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正文內(nèi)容

南柴屯城中村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-文庫(kù)吧資料

2025-01-24 21:21本頁(yè)面
  

【正文】 地塊 SOWT 分析優(yōu)勢(shì) S (Strengths)、地段優(yōu)勢(shì):南柴屯位于開(kāi)尉公路兩側(cè),地塊位于處于鄭汴路與省 208 道交叉路口上,向北 3 公里即進(jìn)入繁華市區(qū),具有城中區(qū)的優(yōu)勢(shì)地位口岸,是開(kāi)封市南郊罕見(jiàn)的成規(guī)模地塊;、規(guī)模優(yōu)勢(shì):超過(guò) 1000 畝的占地,是市區(qū)地段的絕對(duì)大盤(pán)規(guī)模,易于營(yíng)造多功能、現(xiàn)代化的規(guī)模社區(qū),在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售中也能以規(guī)模上的優(yōu)勢(shì),贏得成本的降低和銷(xiāo)售的規(guī)模效應(yīng); 、城市配套優(yōu)勢(shì):位于城中區(qū),能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、完善的城市配套;、交通優(yōu)勢(shì):地塊位于鄭汴路與省 208 道交叉路口上,界臨五一路,交通十分便利,出行方便、快捷;、景觀優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目地塊西界邊即為馬家河北支渠,美好的生活環(huán) 第 38 頁(yè)共 85 頁(yè)境將從這里開(kāi)始營(yíng)造;、地塊優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目地塊方正平整,臨街面長(zhǎng)達(dá) 1000 米左右,且為雙面臨街,有利于商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā);劣勢(shì) W (Weaks)、地塊周邊環(huán)境有待提高,空氣質(zhì)量不是很高,項(xiàng)目一側(cè)的化工廠對(duì)項(xiàng)目環(huán)境造成影響;、地塊東邊有一飛機(jī)場(chǎng),可能會(huì)影響居住效果,因此消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的居家認(rèn)同度有待提高;、項(xiàng)目周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷,項(xiàng)目周?chē)F(xiàn)狀整體品質(zhì)感不是很高。而南柴屯為鄰 301國(guó)道(鄭汴路),依傍馬家河北支渠,充分利用南柴屯的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源,注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展,將南柴屯改造為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、教育為一體的既能享受現(xiàn)代都市文明,又能享受生態(tài)自然的生活的居住群,將會(huì)吸引更多本市及外地人購(gòu)房,在目前鄭州市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸郊區(qū)化的大趨勢(shì)下,必定受到市場(chǎng)的熱烈追捧。省委、省政府在積極借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,提出了進(jìn)一步完善中原城市群規(guī)劃,著力構(gòu)建“一極兩圈三層”現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。B、項(xiàng)目的臨街面長(zhǎng),在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分利用,規(guī)劃建設(shè)適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)建筑,以提高項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值。項(xiàng)目地形相對(duì)比較規(guī)整,臨街面長(zhǎng),項(xiàng)目現(xiàn)有地貌平坦,場(chǎng)地平整量較小。C、項(xiàng)目所在地與馬家河北支渠相鄰,適宜建造自然、唯美的人文景觀。分析:A、本項(xiàng)目用地在成都市中心區(qū)域的西南方向,區(qū)域?qū)儆陂_(kāi)封市鼓樓區(qū),開(kāi)封市鼓樓區(qū)為開(kāi)封市中心商貿(mào)區(qū),是開(kāi)封市商業(yè)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)?,F(xiàn)有村民約600 戶,人口 2400 人。南柴屯四至范圍為東至開(kāi)封機(jī)場(chǎng);西至馬家河北支渠;南至南干道;北至鄭汴路 。拆遷安置房將會(huì)受到廣大居民的追捧。城南和城西南的開(kāi)發(fā)將急速升溫。2022 年成都市房?jī)r(jià)仍將保持持續(xù)、穩(wěn)定地增長(zhǎng)。房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)每年是 15 個(gè)百分點(diǎn),如果加上建材,大概能達(dá)到 30%。、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的需要。