精品文案-婁葑東區(qū)商業(yè)中心項目提案-文庫吧資料
2025-01-25 03:54本頁面
【正文】 各功能面積分配表 備注：車位 250個 250*28個 /平方米 =7000平方米 項目 公 益 服務(wù)配套 專業(yè)市場 風(fēng)情街 服裝街 銀行 綜合超市 小吃店 餐廳酒店 娛樂 面積 6600 17198.4 比例 % 30% 10% 6% 2% 14% 10% 9% % 綜合分析 作為 7萬平方米的商業(yè)場所， 8萬人口不足以支持，所以，其商業(yè)業(yè)態(tài)必須輻射至工業(yè)園區(qū)甚至蘇州市，因此，在該地塊中必須有一部分作為一級商業(yè)業(yè)態(tài)，對于這個一級業(yè)態(tài)的的定位，其必須遵循以下幾點： 必須符合市政要求，不僅不能影響市容，還應(yīng)從美化市容出發(fā)。 與金雞湖的靜態(tài)景觀相對 ， 本地塊規(guī)劃成一個相對動態(tài)的業(yè)態(tài) ， 在購物中娛樂 、 運動 、 休閑 ， 自身營造一種熱鬧的氛圍 ， 一站式地消費彌補了當(dāng)?shù)厝狈①徫锱c娛樂 、 運動相結(jié)合的業(yè)態(tài)缺陷 ， 讓蘇州市民和旅游者在購物中也能享受 ， 形成一種全新的購物公園模式 。 因此 ， 隨之而來的消費場所也越來越多 ， F城 、 鄰里中心就是這寫消費場所典型代表 ， 由于其優(yōu)越的地理位置 ， 使工業(yè)園區(qū)內(nèi)的居民自然而染的成為他們忠實的客戶 。 意思明確，易于記憶。 作為一個購物公園，購物已經(jīng)不是唯一的目的，在購物中娛樂，在娛樂中購物，在購物中運動，在運動中購物才是消費者追求的最高境界。 ☆ 購物 、 娛樂 、 休閑是消費者希望達到的一種購物環(huán)境 ，本項目在規(guī)劃設(shè)計上應(yīng)該滿足這一條 。 消費群期望 能夠滿足一切日常生活所需 能夠集購物 、 休閑 、 娛樂于一身 有自己的經(jīng)營特色 ， 有別于其它購物場所 建筑外觀現(xiàn)代大方 ， 有欣賞及游玩的價值 ☆ 對于商業(yè)業(yè)態(tài)的劃分 ， 消費者具有最大的發(fā)言權(quán) 。 針對市場情況和地域特點 ， 在地塊上形成自己獨特的風(fēng)格 ， 拒絕雷同 ， 形成差異化的業(yè)態(tài)形式是以上這四種商業(yè)模式成功的關(guān)鍵 。 ● 東苑模式的經(jīng)營特點已不在局限于單一的購物需求 ， 娛樂 、 休閑也是這一經(jīng)營模式的特點之一 。 ● 聯(lián)洋模式的商業(yè)形態(tài)服務(wù)半徑比較小 ， 對客戶群十分具有針對性 ， 是一種以滿足鄰里需求的連鎖式的經(jīng)營模式 。 由于該板塊中商業(yè)網(wǎng)點和娛樂設(shè)施又及其缺陷 ， 東苑半島的開發(fā)商在原項目基地上退地 15米 ， 以犧牲 萬平方米的住宅面積 ， 近億元的銷售為代價 ， 投資 6000萬元建造了一座占地 ， 集購物 、 休閑 、 娛樂為一體的現(xiàn)代商場 —— 半島大都匯 。 東苑半島是由東苑瑞興置業(yè)開發(fā)的閔行顧戴路上的代表性樓盤 。 家樂福萬里商場共有 5層 ，第一層是精品店各類商鋪 ，第二三層是超市 ， 第四五層以及地下室則全部都是停車場 ， 可以停放 900輛機動車 。 上海萬里城是普陀區(qū)一個超大規(guī)模的社區(qū) ， 其一二期住宅推出時由于受交通和商業(yè)配套等的制約 ， 售價較低 。 這是由于小區(qū)在商鋪的管理上注重業(yè)態(tài)控制 ， 對于出租商鋪的使用有著嚴(yán)格的規(guī)定， 小區(qū)物業(yè)規(guī)定商業(yè)街內(nèi)每種業(yè)態(tài)只允許一家店鋪 ， 以避免同行業(yè)之間惡性競爭的緣故 。 萬科假日廣場商鋪為二層設(shè)置 ， 層高 4米 ， 有 80、 12 175平米等不同面積的單元 ， 目前由萬科物業(yè)統(tǒng)一招商， 只租不售 。 上海萬科假日風(fēng)景是萬科在閔行春申示范居住區(qū)開發(fā)的大型住宅小區(qū) ， 總建筑面積 55萬平方米 ， 住宅均價在每平方米 4000元左右 。 萬科模式 即由開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃出集中的主題商業(yè)街或商業(yè)中心 ， 自己開發(fā)自己經(jīng)營 ， 其中社區(qū)商鋪規(guī)模較大 ， 把商業(yè)氛圍的營造作為整體開發(fā)中的一項重要內(nèi)容 。 聯(lián)洋社區(qū)正中心 ， 土地開發(fā)商規(guī)劃了包括醫(yī)院 、 學(xué)校、 商業(yè)中心等在內(nèi)的社區(qū)鄰里中心 ， 總建面積146800平米 。 社區(qū)商業(yè)的主要模式 聯(lián)洋模式 由土地開發(fā)商集中布置， 統(tǒng)一建設(shè)的形式 。 從針對性來說 ，二級、三級業(yè)態(tài)由于消費群范圍縮小，其針對性就會十分明顯，一級業(yè)態(tài)的針對性就顯得很弱。 代表項目：華聯(lián)超市 、 四級業(yè)態(tài) 商業(yè)服務(wù)范圍輻射半徑大約 ， 其針對的目標(biāo)消費群一般只針對項目周邊的一些居民 ， 滿足他們的日常購物需求 。 代表項目：上海新世界 、 蘇州大洋百貨 、 蘇州泰華商場 二級業(yè)態(tài) 商業(yè)服務(wù)范圍輻射半徑大約 — 5公里 ， 其針對的目標(biāo)消費群是在某一片區(qū)之內(nèi) ， 以滿足他們的生活購物需求為主 ， 也具有一定的休閑娛樂性質(zhì) 。如何將這四者有機的結(jié)合，使其相互形成良性循環(huán)，相互促進，是本項目在定位商業(yè)業(yè)態(tài)之前的關(guān)鍵。 ☆ 消費者是商家獲取利潤的直接來源途徑 ☆ 消費者的消費習(xí)慣在很大程度上將是商家經(jīng)營業(yè)態(tài)參考的基礎(chǔ) ☆ 商家為消費者提供消費物品 商家成功的經(jīng)營模式將改變消費者的部分消費習(xí)慣 ， 促使消費產(chǎn)生 分析： 從上表我們可以看出 ， 業(yè)主 、 投資者 、 商家 、 消費者四者之間的主要關(guān)系為： 業(yè)主為投資者提供投資對象 ， 投資者給業(yè)主經(jīng)濟回報 投資者為商家提供場所 ， 商家為投資者帶來利潤； 業(yè)主為消費者提供消費場所 ， 消費者決定業(yè)主業(yè)態(tài)的定位； 商家為消費者提供消費物品 ， 消費者為商家提供利潤支持 。 所以 ， 保障足夠的消費者數(shù)量是產(chǎn)品本身必須
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