【正文】 ： 36288 m2（計(jì)容面積）。 總平面設(shè)計(jì)指標(biāo) 表 總平面設(shè)計(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 1 征地面積 ㎡ 2 實(shí)際用地面積 ㎡ 3 建筑占地面積 ㎡ 4 建筑密度 % 5 6 總建筑面積 ㎡ 其 中 地上面積 ㎡ 地下面積 ㎡ 容積率 7 綠地 面積 ㎡ 8 綠地率 % 10 9 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 輛 445 其 地上機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù) 輛 295 27 中 地下機(jī)動(dòng)車(chē)數(shù) 輛 150 10 非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 輛 2167 項(xiàng)目主要工程組成表 本項(xiàng)目主要工程組成見(jiàn)表 表 項(xiàng)目工程組成一覽表 工程分類(lèi) 工程內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 建筑面積（ ㎡ ） 備注 主體 工程 交易樓 年交易量 78萬(wàn) t 1992 交易中心 冷庫(kù) 最大設(shè)計(jì)量 15萬(wàn)t 111198 加工車(chē)間 年加工量約5000t 22601 加工區(qū)，主要是水產(chǎn)品加工 制冰間 制冰量 300t/d 1250（面積含在加工間） 在加工車(chē)間一的一層 商務(wù)樓 2棟 36530 交易樓 1棟 1920 展示競(jìng)拍中心 1棟 15276 配套工程 液氨儲(chǔ)罐區(qū) 儲(chǔ)罐容積 15m179。道路設(shè)計(jì)標(biāo)高 。 商務(wù)樓和展示競(jìng)拍中心安排在冷庫(kù)的南北兩側(cè)，交通方便，功能分區(qū)較明確。冷庫(kù)位于冰鮮等水產(chǎn)品交易區(qū)的南側(cè)、海鮮交易區(qū)的北側(cè)，對(duì)內(nèi)臨近集裝箱回車(chē)場(chǎng)，對(duì)外靠近交通出入口和港口，形成產(chǎn)銷(xiāo)通道及便利的交通。 交易區(qū)北臨羅星中路，西靠青洲路，南臨建設(shè)路，形 成良好的交通運(yùn)輸通道，解決了單一出入口、人車(chē)混道出入而造成的交通過(guò)度擁擠和秩序混亂的問(wèn)題。 布局設(shè)計(jì)以物流方便、功能分區(qū)明確為布局原則：靠近交通出入口；冷庫(kù)布置在南側(cè)靠近閩江，制冰區(qū)和加工車(chē)間布置在冷庫(kù)兩側(cè)，便于加工后的冷藏貯存；污水處理區(qū)位于二號(hào)冷庫(kù)的東側(cè)；一、二號(hào)商務(wù)樓設(shè)在項(xiàng)目最南側(cè)，方便管理。 設(shè)計(jì)原則 （ 1） 服從《 XX市城市總體規(guī)劃》（ 2022— 2020年），遵從相關(guān)法規(guī)的有關(guān)規(guī)定； （ 2） 貫徹高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)思想； （ 3） 處理好項(xiàng)目與周邊地區(qū)的市政設(shè)施的銜 接，合理配套設(shè)施； （ 4） 保護(hù)生態(tài)環(huán)境，做到可持續(xù)發(fā)展。 項(xiàng)目產(chǎn)品主要經(jīng)粗加工、冷藏或冷凍后外銷(xiāo)，具體工藝流程見(jiàn)圖。 （ 2） 項(xiàng)目將采用冷鏈冷藏技術(shù)、冷鏈保鮮與包裝技術(shù)、冷鏈節(jié)能技術(shù)和冷鏈自動(dòng)化技術(shù)。 建設(shè)集 裝箱車(chē)、一般機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位和市場(chǎng)內(nèi)道路綠化等室外工程。 本項(xiàng)目冷庫(kù)及加工車(chē)間總建筑 133799 平方米，項(xiàng)目建成后，冷鏈物流交易中心的冷庫(kù)總庫(kù)容量達(dá) 15萬(wàn)噸，年冷藏和冷凍食品約 78萬(wàn)噸；年加工冷藏食品 5000噸；日制冰 300噸。 內(nèi)容：包括冷庫(kù)、制冰和水產(chǎn)品加工車(chē)間、商務(wù)樓等組成。項(xiàng)目建設(shè)和生活的其他外協(xié)條件基本具備。 該場(chǎng)址依托馬尾區(qū)和 XX 城區(qū)，建設(shè)和生活條件便利。 （ 3）鐵路 福廈鐵路、溫 福鐵路離項(xiàng)目廠址不到 5km，且項(xiàng)目離城門(mén)樞紐站不到 8km。 （ 2）港口 本項(xiàng)目緊臨 XX閩江口馬尾港，有 2個(gè)萬(wàn)噸級(jí)和 2個(gè) 5000噸級(jí)泊位碼頭，計(jì)劃興建國(guó)際客運(yùn)碼頭，距羅源深水港區(qū)約 70km，與江陰水港區(qū)距離約 60km，地理?xiàng)l件得天獨(dú)厚。 XX 市馬尾區(qū)現(xiàn)有 萬(wàn) KVA 變電站一座， 11 萬(wàn)伏的輸電線路已引入?yún)^(qū)內(nèi)，對(duì)岸有華能 XX 電廠，又有容量 萬(wàn)瓦的燃?xì)廨啓C(jī)作應(yīng)急電源。 XX 馬尾屬南亞熱帶海洋季風(fēng)氣候，全年冬短夏長(zhǎng)、溫暖濕潤(rùn)，年降雨量 1382毫米，年平均氣溫 19℃～ 21℃。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地勢(shì)較平坦。在項(xiàng)目用地南側(cè)，將規(guī)劃建設(shè) XX水產(chǎn)品市場(chǎng)公司自有的漁業(yè)碼頭，詳見(jiàn)圖。緊靠本項(xiàng)目的馬尾港區(qū)是 XX 的海上門(mén)戶(hù)，我國(guó)的重要口岸之一。 59′ ，東經(jīng) 119176。 、額度及用途 申請(qǐng)政府投資補(bǔ)助資金數(shù)額： 2292萬(wàn)元，用于投資貼息。 （二）也是《國(guó)家重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃》中的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè) —— 物流業(yè)。 本項(xiàng)目為畜禽產(chǎn)品（豬肉）和水產(chǎn)品的冷鏈物流項(xiàng)目。項(xiàng)目將根據(jù)相關(guān)的規(guī)則，對(duì)貨物進(jìn)行全程的溫度控制，以確保食品的安全。調(diào)整和振興物流業(yè)，有利于加快商品流通和資金周轉(zhuǎn)，降低社會(huì)物流成本，優(yōu)化資源配置，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量；有利于 提高服務(wù)業(yè)比重，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變；有利于增加城鄉(xiāng)就業(yè)崗位，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)；有利于提高運(yùn)輸效率，降低能源消耗和廢氣排放，緩解交通擁堵，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展；有利于促進(jìn)國(guó)內(nèi)外、城鄉(xiāng)和地區(qū)間商品流通，滿足人民群眾對(duì)多樣化、高質(zhì)量的物流服務(wù)需求，擴(kuò)大居民消費(fèi)；有利于國(guó)家救災(zāi)應(yīng)急、處理突發(fā)性事件，保障經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和社會(huì)安全。同時(shí)，中西部地區(qū)要求改善物流條件，縮小與東部地區(qū)的物流成本差距，承接?xùn)|部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，促進(jìn)區(qū)域間協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。 調(diào)整和振興物流業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的必要保證。二是為了適應(yīng)國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工的變化，要求加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，完善物流服務(wù)體系，改善投資環(huán)境，抓住國(guó)際產(chǎn)業(yè)向我國(guó)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇，吸引國(guó)際投資，促進(jìn)我國(guó)制造業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 18 調(diào)整和振興物流業(yè)是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)的客觀要求。 調(diào)整和振興物流業(yè)是應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的迫切需要。