不算城市人口的自然增長(zhǎng),每年農(nóng)村進(jìn)城人口就是 1100 萬(wàn)人?,F(xiàn)在的建設(shè)數(shù)量是,每人每年可以增加 1㎡,按照這個(gè)建設(shè)速度,我國(guó) 12 年后才能達(dá)到預(yù)定的小康目標(biāo)。、 我國(guó)已經(jīng)確定了全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)和城市化戰(zhàn)略。 受房?jī)r(jià)逐步上揚(yáng)的影響,經(jīng)濟(jì)適用房存在嚴(yán)重的供不應(yīng)求的現(xiàn)象,廣大低收入的居民還存在住在危房、舊房的現(xiàn)象,很多有經(jīng)濟(jì)適用房證的居民卻購(gòu)不到房。 普通住宅需求為當(dāng)前主流,但高檔住宅需求也較大。 受房?jī)r(jià)、環(huán)境、配套可選擇范圍等條件影響,城西、城南仍為購(gòu)房的主要選擇方位;但近期城東購(gòu)買(mǎi)意向漸濃。五、開(kāi)封市消費(fèi)需求分析 外地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)比重逐年上升,平均一年提高 5%,現(xiàn)全市各類(lèi)商品房有近半數(shù)為外地人購(gòu)買(mǎi)。這一方面說(shuō)明了市場(chǎng)需求的旺盛,另一方面也與開(kāi)封土地供應(yīng)減少、地價(jià)飆升有著直接關(guān)系。開(kāi)封房?jī)r(jià)在宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)上漲的大力抑制之下依然保持著穩(wěn)步的上升,2022 年 6 月份房?jī)r(jià)相比 1月份增幅達(dá)到 %。從 2022 年 110 月的數(shù)據(jù)顯示開(kāi)封市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售趨于平穩(wěn)上升,購(gòu)房者趨于理性購(gòu)房,以剛性需求為主的開(kāi)封樓市,購(gòu)房者在經(jīng)歷過(guò)樓市新政后,逐漸走出觀望氛圍,剛性需求正在市場(chǎng)中漸漸顯現(xiàn)。自 7 月份以后,我市住宅面積供給類(lèi)型 10 月份雖然還以中小面積戶型占據(jù)市場(chǎng)主流,但中大戶型的配比也在逐漸增多,這主要因?yàn)?第 30 頁(yè)共 85 頁(yè)改善性需求的置業(yè)者比例在逐漸增多,中大戶型成為他們置業(yè)的首選,并且這類(lèi)人群有極強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力,占據(jù)市場(chǎng)消費(fèi)的主力。非住宅類(lèi)銷(xiāo)售均價(jià) 9713 元/平方米(銷(xiāo)售均價(jià)不含經(jīng)濟(jì)適用房) 。其中住宅和商業(yè)分別為 萬(wàn)平方米和 第 29 頁(yè)共 85 頁(yè)萬(wàn)平方米,其他建筑 萬(wàn)平方米。其中住宅投資為 億元,約占累計(jì)完成項(xiàng)目投資的 83%。二、2022 年 110 月開(kāi)封市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體概況2022 年開(kāi)封市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資 億,規(guī)劃總用地面積 萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米(其中住宅面積 萬(wàn)平方米,商業(yè)面積為 萬(wàn)平方米,其它建筑面積 萬(wàn) )。其中商品住宅銷(xiāo)售額為 億元,同比增長(zhǎng) %,分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 第 27 頁(yè)共 85 頁(yè)在商品住宅銷(xiāo)售中,90 平方米及以下住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米,比上年同期增長(zhǎng) %,分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn),占商品住宅銷(xiāo)售面積的比重為%;140 平方米以上住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)%,分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn),占商品住宅銷(xiāo)售面積的比重為 %。 商品房銷(xiāo)售增速持續(xù)回落前三季度,全省商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng) %,分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅竣工面積 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) %,分別比一季度、上半年回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn),比 18 月加快 個(gè)百分點(diǎn)。其中,90 平方米及以下住宅新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)%,分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn),90 平方米及以下住宅新開(kāi)工面積占住宅新開(kāi)工面積的比重僅為 %。前三季度,全省房屋新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)%,分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。