房地產(chǎn)營銷策略—價(jià)格策略-文庫吧資料
2025-01-18 11:29本頁面
【正文】 在產(chǎn)品性質(zhì)、特征上的優(yōu)勢(shì) ，根據(jù)競爭者的價(jià)格確定適合自己的價(jià)格水平。 ?列舉有關(guān)樓盤定價(jià)情況。接下來，由專家對(duì)各個(gè)樓盤的指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分，計(jì)算加權(quán)分?jǐn)?shù) 。 ?（ 2）追隨領(lǐng)導(dǎo)者企業(yè)定價(jià) ?使用這種定價(jià)方法的房地產(chǎn)企業(yè) 一般擁有較為豐富的后備資料，為了應(yīng)付或避免競爭，或?yàn)榱朔€(wěn)定市場以利其長期經(jīng)營，往往以同行中對(duì)市場影響最大的房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)，來制定本企業(yè)的商品房價(jià)格。 第七章 房地產(chǎn)營銷策略 ―― 價(jià)格策略 ?（ 1）隨行就市定價(jià)法 ?隨行就市定價(jià)法就是企業(yè)使 自己的商品價(jià)格跟上同行的平均水平。 它是以競爭者的價(jià)格為基礎(chǔ)，根據(jù)競爭雙方的力量等情況， 制定較競爭者價(jià)格為低、高或相同的價(jià)格，以達(dá)到增加利潤 ，擴(kuò)大銷售量或提高市場占有率等目標(biāo)的定價(jià)方法。 在實(shí)際運(yùn)用中又有理解 價(jià)值定價(jià)法和需求差異定價(jià)法 兩種不同的形式。加成定價(jià)法具有計(jì)算簡單、簡便易行的優(yōu)點(diǎn)，企業(yè)可以簡化定價(jià)工作，不需要根據(jù)市場需求情況經(jīng)常調(diào)整房地產(chǎn)價(jià)格。 ?產(chǎn)品售價(jià) =單位產(chǎn)品成本 (1+成本加成率 ) ?加成率的確定是定價(jià)的關(guān)鍵 。 ? 邊際貢獻(xiàn) = 預(yù)計(jì)銷售總收入 總變動(dòng)成本 ?可以看出，當(dāng)邊際貢獻(xiàn)等于固定成本時(shí)，開發(fā)企業(yè)即可實(shí)現(xiàn)保本；當(dāng)邊際貢獻(xiàn)大于固定成本時(shí)，開發(fā)企業(yè)便可以實(shí)現(xiàn)盈利；當(dāng)邊際貢獻(xiàn)小于固定成本時(shí)，開發(fā)企業(yè)虧損。 ?成本導(dǎo)向定價(jià)方法有 變動(dòng)成本法、成本加成法 和 售價(jià)加成法 等，下面介紹變動(dòng)成本法和成本加成法。 ?舉例：在各種情形下房地產(chǎn)公司的定價(jià)目標(biāo)？ 第七章 房地產(chǎn)營銷策略 ―― 價(jià)格策略 定價(jià)目標(biāo) 市場導(dǎo)向 形象導(dǎo)向 利潤導(dǎo)向 利潤最大化 企業(yè)形象彰顯 品牌競爭力 市場份額增長 穩(wěn)定價(jià)格 目標(biāo)利潤 銷售量增長 第七章 房地產(chǎn)營銷策略 ―― 價(jià)格策略 ?二、房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法 ?房地產(chǎn)的定價(jià)方法有 成本導(dǎo)向、競爭導(dǎo)向、需求導(dǎo)向、 可比樓盤定價(jià)法 四種。房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo) 一般有利潤最大化目標(biāo)、市場占有率目標(biāo)、樹立企業(yè)形象目標(biāo)等幾種不同的形式 。（ 3） 居民收入 。這些因素對(duì)價(jià)格的影響都比較復(fù)雜，主要表現(xiàn)在以下幾方面： （ 1） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ：預(yù)示著投資、生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)活躍，對(duì)廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是引起地價(jià)上漲。它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為 借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 (如匯兌損失等 )。 ?以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收入的 3％一 5％。約為銷售收入的 ％一 1％。約為銷售收入的 1％一 2％； ?② 銷售代理費(fèi) 。它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用?？砂错?xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)， 按 3％左右計(jì)算 。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的 各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述 1～ 6項(xiàng)之和為基數(shù)， 按 3％一 5％計(jì)算 。 ?配套設(shè)施費(fèi) =基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) +公共配套設(shè)施費(fèi) ?（ 7） 不可預(yù)見費(fèi) 。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。它又稱 紅線內(nèi)工程費(fèi) ，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。主要包括 建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi) )、 設(shè)備及安裝工程費(fèi) (給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、?
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