【正文】 夢(mèng)想，渴望回歸鄰里居家的溫馨。 主力三房與四房：核心戰(zhàn)略方位為為西湖區(qū)政府、洪城、海關(guān)、東湖區(qū)高收入人群，輔助戰(zhàn)略方位為青云譜靠南部分。 重點(diǎn)區(qū)域?yàn)闁|湖區(qū)、西湖區(qū)。 故項(xiàng)目必須在突出其優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，提高項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次，賦予產(chǎn)品文化內(nèi)涵樹立個(gè)性形象，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和價(jià)格抗風(fēng)險(xiǎn)性，以此提升企業(yè)品牌形象。 項(xiàng)目南面現(xiàn)況 臨人才市場(chǎng)建筑 項(xiàng)目北面現(xiàn)況 臨玖玖宿舍樓 項(xiàng)目周邊現(xiàn)況 美中不足 周邊凌亂的居住大環(huán)境 零散的商業(yè)形態(tài) 周邊凌亂的農(nóng)民房 撫生路路況差影響出行 [ SWOT分析 ]—— 決策分析 朝陽洲絕版地段，生活配套圈近在咫尺 市中心地段，人氣較旺 小區(qū)內(nèi)大片集中綠地，景觀環(huán)境好 中小戶型，戶型面積配比合理 建筑風(fēng)格，簡(jiǎn)潔明快、色彩和諧，極富國(guó)際流行色彩； 市政利好，目前撫生路正在修建中心綠地中心花園及撫生路的改造 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ Strength） 項(xiàng)目劣勢(shì)（ Weakness） 居住周邊環(huán)境嘈雜，建筑物非常陳舊，不利項(xiàng)目形象走 高 項(xiàng)目臨街現(xiàn)有商業(yè)氛圍不足，業(yè)態(tài)分布零散，臟亂差 周邊形象較為陳舊、雜亂，給人感覺較差 [ SWOT分析 ]—— 決策分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunity） 南昌市政府改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)； 政府對(duì)朝陽洲土地采 取儲(chǔ)存控制手段，使項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)有限； 道路改造利好，方便業(yè)主出行 周邊尚未形成規(guī)范化、規(guī)模化商業(yè)配套 項(xiàng)目周邊靠近洪城大市場(chǎng)，潛在目標(biāo)客戶云集，尚有較大市 場(chǎng)機(jī)會(huì) [ SWOT分析 ]—— 決策分析 [ SWOT分析 ]—— 決策分析 豫章華城、卓品驕陽等 ，將會(huì)造成目標(biāo)客源分流 項(xiàng)目規(guī)模不大，小區(qū)配套、景觀環(huán)境打造相對(duì)有限 未來市場(chǎng)不確定因素及九部委近期聯(lián)合發(fā)布的新政不利樓市 發(fā)展 政策的限制導(dǎo)致 ,在未來市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化 ,房地產(chǎn)企業(yè)將面臨 新的挑戰(zhàn) 市場(chǎng)威脅 (Threaten) 項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于大型城市軸心地段，生活配套圈成熟，交通便利，撫生路正在修建中心綠地中心花園及撫生路的改造，小區(qū)內(nèi)大片集中綠地，景觀環(huán)境好，戶型面積配比合理。 【 地塊 分析篇 】 知己知彼 項(xiàng)目所在地域關(guān)系圖 項(xiàng)目所臨道路現(xiàn)況 撫生路北至朝陽中路南與生米大橋相連，路幅寬 20米，整個(gè)路面路況較差。 豫章華城（建筑面積 38500平米）僅在咫 尺，規(guī)模略小，戶型定位大體相同，可以預(yù)見，在未知的國(guó)家宏 觀調(diào)控于市場(chǎng)變化下，未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。 