住宅施工面積 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) %,分別比一季度、上半年、18 月回落 個(gè)、 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中,國(guó)內(nèi)貸款 億元,增長(zhǎng) %,所占比重由上年同期的 %提高到 %;自籌資金 億元,增長(zhǎng) %,所占比重由上年同期的 %提高到 %,其中企業(yè)自有資金 億元,增長(zhǎng)%,所占比重由上年同期 %下降到 %;定金及預(yù)收款 億元,增長(zhǎng) %,所占比重由上年同期的 %下降到%。 第 24 頁(yè)共 85 頁(yè)資金到位,自籌資金為主渠道前三季度,全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金 億元,比上年同期增長(zhǎng) %,增速比一季度加快 個(gè)百分點(diǎn),比上半年、18月分別回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 第 23 頁(yè)共 85 頁(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中,住宅投資 億元,增長(zhǎng) %,占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年同期的 %下降到 %;辦公樓投資 億元,增長(zhǎng) %,比重由上年同期的 %提高到 %;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資 億元,增長(zhǎng) %,比重由上年同期的 %下降到 %;其他投資 億元,增長(zhǎng) %,比重由上年同期的%提高到 %。第三部分 開(kāi)封市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、2022 年前三季度河南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行基本特征分析 投資快速增長(zhǎng),增速出現(xiàn)回落前三季度,全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元,同比增長(zhǎng) %,增速分別比上年同期、一季度加快 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn),比上半年、18 月分別回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。 是提供了社會(huì)保障,促進(jìn)了社會(huì)和諧。啟動(dòng)本項(xiàng)目建設(shè),能盤(pán)活片區(qū)存量土地,改舊房、危房,建高樓,提升了容積率,實(shí)現(xiàn)了土地的節(jié)約集約利用。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè),能將城市建設(shè)發(fā)展的成果惠及更多 第 22 頁(yè)共 85 頁(yè)百姓,很好地體現(xiàn)以人為本的執(zhí)政理念。招商引資有了一個(gè)落腳的平臺(tái),集體經(jīng)濟(jì)有了一個(gè)起飛的機(jī)場(chǎng)。城市化對(duì)城中村土地資源的無(wú)序吞食,將逐步改變成有序開(kāi)發(fā)。 通過(guò)城中村的綜合改造,原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理,非經(jīng)營(yíng)性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理,經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)量化到人,不良資產(chǎn)依法進(jìn)行了處置,有效地防止了集體資產(chǎn)的流失。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè),西部地區(qū)已基本形成市政基礎(chǔ)設(shè)施配套、城市建設(shè)頗具規(guī)模的新城區(qū)。 近幾年來(lái),隨著城市框架的拉大,工業(yè)的振興,南柴屯急需建 第 21 頁(yè)共 85 頁(yè)設(shè)新型社區(qū),向城市居民轉(zhuǎn)變,完善基礎(chǔ)設(shè)施,改變城市形象,改善人居環(huán)境,保障村民生活。村集體經(jīng)濟(jì)無(wú)法可持續(xù)健康發(fā)展,失地村民的生活無(wú)法保障。村莊建設(shè)處于無(wú)序狀態(tài),建筑密度大,存在較大的安全隱患(多數(shù)地段消防車(chē)無(wú)法通行)。2 、現(xiàn)狀存在的問(wèn)題 村莊基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善,居民居住環(huán)境差。1 、南柴屯村整體概況 南柴屯村位于城區(qū)西南部,鄭汴公路南側(cè),交通便利。 第 20 頁(yè)共 85 頁(yè)隨著目前開(kāi)封的城市發(fā)展形勢(shì),以及基本達(dá)成共識(shí)的城市空間組織結(jié)構(gòu),正在形成,以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務(wù)為核心功能,限制并疏解行政、辦公、生產(chǎn)及部分居住功能,為餐飲、住宿、度假、旅游咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會(huì)展的發(fā)展?fàn)I造空間。開(kāi)封市政府已把城中村的改造列為提升城市水平和實(shí)力的大事件之一。因此開(kāi)封市都市村莊改造工作已迫在眉睫,此乃大勢(shì)所趨。