【正文】 216。 定價(jià)本項(xiàng)目不建議把單方成本作為一個(gè)價(jià)格定價(jià)的要素考慮，因?yàn)槠浜械募夹g(shù)含量和創(chuàng)意含量高，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不能和單純的住宅項(xiàng)目類比，所以把利潤目標(biāo)作為一個(gè)價(jià)格定位的重要要素根據(jù)以上二種定價(jià)方式，同時(shí)考慮到市場的因素我司建議該項(xiàng)目的住宅定價(jià)應(yīng)為1200到1600元/平方不等 商業(yè)部分一層定價(jià)建議實(shí)用應(yīng)為10000到26500元/平方不等第四章 產(chǎn)品建議產(chǎn)品規(guī)劃216。 以新產(chǎn)品，高定位的產(chǎn)品出現(xiàn)在市場中，那么其價(jià)格也將會是一個(gè)高定位的產(chǎn)品，它符合永州市本地消費(fèi)者的消費(fèi)心理。 選擇性多，投資門檻不高。 周邊沒有雷同產(chǎn)品178。價(jià)格定位216。商業(yè)部分:業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)（可以根據(jù)項(xiàng)目情況裙樓商業(yè)設(shè)計(jì)為三層）樓層經(jīng)營內(nèi)容5層家居生活用品 廚具世界等4層大眾餐廳 4D電影院 娛樂場所 婚慶城等3層男裝用品區(qū)和永州市書城2層女裝、 青春少女裝 、女性用品等1層璀璨時(shí)尚區(qū) （珠寶、精品、化妝品）洋快餐廳等負(fù)一層家電 生活超市業(yè)態(tài)布局設(shè)計(jì)比例應(yīng)控制在:購物40% 餐30% 娛樂 20% 它10%以上的產(chǎn)品設(shè)計(jì)都將是主要以商務(wù)人士及市民、學(xué)生也就是從最終的消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以滿足他們的需求為目標(biāo)，根據(jù)這類消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，提高各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。（因缺少上檔次的商城大多居民遠(yuǎn)到長沙等地消費(fèi)）216。 消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查：常住人口人均可支配收入達(dá)到5554元,人均消費(fèi)性支出3795元。直徑五公里以內(nèi)常住人口1012萬，（根據(jù)購買半徑原理直徑3公里以內(nèi)人口在20至30萬人以內(nèi)可開發(fā)6萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目）另周邊有眾多經(jīng)商、工作的外來人口。產(chǎn)品定位建議216。產(chǎn)權(quán)式中亞國際商業(yè)廣場現(xiàn)在已經(jīng)不再只是一個(gè)固定資產(chǎn)的身份，它將在永州市人心中成為一個(gè)財(cái)富的象征，同時(shí)又是一個(gè)財(cái)富累積的渠道。圖二：我們還特別對永州市本地市場和客戶進(jìn)行研究，對他們的投資渠道進(jìn)行了簡單比較：普通消費(fèi)群體的投資渠道表：產(chǎn)權(quán)式中亞國際商業(yè)廣場回報(bào)股票投資古董投資基金投資銀行定期存款自營企業(yè)回報(bào)率9%年回報(bào)市場波動嚴(yán)重，大市趨于熊市，虧多贏少不確定少3%不確定風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)低高高中低高專業(yè)要求專業(yè)要求低具備一定的財(cái)務(wù)分析能力，同時(shí)有很好的心理素質(zhì)對于古董有一定的專業(yè)知識管理形式委托管理，或者自行管理自我管理或者委托管理自我管理自我管理產(chǎn)權(quán)式中亞國際商業(yè)廣場回報(bào)股票投資古董投資基金投資銀行定期存款自營企業(yè)資金要求2萬以上5萬以上即可5萬以上5萬以上不定8萬以上適合人群有一定閑散資金，有很多經(jīng)歷對關(guān)注上市公司的發(fā)展；古董專業(yè)人士；對宏觀經(jīng)濟(jì)和政策有相當(dāng)?shù)牧私猓痪邆湎喈?dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)，不希望投入太多的精力，心理素質(zhì)好充足時(shí)間；具有充裕的時(shí)間；具有充足的時(shí)間資金量不是十分充足心理素質(zhì)好有一定的專業(yè)知識資金十分充足人脈資源充足綜合指數(shù)可行較不可行較不可行較可行較可行較可行我們認(rèn)為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，房產(chǎn)不論是從GDP的占有比例來說還是房產(chǎn)具有不可移動的特性來說，它具備投資渠道的身份往往比股票，債券來得穩(wěn)定。