物流市場(chǎng)需求急劇萎縮，運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)等收費(fèi)價(jià)格及利潤(rùn)大幅度下跌，一大批中小物流企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難，提供運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)等單一服務(wù)的傳統(tǒng)物流企業(yè)受到嚴(yán)重沖擊。一是全社會(huì)物流運(yùn)行效率偏低，社會(huì)物流總費(fèi)用與 GDP的比率高出發(fā)達(dá)國(guó)家1倍左右；二是社會(huì)化物流需求不足和專(zhuān)業(yè)化物流供給能力不足的問(wèn)題同時(shí)存在， “ 大而全 ” 、 “ 小而全 ” 的企業(yè)物流運(yùn)作模式還相當(dāng)普遍；三是物流基礎(chǔ)設(shè)施能力不足，尚未建立布局合理、銜接順暢、能力充分、高效便捷的綜合交通運(yùn)輸體系，物流園區(qū)、物流技術(shù)裝備等能力有待加強(qiáng)；四是地方封鎖和行業(yè)壟斷對(duì)資源整合和一體化運(yùn)作形成障礙，物流市場(chǎng)還不夠規(guī)范；五是物流技術(shù)、人才培養(yǎng)和物流標(biāo)準(zhǔn)還不能完全滿足需要，物流服 務(wù)的組織化和集約化程度不高。 ，提供社會(huì)就業(yè)崗位 16 新建的海峽水產(chǎn)品冷鏈物流交易中心及商務(wù)配套項(xiàng)目及其批發(fā)市場(chǎng)預(yù)計(jì)日均進(jìn)場(chǎng)人員 30000 人次、各種車(chē)輛 3000 多輛，市場(chǎng)內(nèi)直接經(jīng)銷(xiāo)水產(chǎn)品 、畜禽凍品 批發(fā)的人員達(dá) 2022 多人，管理、保安、工人等服務(wù)人員 1000 多人；市場(chǎng)將拉動(dòng)運(yùn)輸、貯藏、包裝、餐飲、住宿等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可提供大量的直接或間接的就業(yè)崗位。 ，促進(jìn)多元化市場(chǎng)形成 我國(guó)水產(chǎn)品出口目前存在出口品種、出口國(guó)家過(guò)于集中日、美、歐、韓等國(guó)家以及出口水產(chǎn)品與其它國(guó)家相似、競(jìng)爭(zhēng)壓力較大等問(wèn)題。近幾年 XX水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)有部分水產(chǎn)品通過(guò)對(duì)臺(tái)貿(mào)易的形式進(jìn)入臺(tái)灣市場(chǎng)，同時(shí)臺(tái)灣水產(chǎn)品也通過(guò) XX 市場(chǎng)銷(xiāo)往內(nèi)地。 XX 市 是 全國(guó)漁業(yè)重點(diǎn)城市之一，同時(shí)又是重要的水產(chǎn)品集散地和消費(fèi)城市，優(yōu)勢(shì)的地理位置和漁業(yè)基礎(chǔ)，有利于建設(shè)在全國(guó)具有一定影響力的大型水 產(chǎn)品 冷鏈物流 交易中心，通過(guò)充分挖掘當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)已有的水產(chǎn)資源的潛力，進(jìn)行統(tǒng)籌調(diào)配；利用與 XX 毗鄰閩東漁場(chǎng)和閩中漁場(chǎng)的地緣優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步合理開(kāi)發(fā)當(dāng)?shù)販\海和灘涂資源進(jìn)行養(yǎng)殖，為水產(chǎn)品冷鏈物流交易中心的水產(chǎn)品等貿(mào)易提供資源保障，帶動(dòng)周邊地區(qū)水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展。 ，促進(jìn)福建省水產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展 15 福建省是水產(chǎn)資源大省，多年來(lái)水產(chǎn)品總量均躋身全國(guó)前三名。 XX 現(xiàn)有水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式單一，現(xiàn)代化、信息化管理水平較低，功能分區(qū)不盡合理；交易方式、功能配置、管理手段、基礎(chǔ)設(shè)施、交通安全等方面都有待完善；現(xiàn)有市場(chǎng)區(qū)域面積小、發(fā)展空間有限，也影響了經(jīng)營(yíng)戶(hù)、大型商貿(mào)企業(yè)的入駐和市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。