以建設(shè)開(kāi)封特大城市為目標(biāo),強(qiáng)力實(shí)施中心城市帶動(dòng)戰(zhàn)略,提高城市品位。開(kāi)封市作為中部崛起的重要城市,是東部沿海地區(qū)向西部遷移的橋頭堡,開(kāi)封市未來(lái)面臨大發(fā)展的好形式。城中村問(wèn)題日益成為影響城市協(xié)調(diào)發(fā)展、功能提升、市(村)民生活質(zhì)量進(jìn)一步改善的突出問(wèn)題。 地方法規(guī)、 《開(kāi)封市城市總體規(guī)劃》(20222022)、 《開(kāi)封市住房建設(shè)規(guī)劃》 (20222022)、 《開(kāi)封市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》、 《中原城市群發(fā)展規(guī)劃大綱》 第 18 頁(yè)共 85 頁(yè)、 《鄭汴產(chǎn)業(yè)帶總體規(guī)劃》 (20222020)、 《開(kāi)封市人民政府關(guān)于加快城中村改造的實(shí)施意見(jiàn)》 (汴政 2022 52 號(hào))、 《河南省關(guān)于加強(qiáng)城中村改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》 (豫建 2022 112 號(hào))、 ,河南省推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程工作會(huì)的會(huì)議精神第二部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性一、 項(xiàng)目背景 第 19 頁(yè)共 85 頁(yè)城中村改造源起城市化。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù),調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。、 ,加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì) 17日在北京召開(kāi)。今后未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、 第 17 頁(yè)共 85 頁(yè)排號(hào)、發(fā)放 VIP 卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用。、 ,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。、 ,14 日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求,對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于 50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍。 第 16 頁(yè)共 85 頁(yè)、 ,財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí),“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清,首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”。開(kāi)封地處內(nèi)陸與沿海之間,境內(nèi)交通、通訊便利。2022 年河南省各市 GDP 人均 GDP 統(tǒng)計(jì)名次 城市 生產(chǎn)總值 GDP(億元) 增長(zhǎng)(%) 人均 GDP(元) 常住人口(萬(wàn)人) 河南省 20477 9487 1 鄭州市 44000 752 2 洛陽(yáng)市 32314 642 3 南陽(yáng)市 17645 1096 4 許昌市 27284 431 5 平頂山市 23050 503 6 焦作市 32640 342 第 15 頁(yè)共 85 頁(yè) 7 周口市 10215 1003 8 安陽(yáng)市 20322 521 9 新鄉(xiāng)市 19081 55210 商丘市 12409 83211 信陽(yáng)市 14467 67912 駐馬店市 11746 77013 開(kāi)封市 16523 47114 三門(mén)峽市 31912 22215 濮陽(yáng)市 19097 35116 漯河市 23772 24917 鶴壁市 26381 14318 濟(jì)源市 45532開(kāi)封商業(yè)同古都悠久的歷史一樣源遠(yuǎn)流長(zhǎng),具有鮮明的消費(fèi)性、服務(wù)性、集散性。開(kāi)封地處豫東平原,氣候溫和,雨量適中,水利發(fā)達(dá),農(nóng)副產(chǎn)品資源豐富,發(fā)展農(nóng)、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨(dú)厚。開(kāi)封工業(yè)門(mén)類(lèi)比較齊全。開(kāi)封十分注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),積極創(chuàng)造對(duì)外開(kāi)放的良好環(huán)境,在保護(hù)和完善老城區(qū)的基礎(chǔ)上,努力向新興的現(xiàn)代化城市邁進(jìn)。 地下水水質(zhì),據(jù)有關(guān)資料記載:水質(zhì)酸堿度 PH = 7 左右,總硬度為 15 度左右,總堿度為 25 度左右,但對(duì)混凝土無(wú)侵蝕性。從上層地下水流向看,黃河的滲透水是其來(lái)源之一。開(kāi)封北臨黃河,.水資源得天獨(dú)厚,且水質(zhì)優(yōu)良,擁有天然水資源總量約 12 . 45 億立方米;淺層地下水多年平均允許
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