【正文】 不是濱海人居，而是領(lǐng)海人居！ 秉承奧林匹克精神，從領(lǐng)跑到領(lǐng)海， 奧園集團不斷超越又一脈相承！ 總結(jié) 這種理念，需要一句廣告語與消費者溝通 濱海之上，領(lǐng)海人居 無論對于城市、行業(yè)還是競爭對手，我們的高度都已難以超越。 新 奧 園 超越種族 超越國籍 超越性別 超越極限 超越領(lǐng)域 南沙是廣州出發(fā)港，從這里出發(fā)走向世界 集團上市走向世界，以南沙奧園為龍頭，從這里開始 奧園集團轉(zhuǎn)型之旅，從這里出發(fā) 中 國 精神 更快、更高、更強 超越、溝通 地位 2022年，中國到了奧運年 影響 中國從這里向世界出發(fā) 新奧運與新奧園的精神，緊密結(jié)合，以此作為集團品牌主題，有堅實內(nèi)涵支撐 2022年， 南沙到了奧園年 超越區(qū)域：距珠三角城市群直線距離最短 超越城市：珠三角暢達 超越風(fēng)景：山林湖海一體 超越屬地，珠三角匯聚 超越度假與生活界限 新奧運” 2022年北京奧運，“同一個世界，同一個夢想”。 之前，提到奧運精神，更側(cè)重于健康、運動， 其實，除此之外，奧運更是 無止境超越、無國界溝通、無障礙交流 的承載舞臺。 需要轉(zhuǎn)換一下思路 再解讀“?！? 海 ① 大洋靠近陸地的部分，有的大湖也叫海，即大片水域。集團新局勢、南沙奧園新局面的打開，賴于破舊創(chuàng)新，站在城市價值、最高人居模式層面，為南沙，定造一個屬于奧園的新局面！ 接 樓市開局 借 對手雛局 揭 行業(yè)悶局 解 未來迷局 結(jié) 奧園新局 建立具“?！鄙钅Ｊ絻r值 高度的南沙奧園品牌核心價值 破舊創(chuàng)新五指合拳 以何破局：項目傳播核心及推廣策略 優(yōu) 勢 劣 勢 ? 稀有、獨特的生態(tài)環(huán)境 ? 奧園的品牌知名度、信任度 ? 產(chǎn)品的多樣性 ? 齊全的配套、交通、服務(wù) ? 周邊豐富的旅游資源 ? 產(chǎn)品受規(guī)劃時間限制，并不是很突出 ?南沙整體區(qū)域接受度還有待提高 ?南沙外消費者心理距離障礙 機 會 威 脅 ? 南沙區(qū)域優(yōu)良的發(fā)展前景 ? 八大產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展 ? 區(qū)域人口的增加 ? 廣州、深圳、香港高昂的房價 ? 中心城市對大戶型的限制、 ? 對手雛局 ? 政府對房地產(chǎn)投資的大力限制 ? 南沙境界、南沙濱?；▓@、南沙碧桂園提前一步的知名度塑造 ? 花都、從化等周邊資源豐富、性價比高的區(qū)域房地產(chǎn)市場崛起 項目自身價值檢索 再把南沙奧園放在大廣州、珠三角戰(zhàn)略高度理解， 我們開篇就提到，南沙劃入廣州， 除了更多宏觀、微觀、政治的、經(jīng)濟層面上利益點， 最明顯的一個點，在于“?！?， 但濱海資源，南沙濱?；▓@有，南沙奧園同樣有， 乃至以后更多的濱海項目，同樣會有。 對于居所，他們需要的都是真正體現(xiàn)濱海城市價值， 代言南沙海生活高度。 他們是第一消費市場政、經(jīng)、文界精英人士， 盡管具體行業(yè)、職位、地位不同， 一同構(gòu)成南沙未來發(fā)展的中堅力量。 精明如他們，不僅對各種股票、基金抱有極大熱情， 投資房產(chǎn)也是重要方向。 目標消費群分析 對投資的態(tài)度： 投資是一種生活方式，財富增長更意味影響力擴大 受全球經(jīng)濟的浸染，作為改革開放急先鋒的珠三角人們，投資已成生活的一種方式。 