中心管理 萬亞物業(yè) 嘉馨房產(chǎn)租售方式 分割租賃面積可調(diào) 分割租賃或賣斷 賣斷 租賃建筑面積 18000m2 10000 m2 m2 4000m2營業(yè)時間 08:3020:30部份07:3024:00 08:3020:30 待訂 08:3020:30停車位 124個 53個 約300個 無農(nóng)貿(mào)市場 有 無 有 無銀行 有 有 有 有郵局 有 有 待訂 有客但在中心地區(qū)有爛尾樓2棟，建成后因債務(wù)而閑置之高層建筑2棟，甚為遺憾。外圍有三香、彩香等蘇州最大之居民新村，又地處古城區(qū)與新區(qū)之要道，故而人流極大，至深夜而不息。在石路集中了自行車大賣場，文化用品大廈、匯豐計算機宏圖三胞大賣場、匯豐手機大賣場，石路國際商場裝飾廣場等大型專業(yè)市場。其中金門商城中飯店云集，計有40余家較有特色之飯店，風(fēng)格涵蓋五大菜系，各有特色。東至閶門、金門，南至金門商城，北至上塘街，西至鴨蛋橋一線，外圍人口密布，交通擁擠，成環(huán)型布列，有石路綠化廣場。公交車有4路、41路、8路通過，交通極為便利。整個街道之商業(yè)營運情況良好，開業(yè)率極高，只有兩至三家店面無人經(jīng)營，每天的人流量為2萬人。許多小型特色餐飲店有：雞鴨血湯、無錫小籠、一品香鹵菜、梅燕鴨等。美食店是此街之特色，有許多大型餐飲店座落其間。租金行情60元(12F)，自有店面售價在7000元以上，未必愿意轉(zhuǎn)售。十全街兩側(cè)有大型賓館四家，分別為東吳飯店、姑蘇飯店、南林飯店、南園賓館是外地及國外游客的主要居住地。十全街之店面分布，東端為小型餐飲，零售店家為主，中段至鳳凰街口以傳統(tǒng)工藝，服裝店為主。一九九四年重新翻建。十全街概況十全街位于古城區(qū)東南隅，東起葑門橋西塊，西至人民路，與鳳凰街、相王弄、帶城橋路相交。學(xué)士街不能聚人氣，除了以上的原因以外還有一個重要的因素，他們店里的燈光大都是冷色調(diào)，氣勢不夠。目前學(xué)士街人氣不旺，無論是小型的面館還是酒樓，生意都不是很好，晚上九點以后，基本上沒有人了。人均消費在30元/次/人，由于面積分布不均，學(xué)士街大型的酒樓都集中在學(xué)士街的北段。銷售價格在4000元/m2到5000元/ m2左右。這些店主普遍認為300m2以上的店面較適宜。因為沒有物業(yè)管理，嘉余坊的業(yè)主對物管意識比較淡泊。但嘉余坊一些大型的飯店，如：“春天的故事”、“同濟酒樓”等還是打開了市場，至今門庭若市。后來學(xué)士街的開發(fā)以及鳳凰街餐飲業(yè)的興起，對他們造成了極大的沖擊。業(yè)主大多數(shù)作為投資出租。貳、蘇州市區(qū)其余商業(yè)街狀況分析嘉余坊概況嘉余坊為舊城改造房，當初建筑格局類似別墅。興