本項(xiàng)目屬于水產(chǎn)品 、畜禽 等冷鏈物流項(xiàng)目，將完 善鮮活水產(chǎn)品等銷(xiāo)售、儲(chǔ)藏、加工、運(yùn)輸和配送等冷鏈物流設(shè)施，本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策要求和《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 2022年扶持范圍，它的建設(shè)將促進(jìn) XX市乃至福建省物流業(yè)的發(fā)展。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 14 XX市乃至福建省服務(wù)業(yè)發(fā)展 福建省在發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃中指出，實(shí)施以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以企業(yè)為主體，以信息技術(shù)為支撐，以降低物流成本 和提高綜合服務(wù)質(zhì)量為中心，以培育和規(guī)范物流市場(chǎng)為基礎(chǔ)，扶持和發(fā)展第三方物流企業(yè)為重點(diǎn)，建立和完善現(xiàn)代物流服務(wù)體系；培育一批現(xiàn)代化的大型物流企業(yè)，推動(dòng)有條件的運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和代理等企業(yè)向第三方物流企業(yè)發(fā)展。 我國(guó)冷鏈物流發(fā)展比較緩慢，規(guī)范化的農(nóng)產(chǎn)品 冷鏈物流在福建還是空白，食品安全要求建設(shè)規(guī)范的冷鏈物流系統(tǒng)，市場(chǎng)呼喚規(guī)范化的冷鏈物流系統(tǒng)出臺(tái)， XX 水產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上提出 “ 發(fā)展冷鏈物流，保障食品安全，增強(qiáng)人民健康，提高企業(yè)效益 ” 的發(fā)展思路，并規(guī)劃出 “ 海峽水產(chǎn)品冷鏈物流交易中心及商務(wù)配套項(xiàng)目 ” 。為此業(yè)主在 XX市和馬尾開(kāi)發(fā)區(qū)政府支持下于 2022年開(kāi)始籌建，成立了 XX水產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司，具體承辦這個(gè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)背景 近年來(lái)，位于 XX鰲峰路 XX水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)交易量年均增長(zhǎng)約 10%，但是市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積不足、攤位小、與其交易量增長(zhǎng)矛盾突出，尤其是冷鏈儲(chǔ)藏矛盾極為突出，根本無(wú)法滿足現(xiàn)有需求，存在人多、車(chē)多、貨多、市場(chǎng)擁擠、人流、物流、車(chē)流混雜、道路擁擠、交易方式落后、交易區(qū)和停車(chē)位面積、交易環(huán)境、安全性和服務(wù)設(shè)施亟需改 善；由于XX 城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，現(xiàn)有鰲峰洲批發(fā)市場(chǎng)已從原來(lái)的城區(qū)邊緣逐漸成為城市的中心區(qū)，貨車(chē)通行時(shí)間也受限制，影響市場(chǎng)的正常交易和批發(fā)。衛(wèi)星定位系統(tǒng) (GPS)、 RFID技術(shù)、電子定貨系統(tǒng)（ EOS）、電子車(chē)載地圖等高科技技術(shù)的應(yīng)用，將進(jìn)一步降低管理成本，提高效率，增加客戶(hù)滿意度?；勐斷嚢资涎芯客ㄟ^(guò)訪問(wèn)多家冷鏈物流企業(yè)了解到，隨著業(yè)務(wù)的不斷拓展，很多冷鏈物流企業(yè)均有擴(kuò)大軟硬件設(shè)施的計(jì)劃，其中包括多種形式，如計(jì)劃新建物流配送中心；計(jì)劃新建、收購(gòu)或新租借冷庫(kù)；計(jì)劃購(gòu)置冷藏車(chē)輛，完善配送網(wǎng)絡(luò)等。在實(shí)際操作過(guò)程中，一些冷鏈物流企業(yè)通過(guò)企業(yè)內(nèi)部的考核指標(biāo)，對(duì)配送及時(shí)率和損失率進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和考核，并努力通過(guò)提高及時(shí)率，降低損失率，不斷加強(qiáng)品牌建設(shè)，提升服務(wù)質(zhì)量和水平。 （ 3）冷鏈意識(shí)不足，市場(chǎng)盲目競(jìng)爭(zhēng)形成價(jià)格戰(zhàn) 目前中國(guó)市場(chǎng)上，無(wú)論生產(chǎn)企業(yè)、下游客戶(hù)，還是普通消費(fèi)者，對(duì)冷鏈物流的概念都比較陌生，對(duì)冷鏈物流的認(rèn)識(shí)比較膚淺或不全面；冷鏈物流服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)缺失，非冷藏車(chē)進(jìn)行冷鏈物流服務(wù)業(yè)務(wù)，造成企業(yè)之間惡性?xún)r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，使有心投入高端硬件提供高質(zhì)量 服務(wù)的企業(yè)陷入一定的困境，這一行業(yè)現(xiàn)狀憑借企業(yè)一己之力是難以改變的。不同企業(yè)擁有的冷凍車(chē)的數(shù)量相差較大，從幾十臺(tái)到幾百 12 臺(tái)不等。 冷鏈物流企業(yè)的冷凍車(chē)按照運(yùn)輸規(guī)模，主要分為 2 噸、 4 噸、 8噸、 12噸、 20噸 、 30噸等不同類(lèi)型。但有的自建冷庫(kù)建設(shè)年代久遠(yuǎn)，衛(wèi)生狀況較差；新建冷庫(kù)通常較為先進(jìn)，如中外運(yùn)裕和在上海嘉定有一座現(xiàn)代型冷庫(kù)，是國(guó)內(nèi)最大的單體多溫度分區(qū)冷庫(kù)，具備電腦自動(dòng)控制的溫控裝置，可根據(jù)客戶(hù)需要調(diào)節(jié)并時(shí)時(shí)監(jiān)控冷庫(kù)溫度。不斷提供有價(jià)值的增 值服務(wù)，將是未來(lái)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)之一。此類(lèi)型最典型的是百勝集團(tuán)下屬的物流事業(yè)部，為百勝集團(tuán)下屬的餐廳提供核心業(yè)務(wù)以及有特殊要求產(chǎn)品的物流服務(wù)。此類(lèi)型又包括從傳統(tǒng)的物流公司進(jìn)軍冷鏈物流市場(chǎng)的企業(yè)，如中外運(yùn)裕和、錦江低溫，山東榮慶等，和專(zhuān)注于冷鏈物流行業(yè)的重慶雪峰、康新物流等，以及與麥當(dāng)勞長(zhǎng)期合作 的冷鏈物流體系相對(duì)完善的夏暉物流。 我國(guó)的冷藏物流業(yè)尚處于初級(jí)階段，市場(chǎng)規(guī)模不大，區(qū)域性特征比較強(qiáng)，缺乏有影響力的、全國(guó)性的第三方冷藏物流行業(yè)領(lǐng)袖。 從整體冷鏈體系而言，中國(guó)的食品冷鏈還未形成體系，無(wú)論是從中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的消費(fèi)內(nèi)需來(lái)看，還是與發(fā)達(dá)國(guó)家 相比，差距都十分明顯。1982年，中國(guó)頒布《食品衛(wèi)生法》，從而推動(dòng)了食品冷鏈的發(fā)展起步。如加工環(huán)節(jié)中一些企業(yè)使用不好的原料；貯藏環(huán)節(jié)中一些企業(yè)在常 溫下裝卸時(shí)間過(guò)長(zhǎng)；運(yùn)輸與配送環(huán)節(jié)中一些企業(yè)以保溫車(chē)代替制冷車(chē)；銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中一些企業(yè)的冷柜溫度設(shè)置過(guò)高，都會(huì)影響產(chǎn)品的質(zhì)量和儲(chǔ)存期。而目前，我國(guó)能獨(dú)立開(kāi)展倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送等一條龍冷鏈綜合物流服務(wù)的企業(yè)很少，各地雖有一定數(shù)量的冷庫(kù)和冷藏運(yùn)輸車(chē)隊(duì)，但服務(wù)功能單一，規(guī)模不大，服務(wù)范圍小，跨區(qū)域服務(wù)網(wǎng)絡(luò)沒(méi)有形成，無(wú)法提供市場(chǎng)需求的全程綜合物流服務(wù)。、公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、企劃部、營(yíng)銷(xiāo)部、冷庫(kù)部、項(xiàng)目部、信息價(jià)格中心、檢驗(yàn)檢疫中心等，企業(yè)組織系統(tǒng)如圖 ： 9 圖 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)示意圖 冷庫(kù)部 辦公室 財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目部 企劃部 營(yíng)銷(xiāo)部 制冷 搬運(yùn) 倉(cāng)管 氨機(jī) 人事 檔案 會(huì)計(jì) 文秘 出納 土建 水電 廣告宣傳 公關(guān) 采購(gòu) 檢驗(yàn)檢疫中心 物業(yè)管理 招商