同時，對于生活品質(zhì)的追求，他們希望，每天的生活，都如度假般豐盛愜意。山林的清鮮、海洋的壯闊，湖的沉靜，是他們心儀的度假場所。在社區(qū)選擇上，希望高尚，與自己同一層次或者更高層次的人群聚居，這是自己身份的認同與象征；在配套上，豐盛的社區(qū)內(nèi)外配套同樣重要。 是享受，當然需要最好的、最優(yōu)的，以及最多的優(yōu)勢復(fù)合在一起。同時也意識到， 成功是個人成就，也是回饋給家人的禮物。能體現(xiàn)南沙人居高度的 海生活 模式，是他們的期望。這里是他們目前生活、展現(xiàn)的大舞臺。 洞 察 不同的城市，不同的個體，不同的職業(yè)，不同的家庭生活 …… 每個人都有各自的需求、特征，每類產(chǎn)品都有各自的消費群，但他們也存在很明顯的共同點。全國國內(nèi)旅游人均出游花費 ，其中：城鎮(zhèn)居民出游人均花費 ，農(nóng)村居民出游人均花費 元。 *廣州從化碧水灣度假村酒店， 38%的客源是會議，卻創(chuàng)造了 52%的營業(yè)收入，把休閑度假與會議結(jié)合起來，使之在廣東這個以溫泉為主題的酒店競爭十分白熱化中，卻能脫穎而出，效益領(lǐng)先。 新城生活中堅層 目標人群界定 ——別墅 硬性指標簡析：非富即貴 主力年齡段： 30— 45歲， 45歲以上，良好的教育經(jīng)歷，月入 8000以上 度假、投資、 “ 工作居所 ” 南沙當?shù)亍V州及鄰近區(qū)域富豪富商階層、新貴、中產(chǎn)及中產(chǎn)以上的高收入階層、政府高級公務(wù)員、企業(yè)高層、私營業(yè)主 軟性特點：優(yōu)越、享受、身份、私密、潛力 注重 生活享受 、重視 優(yōu)越、私密型高 的生活條件 講究投資，看好別墅型產(chǎn)品的稀缺性與投資價值 遠離市中心的獨家生活，做節(jié)假日 度假 用途 由于工作節(jié)奏的加快，企盼一個 徹底放松的舒適環(huán)境 出于彰顯身份的考慮，希望有更尊尚的生活配套 中高收入人群職業(yè)分布公務(wù)員 高級教師/ 教授/ 主治醫(yī)生/ 高級律師 一般教師/ 講師/ 醫(yī)生護士/ 律師 企事業(yè)/ 公司管理人員 自營業(yè)者 自由職業(yè)者 其他 ? 大中型企業(yè)、外資企業(yè)的高級管理人員，金領(lǐng)階層； ? 自由職業(yè)者，包括私營企業(yè)主及其股東； ? 港、澳、臺、華僑、外籍人士等投資者 ?政府機關(guān)處級以上人員； ?高級教師 /講師 /律師等 ?職業(yè)經(jīng)理人； 以廣州中高收入（ 8000元 /月）人群職業(yè)分布為例， 解讀這個群體 ?他們是他們，男性占絕大部分 ? 他們正當壯年，年富力強，處于中產(chǎn)階級的中上層 ； ?他們擁有豐厚而穩(wěn)定的收入 ； ?他們在事業(yè)、家庭漸入佳境，正為攀登下一個高峰而努力； ?他們生活節(jié)奏快而豐富 ，處理任何事情果斷而不猶豫； ?