【正文】 以頂層的銷售價(jià)為起價(jià)，高層以低樓層的售價(jià)作為起價(jià)?？梢苑从骋粋€(gè)樓盤整體價(jià)格。價(jià)格：價(jià)格的種類很多，如均價(jià)、起價(jià)、開盤價(jià)、清盤價(jià)等，在此僅介紹其中的兩種。內(nèi)銷房：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。期房：指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。共有房產(chǎn)：兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。公房：也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和。產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。土地成本的構(gòu)成：土地出讓金+拆遷費(fèi)用。目前較多采用貨幣補(bǔ)償方式。七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃?xì)馔?、通訊通、供熱通，場地平整。生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。其中，以出讓方式獲取土地使用權(quán)，目前在濟(jì)南已經(jīng)實(shí)行“招拍掛”的方式進(jìn)行，即以招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式進(jìn)行出讓，協(xié)議出讓已經(jīng)停止。房地產(chǎn)與建筑物密不可分.土地的所有權(quán)種類：國有土地，集體土地。1建筑小品：指既有功能要求，又有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的，從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。組團(tuán)：被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1000～3000人）相對應(yīng)配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居民生活聚居地。1命名規(guī)定：花園：占地15000平米以上，設(shè)有中心廣場，綠化面積不低于總面積的45%，休閑場地面積不少于總面積的15%。道路用地：居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。公建用地：與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地。住宅用地：住宅建筑基地占地及其四周合理間距內(nèi)的用地。1994年2月1號執(zhí)行的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中規(guī)定，住宅建筑日照標(biāo)準(zhǔn)：冬至日住宅底層日照時(shí)間不少1小時(shí)或大寒日住宅底層日照時(shí)間不少于2小時(shí)。建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。日照間距系數(shù)：指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。在規(guī)劃圖中一般用紅線標(biāo)示，故稱之為用地紅線。用地面積：規(guī)劃地塊劃定的面積。綠化率自然越高越好，一般在35%左右。建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。，小高層的容積率可以達(dá)到2左右，高層視情況一般在4或5左右。四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。采用混凝土與鋼筋進(jìn)行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可以較好的粘合到一起。水泥：水泥的種類很多，目前大多采用硅酸鹽水泥。每512塊普通磚組成1立方米。多用于高層住宅、寫字間等。目前濟(jì)南主要用于歷城區(qū)、高新區(qū)以及黃河北岸地區(qū)。液化石油氣與上述兩種燃?xì)獾墓?yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個(gè)居住區(qū)一套加壓系統(tǒng)。液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復(fù)雜，熱值高。而且天然氣燃燒后不會(huì)產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國正大力推廣?，F(xiàn)價(jià)約為1元/立方。使用不當(dāng)極易發(fā)生煤氣中毒。電氣設(shè)備：包括導(dǎo)線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。無論是分戶計(jì)量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達(dá)到“誰用誰交費(fèi)，不用不交費(fèi)”的狀態(tài)。集中供暖國家目前提倡采用分戶計(jì)量式采暖方式，但是由于計(jì)量價(jià)位的不確定，大多開發(fā)商都沒有采用。這種方式的特點(diǎn)是熱得快，涼得也快。這種方式的特點(diǎn)是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。采暖系統(tǒng)：采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨(dú)立采暖；二是集中采暖。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。當(dāng)室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時(shí)，通常分成兩個(gè)供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。建筑物的構(gòu)造另外還有散水、陽臺(tái)、雨篷等部件。地面、樓板和梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。門窗：門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨(dú)立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)。按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。分類：房地產(chǎn)行業(yè)對于建筑物的分類方式較多，標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)。狹義：即指房屋。2． 消極怠工者，如上班時(shí)間吃零食，罰款20圓3． 擾亂銷售秩序者罰款100500圓，滋事生非者予以除名。 每周召開例會(huì)，及時(shí)調(diào)整銷售管理中的不足，解決工作中存在的問題。 嚴(yán)格遵守公司財(cái)務(wù)制度，如有徇私舞弊者予以除名。嚴(yán)懲搶客者，自覺營造售樓處健康工作氛圍。 上班時(shí)間杜絕看閑書，吃零食，打私人電話。 自覺維護(hù)售樓處清潔衛(wèi)生，遵守售樓處衛(wèi)生負(fù)責(zé)制。 尊重領(lǐng)導(dǎo)，團(tuán)結(jié)同事。 178。 協(xié)助統(tǒng)計(jì)員、銷售員做好通知客戶補(bǔ)定、交款、簽合同、辦按揭、入伙等手續(xù)的時(shí)間、地點(diǎn)。七、做好售后服務(wù)工作，提高服務(wù)質(zhì)量。 協(xié)助跟蹤客戶的補(bǔ)定、交首期、簽合同、收按揭資料、辦理按揭手續(xù)等工作。 協(xié)助售樓處負(fù)責(zé)人，做好收款、銷售登記工作，做好銷售進(jìn)度表。 協(xié)助統(tǒng)計(jì)部做好在定期內(nèi)對樓盤收取的定金，與發(fā)展商的結(jié)算工作，并熟練掌握開收據(jù)、收支票、本票、匯票等手續(xù)。積極的同發(fā)展商溝通，保持密切配合的合作關(guān)系。協(xié)助主管跟進(jìn)需發(fā)展商所應(yīng)出示的通知、委托等文字手續(xù)。協(xié)助經(jīng)營部、售樓處主管跟進(jìn)項(xiàng)目各方面的法律文件、手續(xù)。在銷售方面需要工程配合的，協(xié)助主管向公司或發(fā)展商反映。五、了解工程進(jìn)度及項(xiàng)目各方面工作的進(jìn)展，協(xié)助售樓主管搞好同發(fā)展商之間的關(guān)系。 了解市場情況進(jìn)行比較、分析，找出銷售難點(diǎn)和影響，協(xié)助售樓處主管提出方案和建議。每周對電話量、到訪客戶量進(jìn)行總結(jié)，在每周公司銷售例會(huì)上進(jìn)行匯報(bào)。每天認(rèn)真統(tǒng)計(jì)電話量、區(qū)域、客戶群，找準(zhǔn)銷售定位。三、認(rèn)真接聽電話，統(tǒng)計(jì)電話量、到訪客戶量：禮貌而熱情的接聽電話，耐心回答客戶的問題。耐心而細(xì)