居住規(guī)劃上ppt課件-文庫吧資料
2025-01-10 02:32本頁面
【正文】 ? 3 CFj=第四年租金 =[5,500+3 (500)] 12=84,000 ? 4 CFj=第五年租金 =[5,500+4 (500)] 12=90,000 ? 5 CFj=取回押金 =5,500 ? 3 i ? NPV=367,017 17 購房 NPV的計算 ? 購房的凈現(xiàn)值：假定首付款期初支付，購房的房貸本利為每年還一次，期末支付，維修成本也在期末支付。如果租房，房租每月 5,500元， 以 1個月房租作為押金月；房租每年增加 500元；每年年初交一年的租金；第五年底將押金 5,500元收回。 15 凈現(xiàn)值法案例 ? 小黃看上了一套位于北京市海淀區(qū) 100平米的住房，該住房可租可售。 14 凈現(xiàn)值法（ NPV） ? 考慮在一個固定的居住期間內，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。 ? 若房價下跌，則購房年成本可能高于租房年成本，即租房優(yōu)于購房。如果購房，總價 70萬元，可申請 50萬元貸款，假設房貸利率為 5%，自備首付款 20萬元，假定房屋的維護成本為 2,000元 /年，預計房價每年漲 50元 /平米，押金與首付款機會成本均為 3%。 12 年成本法案例 ? 我看上了一套 100平米的住房，位于成都市青羊區(qū)西南財經大學南門附近，該住房可租可售。 ? 賠本損失的風險：包括房屋毀損風險，房屋市場價格整體下跌的系統(tǒng)風險與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風險。1 居住規(guī)劃與房產投資 (上 ) 2 Open Questions 1. 為什么需要做居住規(guī)劃 ? ? 低首付，高貸款陷阱 ? 樂觀估計收入 ? 無房涯規(guī)劃概念 ? 強迫儲蓄 ? 選擇最佳貸款配合 2. 普通人需要考慮房產投資么？ 3 課程內容 ? 租房或購房決策 ? 購房與換房規(guī)劃 ? 我國的房產制度 ? 房產投資 4 居住 需求 空間 需求 環(huán)境 需求 家庭 人口 生活 質量 購房或 租房決策 購房規(guī)劃 租房 總價 首付款 貸款 居住規(guī)劃流程圖 5 租房或購房的決策 ? 租房或購房的優(yōu)缺點 ? 租房或購房的決策方法 ? 租房或購房決策的影響因素 6 租 房 的優(yōu)點 ? 資金較自由，可尋找更有利的運用渠道 ? 有能力使用更多的居住空間 ? 比較能夠應對家庭收入的變化 ? 有較大的遷徙自由度 ? 瑕疵或毀損風險由房東負擔 ? 稅負較輕 ? 不用考慮房價下跌風險 7 租 房 的缺點 ? 非自愿搬離的風險 ? 無法按照自己的期望裝修房屋 ? 房租可能增加 ? 無法運用財務杠桿追求房價差價利益 ? 無法通過購房強迫自己儲蓄 8 購 房 的優(yōu)點 ? 對抗通貨膨脹 ? 強迫儲蓄累積實質財富 ? 提高居住質量 ? 信用增強效果 ? 滿足擁有自宅的心理效用 ? 同時提供居住效用與資本增值的機會 9 購 房 的缺點 ? 缺乏流動性：要換房或是變現(xiàn)時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。 ? 維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質，也代表較高的維持成本。 10 兩種決策方法 ? 年成本法 ? 凈現(xiàn)值法 11 年成本法 ? 租房年成本 =年租金 +押金 機會成本率 ? 購房年成本 =首付款 機會成本率 +貸款余額 貸款利率+年維修費及稅金－房價每年漲幅 ? 比較租房或者購房的年成本，成本小的更為劃算 ? 購房后總價固定，如果貸款利率不變，隨著每年還款，貸款余額逐漸減少，因此，購房年成本逐漸降低；如果將來房租不斷上漲，則租房年成本逐漸上升 ? 年成本法只是基于當前狀況的一個比較，在租房或者購房決策時還應該考慮將來的其他因素的改變，比如房租是否呈增長趨勢，房價是否呈增長趨勢。如果租房，房租每月 2,500元，以 1個月房租作為押金。 問：該房屋應該租還是購？ 13 年成本法案例 ? 租房年成本： 2,500 12＋ 2,500 1 3%＝ 30,075元 ? 購房年成本： 20萬 3%＋ 50萬 5%+2,000－ 50 100=28,000元 ? 購房平均年成本比租房年成本低。因此，比較租房與購房哪種
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