他們擁有較高的審美眼光和品味，對住宅注重區(qū)位、交通、檔次； 月收入 8000 以上人群性別分布0102030405060708090男 女 月收入8 0 0 0 以上人群年齡分布01020304050601524 2534 3544 4 5 以上廣州中高收入（ 8000元 /月）人群性別、年齡分布 目標人群界定 ——洋房、公寓 硬性指標簡析：產(chǎn)業(yè)工作群、鄰近的高收入階層 主力年齡段： 25— 45歲，良好的教育經(jīng)歷，月入 5000以上 作為工作居所、度假生活或二次置業(yè)改善生活 南沙八大產(chǎn)業(yè)工作人群、廣州及鄰近區(qū)域中產(chǎn)及中產(chǎn)以上的高收入階層 ， 軟性特點簡析：近、值、優(yōu)、升 工作、生活的完美結(jié)合，工作節(jié)奏快，需要近 工作點置業(yè) 遠離市中心的獨家生活，做節(jié)假日 度假用 理財概念強， 講究投資有道 由于工作節(jié)奏的加快，企盼一個徹底放松的 舒適環(huán)境 經(jīng)濟能力提高，對住房需求變高 目標人群界定 ——酒店 商務(wù)人群硬性指標簡析：商業(yè)、政府會議人群 作為商務(wù)談判、會議的居所 南沙八大產(chǎn)業(yè)來往商業(yè)人群、廣州及鄰近區(qū)域政府、商業(yè)會議人群 操作特點簡析：休閑、會議結(jié)合 （會議酒店、會議集中地） 與某些商業(yè)客戶締結(jié)合作關(guān)系，成為其往來客戶的指定酒店，如成為豐田汽車城合作酒店等。 新城生活中堅層 目標人群解析 目標人群界定： 新城生活中堅層 只是我們的目標客戶群在這個城市中，所屬階層的籠統(tǒng)歸納。 啟 示 第一圈層市場各自利益點 南沙當?shù)厥袌? 周邊城市群市場 廣州：心理距離的縮短、稀缺海生活 整體優(yōu)勢的具象展現(xiàn)，城市價值高度的共鳴 深圳：縮短心理距離、高性價比、投資潛力 香港：交通、高性價比、投資潛力 中山：能以合理的價格享受廣州頂級的海別墅 盡管是第一圈層，各地市場吸引點各異，在推廣上也應(yīng)有所側(cè)重 第二部分、目標人群界定 隨城市南拓而來的政府高級公務(wù)員、企業(yè)中高層、中小型民企商家、特別是汽車、港口物流等八大支柱產(chǎn)業(yè)帶來的大量投資及白領(lǐng)等，是促進新城發(fā)展的中堅力量； 因為他們的經(jīng)濟實力，因為他們的地位，他們不會出現(xiàn)在一個耀眼 的舞臺上，他們不是城市最耀眼的一群，卻是分布最廣泛的一群。 ? 高性價比豪宅追捧 中山經(jīng)濟仍將年年穩(wěn)步上揚，居民收入步步高，對住宅的要求也會水漲船高。而即將推出的凱茵新城的新別墅單價在 間。 中 山 —— ? 別墅市場日趨高檔化，超出本地市場的需求 中山目前的別墅大多以深圳、港澳消費者為目標對象，因此價格也比以前有所提升。由于選擇購買豪宅的港人增多，所以港人可承受的總價也相應(yīng)提高，其中愿意付出 90110萬的人明顯增加，由 2022年的 5%上升至 2022年的 12%，至于最多人選擇的總價范圍是 3050萬元，占整體的 35%。 ? 高收入、高教育水平的中年消費者是主體 深圳物業(yè)的港人業(yè)主中，高收入及高教育水平的中年行政人員、專業(yè)人士等明顯較往年有所增加，并成為去年購買深圳物業(yè)港人業(yè)主的主要階層。 三大原因促使港人在內(nèi)地房地產(chǎn)投資急劇升溫 ? 港人置業(yè)內(nèi)地持續(xù)增長 2022年港人置業(yè)投資國內(nèi)房地產(chǎn)的單位數(shù)量約為 22500―23600 個，但投資金額約為人民幣 147億元，較 2022年的人民幣 133億元增加 11%。 （ 50平米房價接近百萬），低密度、山水自然樓盤為頂尖豪宅，非普通港人能消費。 高性價比，以適當?shù)膬r格享受頂級的海生活， 是他們的夢想。最高價 30000元 /平方米，一期、二期售罄，三期銷售中。） 