3元 /平方米 開發(fā)商： 南昌奧利實(shí)業(yè)有限公司 開盤時(shí)間： 2022513 入住時(shí)間； 20221030 總建筑面積； 5萬平方米 容積率： 綠化率： % 周邊配套： 中小學(xué) :南昌第十二中學(xué)，南昌外國(guó)語學(xué)校， 百樹學(xué)校，朝陽小學(xué)，桃花小學(xué) ,幼兒園 : 育才保育院 ,銀行 :工行、農(nóng)行 卓品驕陽 物業(yè)類別 : 商住樓 建筑類別 : 多層、小高層 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 西湖區(qū)撫河橋西 朝陽中路 價(jià)格 : 起價(jià) :3700元 /平方米 均價(jià) :3850元 /平方米 最高價(jià) :4000元 /平方米 開發(fā)商 :江西省榮達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓處地址 : 南昌市朝陽中路與桃苑西路交匯處 售樓電話 :07916533509 2998905 入住時(shí)間 : 2022331 容積率 : 綠化率 : % 樓層狀況 : 10層、 17層 交通狀況直達(dá)公交： 2 228路到撫河橋站下、 202路到子安路站下 朝陽領(lǐng)秀 物業(yè)類別 : 普通住宅 建筑類別 : 裝修狀況 : 毛坯 物業(yè)地址 : 西湖區(qū)區(qū)朝陽洲 價(jià)格 : 均價(jià) :4350元 /平方米 開發(fā)商 :南昌龍力房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 售樓處地址 : 南昌市建設(shè)西路 188號(hào) 售樓電話 : 07916535555 6523333 容積率 : 綠化率 : % 交通狀況 : 1 1 2 3 20 20 21 21 224路、旅游 2線 萊茵半島 與主要項(xiàng)目權(quán)重分析 內(nèi)容 權(quán)重 項(xiàng)目 相比值 卓品驕陽 朝陽領(lǐng)袖 萊茵半島 東方桃苑 地段 10% 8 9 10 規(guī)模 10% 8 10 9 交通狀況 10% 9 10 9 生活配套 10% 8 9 景觀環(huán)境 10% 9 9 7 10 戶型設(shè)計(jì) 10% 9 8 10 8 噪音 10% 2 3 3 2 建筑立面 10% 8 8 9 8 發(fā)展商實(shí)力 10% 9 8 8 10 10 營(yíng)銷策劃 10% 10 9 8 9 總計(jì) 100% % 77% % 87% 84% 權(quán)重比 從以上權(quán)重分析得出，項(xiàng)目總體優(yōu)勢(shì)優(yōu)于卓品驕陽和朝陽領(lǐng)袖， 但遜于萊茵半島和東方桃苑，因東方桃苑幾近清盤，故不存在競(jìng) 爭(zhēng)關(guān)系，從朝陽洲板塊現(xiàn)有項(xiàng)目看，競(jìng)爭(zhēng)主要來自卓品驕陽、朝 陽領(lǐng)袖，萊茵半島。 發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 朝陽洲板塊是當(dāng)前南昌地產(chǎn)板塊中發(fā)展最為成熟的板塊區(qū)域，曾經(jīng)板塊樓市一度影響南昌樓市，由于土地出讓的限制以及其它各大板塊的異軍突起（樓盤開花），朝陽洲板塊熱度不及其它板塊，新開個(gè)案較少，對(duì)未來南昌樓市影響將不明顯，但隨著紅谷灘板塊樓市日益發(fā)展，將會(huì)帶動(dòng)其毗鄰板塊朝陽洲板塊的再度開發(fā)。 朝陽洲土地開發(fā)有其局限性，特別是政府在 2022年 2022年對(duì)該區(qū) 域土地實(shí)行限制政策。以遠(yuǎn)東國(guó)際花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造，它帶動(dòng)了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，并引起了南昌市民及業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。 政府對(duì)朝陽洲土地采取儲(chǔ)存控制手段。 市中心地段，人氣較旺。 我們將其劃分為三個(gè)區(qū)位 第一區(qū)位：中山橋墩至撫河橋墩 第二區(qū)位：撫河橋至司馬廟立交橋 第三區(qū)位：司馬廟立交橋至建設(shè)橋墩 板塊構(gòu)成 優(yōu)勢(shì)： 得天獨(dú)厚的水資源，適于人居。 2022年南昌樓市發(fā)展整體趨勢(shì) 五、南昌市各板塊項(xiàng)目均價(jià) 及朝陽洲在售項(xiàng)目分析 南昌市各板塊項(xiàng)目分析 老城板塊： 恒茂國(guó)際華城、經(jīng)緯府邸、 藍(lán)天碧水廣場(chǎng)； 市場(chǎng)放量： ㎡ ； 均價(jià)區(qū)間： 4500－ 4800元 / ㎡ 朝陽板塊： 萊茵半島、東方桃苑、 朝陽領(lǐng)袖、卓品驕陽 等； 市場(chǎng)放量： 近 15萬㎡； 均價(jià)區(qū)間： 3800－ 4300元 /㎡ 各板塊分析 青山湖板塊： 恒茂湖濱、青山湖花園、香溢花城、秀泊經(jīng)典、碧海云天； 市場(chǎng)放量： ㎡ ； 均價(jià)區(qū)間： 3500－ 4000元 /㎡ 京東板塊： 世紀(jì)風(fēng)情、尚東大道、萬科四季花城； 市場(chǎng)放量： ㎡ ； 均價(jià)區(qū)間： 3200－ 3500元 /㎡ 世紀(jì)風(fēng)情