【正文】 品質(zhì)喪失 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 積極的成本管理大于消極成本控制 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過程實(shí)現(xiàn)成 本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶” 成本管理活動應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不 是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn) 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 如何制定“目標(biāo)成本” 3. 流程與計(jì)劃 4. 論證拿地階段 5. 規(guī)劃方案階段 6. 建筑方案階段 7. 部品材料選用 8. 景觀方案 9. 施工圖階段 出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。 項(xiàng)目論證 、 形成項(xiàng)目投資評審報(bào)告 ：代表集團(tuán)決策節(jié)點(diǎn) 概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目投資 決策時(shí)點(diǎn) 、成本管理理念 成本始終處于可控狀態(tài) （制度 、流程保證） 總目標(biāo)值動態(tài)調(diào)整分解 至各標(biāo)段 加強(qiáng)部門協(xié)助確保目標(biāo) 實(shí)施（增強(qiáng)全員成本意 識和責(zé)任） 、成本管理理念 一． 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化 5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路 成本控制管理工作只有適合的套路 成本的合理控制是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的一個(gè)重 要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位（如釣魚臺 7號），控 制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計(jì)管理。 ? 目標(biāo)： 建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系 價(jià)值工程 、成本管理理念 項(xiàng)目初判 投資決策論證管理階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段 銷售管理階段 入伙管理階段 工程 拓展 分析項(xiàng)目基本情況 營銷 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)品 、 市場及客戶定位研究 規(guī)劃草案設(shè)計(jì) 營銷策劃 、 項(xiàng)目推廣方案策劃 、 項(xiàng)目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備 設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 單體設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)配合 、 供應(yīng)商考察及招標(biāo) 、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 工程施工配合 、 銷售配合及入伙配合 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 成本 測算 目標(biāo)成本形成 、 預(yù)算 、標(biāo)底 、 合同價(jià) 進(jìn)度款 、 工程變更 、 招標(biāo)采購 結(jié)算 實(shí)施方案 時(shí)點(diǎn) 營銷策劃 報(bào)告時(shí)點(diǎn) 城市及市場評審時(shí)點(diǎn) 說明及圖例： ：代表需多方論證節(jié)點(diǎn) ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專業(yè)任務(wù) ， 即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件 。沒有目標(biāo)的成本管理不是成本管理，只為目標(biāo)的成本管理不算成本管理。只有得到認(rèn)可的目標(biāo)才能真正成為項(xiàng)目管理的綱領(lǐng)性文件。這種戰(zhàn)略的核心是取得某種對顧客有價(jià)值的獨(dú)特性 集中化競爭： 指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營活動集中于某一特定的購買者集團(tuán)、產(chǎn)品線的某一部分或某一地域市場上的一種戰(zhàn)略。從成本投入的匹配度著手，反對設(shè)計(jì)師過分追求完美而忽視成本和效率的作風(fēng)，主張保留客戶的喜好，去除那些增加成本但沒有價(jià)值的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。 企業(yè)成本管理的競爭力，來自于專業(yè)務(wù)實(shí)的工作團(tuán)隊(duì)、成熟完善的流程制度、規(guī)范系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)、科學(xué)高效的管理工具，更來自于全員參與的管理環(huán)境和前瞻意識、全局思考的成本理念。 特別今年以來，房地產(chǎn)市場形勢低迷，除了在品牌制勝、產(chǎn)品競爭等諸多應(yīng)對思路下面，成本作為企業(yè)的核心競爭力之一。 、成本管理理念 前言背景綜述： 近年來受國家政策、能礦源短缺、社會通脹等等眾多宏觀經(jīng)濟(jì)影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本出現(xiàn)了 增速加快 、 波動加強(qiáng) 的新特征?？捎猛苛系牟挥猛鈮Υu、可用外墻磚不用石材、石材可濕貼的不用干掛；如空調(diào)架內(nèi)（空調(diào)百葉遮擋）的擱板建議使用外墻涂料，不用外墻磚； 五、單體： ? 2減少外立面線條、小構(gòu)件等：外立面線條、小構(gòu)件之類零星工程，施工單價(jià)偏高，盡量予以簡化； ? 2降低外立面面積系數(shù)：外立面面積取決于外立面周長，盡量減少通過挖采光井方法來采光通風(fēng)，一個(gè)采光井外墻往往長達(dá)十多米，對高達(dá)一百米的高層，增加一個(gè)采光井即增加一千多平方米的外墻及幾十根連系梁，建議通過優(yōu)化戶型減少采光井； 五、單體： ? 2保溫層優(yōu)化：保溫部位有外墻（分內(nèi)保溫和外保溫）和屋面，常用保溫材料的保溫效果及價(jià)格從高到低順序：聚氨酯 擠塑板 聚苯板。 一、規(guī)劃指標(biāo)： ? 提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如會所、學(xué)校等），每提高 1%可售率，可降低造價(jià) 2040元 /m2銷面，效果立竿見影； ? 合理確定贈送面積比例：通過 “ 偷 ” 容積率（等同于 “ 偷 ” 地價(jià) ）對產(chǎn)品附加一定比例的贈送面積使客戶從中受惠，但贈送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價(jià)上反饋回來，即售價(jià)能不能同比回收或超比例回收，建議與營銷、設(shè)計(jì)分析討論。依據(jù)是“產(chǎn)品擴(kuò)初設(shè)計(jì)” 在本階段應(yīng)完成主材的材料研、定型及初步定樣 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 目標(biāo)成本－－施工圖完成之后完成；其是招投標(biāo)的基礎(chǔ)及依據(jù)。 