廣州 目標市場界定標準：交通及心理距離、比較明顯的需求 距離 ： 54公里 交通 ： 5條快速干線、地鐵 4號線 時間 ：汽車 40分鐘到達、地鐵 30分鐘 南沙是必然的市場，而廣州、香港、深圳因中心地塊匱乏，南沙絕美資源將吸引該地區(qū)大量二次置業(yè)者 香港 距離 ： 38海里 交通 ：港澳碼頭、 直通香港的客運線每天 12個班次 時間 ： 75分鐘 深圳 交通 ： 高速公路，海路 時間 ： 60分鐘 中山 交通 ： 輕軌， 08年建成 時間 ： 27分鐘 奧園 南沙 —— ?八大產(chǎn)業(yè)的興起，常住人口從不到 10萬激增到100萬，勢必帶來房地產(chǎn)市場的拉闊效應(yīng) ?地位、資源優(yōu)勢、良好的居住環(huán)境是吸引當?shù)厝说臈l件，而良好的投資潛力以及便捷的交通，則能吸引投資客、產(chǎn)業(yè)移民的注意。 南沙，屬于廣州，更屬于世界！這其中，哪些才是我們首要考慮的市場？ 位于珠三角幾何中心的南沙， 再加上 8大產(chǎn)業(yè)的興起與豐田等外資企業(yè)的進入，南沙城市無邊界，人群無邊界。 擁有海，又高于海，是開創(chuàng)南沙人居新局面，代言南沙城市價值的明日之星！ 行業(yè)開局 有了“?！?，政策支持城市拉闊，大開發(fā)商紛進 對手雛局 先行一步，知名度大，但競爭并未白熱 訴求悶局 破舊局，新造一個屬于奧園的局 奧園新局 集團發(fā)展、項目推廣的共同需要，實力具備 未來迷局 現(xiàn)有項目城市高度不夠，未來誰領(lǐng)風(fēng)騷拭目以待 就海說海， 或避而不談海 謀勢在人。融匯 復(fù)合優(yōu)勢，引領(lǐng)局勢的城市運營者 從集團發(fā)展上來說， 廣奧：運動就在家門口；領(lǐng)跑健康人居 南奧：生活就像高爾夫；領(lǐng)跑高尚人居； 佛奧：水邊的奧林匹克；領(lǐng)跑水文化人居 小資天堂：在這里，藝術(shù)本無界；領(lǐng)跑格調(diào)人居 …… 乃至長沙江西等奧園產(chǎn)品， 一直以來， “ 復(fù)合地產(chǎn) ” 奧園，都是先見并把握這個時代這個城市最好的優(yōu)勢，提前復(fù)合到產(chǎn)品之中，運營城市，領(lǐng)跑未來。 對手雛局 先行一步，知名度大，但競爭并未白熱 訴求悶局 就海說海， 或避而不談海 城市已經(jīng)站在珠三角大戰(zhàn)略、世界格局高度發(fā)展，樓市仍在山山水水南北方向中比較， 缺乏具高屋建瓴代表南沙“?！鄙罡叨鹊钠放坪诵膬r值，與城市價值脫節(jié)，是南沙樓市現(xiàn)狀根源，也為奧園的介入提供巨大市場空間。 主流消費群：廣州、深圳客人，成交的成功率高 。均價： 洋房均價 3200，聯(lián)排別墅4000左右，獨立別墅 7500元 廣告訴求： 廣州之南，有一座藍城 點評： 廣州之南－南沙的發(fā)展前景，名品牌、規(guī)?；瘍?yōu)勢 借助市政、集團母品牌優(yōu)勢，這點奧園也完全可以 資源只為山地、人工湖，既缺天然湖泊，也少濱海生活 。 南沙 36洞國際高爾夫球場、休閑廣場、海港大酒店、蒲洲公園等等 生態(tài)環(huán)境： 背靠翠綠山戀，面向翠綠的人工湖 南沙碧桂園 而據(jù)我們現(xiàn)場了解，其客戶以廣州、深圳兩地居多；另外香港客戶幾乎沒有，究其因，南沙境界并未在香港有大動作，這塊市場還未開發(fā)。 一者說明坡地建筑的市場接受度，同時一旦市場上出現(xiàn)除了坡地還有其他資源的項目，很容