針對上面我們所分析的目標(biāo)人群，我們將根據(jù)其消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)心理消費(fèi)結(jié)構(gòu)等執(zhí)行相應(yīng)的媒體推廣計(jì)劃，舉行公關(guān)活動主要消費(fèi)群體圖表如下：少量購買群體中等購買群體基本購買群體永州市收入較高職員永州市公務(wù)員當(dāng)?shù)亍刂?、邵陽等投資客圖一：少量購買群體中等購買群體基本購買群體年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很浩的投資渠道，沒有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式（如：）3045左右，相當(dāng)成熟的投資客，把投資的眼光從一線城市放到了二三線城市中，看中回報(bào)，很理性的消費(fèi)群體，對于產(chǎn)權(quán)式不陌生?？蛻舳ㄎ唬ㄍ顿Y者定位）綜合前面的分析我們可以推斷出我們的消費(fèi)群體為以下幾類人群，其消費(fèi)習(xí)慣心理，結(jié)構(gòu)如下1） 永州市國家公務(wù)員 年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大——估計(jì)在30%左右2） 永州市收入較高的職員 年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大，15%左右。臨江主要是一線江景高檔住宅和臨江酒店，臨近芝山路打造成一個(gè)大型的休閑廣場讓市民休息和聚集人流。第三章 定位篇項(xiàng)目定位及命名上的提煉名稱選擇：序號項(xiàng)目名稱含義解釋1柳子國際商業(yè)廣場主要是借助柳子文化在國內(nèi)及在本地良好的知名度來達(dá)到借力的作用，便于推廣2中亞商業(yè)廣場同上3瀟湘商業(yè)廣場概念性強(qiáng)、體現(xiàn)瀟湘之濱—— 零陵古城4濱江商業(yè)廣場體現(xiàn)項(xiàng)目臨近河邊，適度抽象5中亞國際商業(yè)廣場富于時(shí)代特色，便于廣告推廣抽象性強(qiáng)名稱注解：中亞國際商業(yè)廣場主要是借助中亞家園在冷區(qū)的成功和知名度，另外長遠(yuǎn)的考慮貴司以后所開發(fā)的項(xiàng)目都可用中亞這個(gè)名稱，打造成大型的連鎖商場或項(xiàng)目，對中亞品牌提升具有十分重要的作用具體商討在做最后確定。u W劣勢分析A. 項(xiàng)目的規(guī)模大，推廣資源的成本增加，項(xiàng)目開口還不夠大，最好友誼酒店也進(jìn)拆遷使項(xiàng)目更具氣勢B. 配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善，主要體現(xiàn)在大型的休閑廣場和建筑小品u O機(jī)會分析A. 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，市場對大型綜合類地產(chǎn)項(xiàng)目需求增加，給中亞國際商業(yè)廣場一個(gè)長足的發(fā)展空間B. 周邊各縣區(qū)城市的發(fā)展，帶動永州市當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的投資意識和消費(fèi)意識C. 永州市最近幾年改革的勢頭良好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有利于中亞國際商業(yè)廣場朝著更好的方向發(fā)展，因?yàn)殡S著市場的成熟大型零售商欲以進(jìn)入u T威脅分析A. 目前永州市冷區(qū)唯一大型項(xiàng)目舜德城市MALL的最近情況是否會影響消費(fèi)者對本項(xiàng)目的看法。E. 產(chǎn)品是其市場的首例產(chǎn)品，目前此區(qū)域還沒有一個(gè)大型綜合類含住宅、酒店、商場購物以及休閑、 娛樂、餐飲于一體的項(xiàng)目。u S優(yōu)勢分析A. 整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境整體局勢良好；促進(jìn)了企業(yè)的商貿(mào)頻繁，對中亞國際商業(yè)廣場的需求在不斷上升；B. 本項(xiàng)目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價(jià)值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障；C. 交通樞紐城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)、服務(wù)業(yè)和貿(mào)易的快速增長帶動中亞國際商業(yè)廣場的（住宅、酒店、商鋪）整體需求。不管是從全國哪個(gè)城市、哪個(gè)商業(yè)項(xiàng)目來看，銷售與運(yùn)營分開都帶來了一系列的問題：1 銷售與運(yùn)營分開使得其各個(gè)階段的代理商很難從項(xiàng)目整體的宏觀上對