范化設(shè)計(jì)管理體系 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 市場部 成本部 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 部品研究 執(zhí)行小組 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 設(shè)計(jì)部 項(xiàng)目部 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 成立項(xiàng)目部品研究執(zhí)行小組與定標(biāo)小組 材料部品研究與成本管理 材料部品的定義 執(zhí)行 析 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 部品材料研究的工作程序 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 市場部根據(jù)產(chǎn)品的交樓標(biāo)準(zhǔn)確定相關(guān)部品項(xiàng) 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論 設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果提交相關(guān)部品項(xiàng) (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 、技術(shù)與進(jìn)度要求擬定 成本部根據(jù)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本要求進(jìn)行各 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 項(xiàng)部品目標(biāo)成本拆分 設(shè)計(jì)部牽頭根據(jù)項(xiàng)目要求提出部品相關(guān)技 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 術(shù)要求并定樣，其中構(gòu)件可能要增加深化 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 設(shè)計(jì)與制樣過程 項(xiàng)目中心制定部品招標(biāo)、進(jìn)場計(jì)劃 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 部品材料研究的工作程序 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 3. 部品材料的調(diào)研與資料收集 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發(fā)階段流程 優(yōu)化的方 由清單中各類部品指定部門牽頭根據(jù)經(jīng)濟(jì) 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 與技術(shù)要求進(jìn)行各項(xiàng)部品材料的調(diào)研與資 料收集工作 4. 完成各項(xiàng)部品的定標(biāo) 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 由工作小組牽頭定標(biāo)會，由定標(biāo)小組負(fù) 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 責(zé)對部品調(diào)研工作收集到的多種選擇作 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 出決策，完成各單項(xiàng)部品的定標(biāo)表格 案例：上海萬科在項(xiàng)目施工圖完成后就同 時(shí)完成了部品材料定板封樣工作，包括 材料的名稱、型號、使用部位、廠家、 施工工藝 …… 等。 ，基本完成部品材料定板封樣工作。 一． 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念 2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化 5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 設(shè)計(jì)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開始時(shí)完成項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)指引編制。 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 Y N 優(yōu)化點(diǎn)四： 在景觀方案確定后編制 《 銷售示范區(qū)工作策 劃書 》 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 范化設(shè)計(jì)管理體系 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 四期 二期 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論 三期 三期 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 二期 一期 段流程管理 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 一期 四期 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 案例：示范區(qū)概念設(shè)計(jì)－位置與分區(qū) （點(diǎn)擊鏈 接） 優(yōu)化點(diǎn)五： 在進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)的同時(shí)，并行開展和完 成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、部品 材料清單以及進(jìn)行營銷配合資料準(zhǔn)備工作。部分戶型空 調(diào)外機(jī)集中放置在空調(diào)凹廊內(nèi)， 外機(jī)均為上出風(fēng)，導(dǎo)致熱風(fēng)在凹 廊內(nèi)聚集，無法排出，導(dǎo)致外機(jī) 無法散熱，直至停機(jī)，無法制冷。 Y N Microsoft Excel Microsoft Word 工作表 文檔 優(yōu)化點(diǎn)三： 在完成傳統(tǒng)的建筑報(bào)建方案設(shè)計(jì)的同 時(shí)，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)和設(shè)備的初步 方案設(shè)計(jì) Y N 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 案例 影響因素 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 杭州 佳境天城 范化設(shè)計(jì)管理體系 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義 2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方 法論 (1) 流程管理的原則 (2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階 段流程管理 (4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階 段流程管理 3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 執(zhí)行 第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本 優(yōu)化的“重點(diǎn)重要地帶” 第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 析 案例 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的特征 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 影響因素 某公司地產(chǎn) XX項(xiàng)目，建筑師 強(qiáng)調(diào)建筑單體的外形平整，因此 設(shè)備方案早考慮 ,立面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮功能 第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 在戶型平面設(shè)置了一些凹槽，外 范化設(shè)計(jì)管理體系 立面造型達(dá)到了整潔規(guī)整的視覺 1. 建立規(guī)范化管理體系的 途徑與意義