居住規(guī)劃ppt課件-文庫吧資料
2025-01-23 17:26本頁面
【正文】 行住房公積金個(gè)人貸款政策規(guī)定：可以申請(qǐng)住房公積金貸款多少元？ ? （ 1）按 個(gè)人可貸額度 計(jì)算公式，男女雙方的個(gè)人可貸額度分別為： ? 男方： （公積金賬戶當(dāng)前余額 +當(dāng)前月繳存額 2 當(dāng)前至法定離退休年齡總月數(shù)） 2 =（ 2100+230 2 32 12） 2 =357480 元 ? 女方： =（ 1800+200 2 30 12） 2 = 291600元 ? （ 2）按 貸款最高額度 的有關(guān)規(guī)定，男女雙方的最高可貸額度為： ? 男方最高可以貸款 357480元，女方可以貸款 291600元，雙方合計(jì)最高可貸 357480 +291600=649080元。 ? 二手樓貸款期限最長(zhǎng)不超過 20年。 ? 特點(diǎn) ? 貸款期限短 ? 利率比商業(yè)貸款利率低 ? 貸款對(duì)象是當(dāng)?shù)毓e金系統(tǒng)公積金繳存人 ? 貸款額度不超過購房合同金額的 50%，最高貸款額各地不同 廣州市公積金個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)指南 ? 符合什么條件才能申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房抵押貸款 ? 購房首期付款符合規(guī)定：一手樓首期付款不得低于購房總價(jià)的20％，二手樓首期付款不得低于購房總價(jià)的 30％； ? 廣州市住房公積金個(gè)人住房抵押貸款最高額度 ? 目前住房公積金貸款個(gè)人最高額度為 50萬元，申請(qǐng)人為兩個(gè)或兩個(gè)以上的最高額度為 80萬元。此時(shí)要評(píng)估交通的時(shí)間成本是否值得為此而增加的住、行成本。 ? 市區(qū)住宅可步行上班，因此可忽略交通成本，郊區(qū)住宅的交通成本 =汽油費(fèi) +停車費(fèi)，若每月花費(fèi) 1,500元，則一年需要 。 住與行的成本 ? 比較兩個(gè)方案：一個(gè)是市中心公司旁住宅， 100平米，單價(jià) 1萬元，總價(jià) 100萬元；一個(gè)是郊區(qū)住宅，同樣為 100平米，單價(jià) 5,000元，總價(jià) 50萬元。 年金現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 17， r＝ 6%）＝ 2萬元 ? 李先生償還房貸后 23年的租金收入用于退休養(yǎng)老： ? 23年租金收入的現(xiàn)值 ＝ 2萬元 年金現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 23， r＝ 3%） 復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 17， r＝ 3%）＝ 李先生購買二手房初始投入資金 20萬元 ? 不考慮其他影響因素下，李先生以租養(yǎng)房方式進(jìn)行投資是不合算的。貸款還清后的租金收入用于養(yǎng)老。李先生現(xiàn)有閑散資金 20萬，以存款方式持有，年收益率約 3%。他看上了一套 80m尚有 40年樓齡的二手房。 ? 如果舊房的購買方將該房用于出租，那么可以售后回租，賣舊房后仍住在里面，付給購房者租金，直到搬入新房為止。 ? 除非買賣合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。 ? 若沒有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄了一筆錢足以支付首付款，換房時(shí)還是以先賣后買為宜。 ? 若舊房還有房貸 20萬元，且很難再增加貸款，此時(shí)若無其它資金來源，要想辦法另外借到 30萬元來支付新房首付款。如先買后賣，中間隔三個(gè)月，這時(shí)若舊房無房貸，可用舊房抵押貸款 30萬元，來當(dāng)新房的首付款。即使只隔幾個(gè)月，也必須先借到一筆錢來繳首付款，而且需要負(fù)擔(dān)資金成本。如果郭先生未來有充裕的儲(chǔ)蓄繳納貸款，則可以考慮換屋計(jì)劃。 年金現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 15， r＝ 6%）＝ ? 然而郭先生不換屋，每年應(yīng)償還貸款 ? ＝ 20萬元 247。銀行要求最高貸款成數(shù)是七成，貸款利率 6%。郭先生的舊房當(dāng)前市價(jià) 50萬，尚有 20萬未償貸款。但考慮到小王購房前生活壓力相對(duì)較小，而購房后除了來自房貸壓力外，還面臨其他如教育、養(yǎng)老等重大支出，建議小王年輕時(shí)應(yīng)適當(dāng)提高儲(chǔ)蓄率，從而提高購房首付款的支付，減輕未來的房貸壓力。 年金現(xiàn)值系數(shù)（ n＝ 20年， r＝6%） = ? 小王第六年的年收入是： 10萬元 (1+5%)5＝ ? 第六年應(yīng)有的儲(chǔ)蓄率 s= 247。 ? 5年后目標(biāo)房?jī)r(jià)： 80萬元 （ F/P， 5%， 5） = ? 目標(biāo)住房所需的首付款 = （ 1－ 80%）＝ ? 目標(biāo)住房可獲得貸款 = 80%＝ ? 假定小王購房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率是 s， ? 第一年積蓄終值： 10 s (1+4%)4 ＝ ? 第二年積蓄終值： 10 (1+5%)1 s (1+4%)3＝ ? 第三年積蓄終值： 10 (1+5%)2 s (1+4%)2＝ ? 第四年積蓄終值： 10 (1+5%)3 s (1+4%)1＝ ? 第五年積蓄終值： 10 (1+5%)4 s (1+4%)0＝ ? 總計(jì)： ? 小王購房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率 s = 247。小王屬于穩(wěn)健型的投資者，年平均投資報(bào)酬率 4%。 銀行的最高貸款額度是房?jī)r(jià)總額的 8成，未來貸款利率大約是6%。小王擬在 5年后實(shí)現(xiàn)自有住房的夢(mèng)想，經(jīng)過交通等方面的綜合考慮，小王希望未來能在單位附近購房，目前該區(qū)的房?jī)r(jià)普遍較高，大約 /M2，預(yù)計(jì)未來房?jī)r(jià)仍有 5%的年增長(zhǎng)率。 購房區(qū)域的選擇（以北京二手房為例） 購房規(guī)劃的應(yīng)用 ? 購房 ? 換房 ? 房屋投資規(guī)劃 購房規(guī)劃的應(yīng)用 ——確定購房目標(biāo)后的籌資計(jì)劃 確定需要居住的面積和區(qū)位 目標(biāo)住房當(dāng)前的價(jià)位 預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率 估算購房時(shí)所需總價(jià) 目標(biāo)住房所需的首付款 目標(biāo)住房可獲得的貸款款 購房前的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率 ？ 投資報(bào)酬率 ？ 購房后的應(yīng)有儲(chǔ)蓄率 ？ 案例 ? 小王現(xiàn)年 25歲，在某著名會(huì)計(jì)事務(wù)所工作，工作比較穩(wěn)定。 ? 可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)： PV（ 6%， 20， 10 30%） /70%=，不到年收入的五倍。一般而言，依房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算的房?jī)r(jià)上限，約為年收入的 58倍?？梢韵铝泄礁潘憧韶?fù)擔(dān)的房屋總價(jià)： ? 如果房貸是本利平均攤還，則可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià) =PV（ I， N， PMT）/貸款成數(shù)。 100 = 7876元 估算負(fù)擔(dān)得起的房?jī)r(jià) 收入概算法 ? 購房前首付款的籌備與購房后貸款的負(fù)擔(dān)，對(duì)家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年。目前銀行房貸利率是 6%，而李先生的投資報(bào)酬率約為4%。李先生家庭目前有金融資產(chǎn) 30萬元，其中 50%可用于購房準(zhǔn)備。王先生應(yīng)該租房還是買房？（王先生年平均投資回報(bào)率是4%） 王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值計(jì)算： 第一年 凈現(xiàn)金流 現(xiàn)值 第二年 凈現(xiàn)金流 現(xiàn)值 第三年 凈現(xiàn)金流 現(xiàn)值 第四年 凈現(xiàn)金流 現(xiàn)值CF0 13000 13000 CF12 3100 2979 CF24 3200 2954 CF36 3300 2927CF1 3000 2990 CF13 3100 2969 CF25 3200 2945 CF37 3300 2918CF2 3000 2980 CF14 3100 2959 CF26 3200 2935 CF38 3300 2908CF3 3000 2970 CF15 3100 2949 CF27 3200 2925 CF39 3300 2898CF4 3000 2960 CF16 3100 2939 CF28 3200 2915 CF40 3300 2889CF5 3000 2950 CF17 3100 2929 CF29 3200 2906 CF41 3300 2879CF6 3000 2941 CF18 3100 2920 CF30 3200 2896 CF42 3300 28
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1