【正文】 到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人 有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償 。 共有人之間是共同共有，此時(shí)要抵押共有財(cái)產(chǎn)必須經(jīng)其他共有人同意，否則抵押無效；但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。（ 對(duì)應(yīng)的四種登記：在建工程抵押權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記）。不過隨著在建工程形象進(jìn)度改變，開發(fā)企業(yè)可以追加抵押物，因此要進(jìn)行多次抵押變更登記，直到滿足融資要求。 ? 2申請(qǐng)抵押的部分已建造。 ? 實(shí)質(zhì)上一種期待權(quán)，尚不具備使用價(jià)值，標(biāo)的也是不確定的。 其特點(diǎn)如下： ? 形態(tài)具有不確定性，是正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)。 3 （四）在建工程抵押的特殊性及其法律規(guī)定 ?在 《 物權(quán)法 》 出臺(tái)之前， 2022年 8月 15日修訂的建設(shè)部 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 第三條對(duì)在建工程抵押作了如下定義： 抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。 二是先抵押后出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。 抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 ， 掌握兩點(diǎn)： 一是抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn) ， 但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存； 二是抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意 ， 不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn) ，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外 。 《 擔(dān)保法 》 第四十一條 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的， 應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記 ， 抵押合同自登記之日起生效 。物權(quán)法的改進(jìn)，可以杜絕之前房產(chǎn)、土地分開登記造成的混亂。 抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。 ?《 物權(quán)法 》 第一百八十二條 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。 ? 房產(chǎn)地產(chǎn)統(tǒng)一抵押 《 擔(dān)保法 》 第三十六條 以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。比較起來， 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定無疑更具科學(xué)性、合理性，為民間融資的自由創(chuàng)造提供了更廣闊的空間?！? ?【 說明 】 過去幾十年中 ， 我國立法和司法實(shí)踐中對(duì)債權(quán)合同和物權(quán)變動(dòng)不加區(qū)分的情形比比皆是 ， 本來辦理登記是房屋抵押權(quán)的設(shè)立要件 ， 是抵押合同中債務(wù)人或者第三人的法律義務(wù) ， 卻被設(shè)計(jì)成抵押合同的生效要件 ， 如果當(dāng)事人違反了義務(wù) ， 合同反而無效 ， 無疑是對(duì)違約方的縱容 ， 完全置債權(quán)人的利益于不顧 ， 從而法律也得不到人們的信任和尊重 ?！?，那么，擔(dān)保法與物權(quán)法存在哪些不一致呢？ 《 擔(dān)保法 》 第四十一條規(guī)定：“ 當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的 ，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記 ， 抵押合同自登記之日起生效 。 夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失， 離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 最高法關(guān)于適用婚姻法若干問題解釋 (三 ) 第七條：婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有： （ 2）生產(chǎn)、經(jīng)營的 收益 （ 1）工資、獎(jiǎng)金 （ 4）繼承或贈(zèng)與所 得的財(cái)產(chǎn)，但本法 第十八條第三項(xiàng)規(guī) 定的除外 夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)， 有平等的處理權(quán)。此時(shí)，甲乙未辦理登記僅致導(dǎo)其轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)效力，并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣合同的無效或買賣所致合同之債不成立。 ?房屋所有權(quán)仍歸屬于甲，但此時(shí)甲乙買賣合同及交付行為成立且有效。 9月乙辦理了產(chǎn)權(quán)登記到自己名下， 10月簽訂合同將該房屋出賣給丙并完成交付，11月辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記?！币簿褪钦f，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人 。同時(shí)還規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人，”不是“不發(fā)生效力”。 ?（ 5）其他情形（了解即可）： 物權(quán)法并沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，一概規(guī)定必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。 （ 3）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。 ?物權(quán)登記生效中，“法律另有規(guī)定的除外”是指： ?（ 1）依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。 關(guān)于物權(quán) 權(quán)登記效力 釋義：本條的規(guī)定，是不動(dòng)產(chǎn)公示原則的具體體現(xiàn)。 應(yīng)符合條件： 受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng) 產(chǎn)時(shí)是善意的 1 以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓 2 轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 出題點(diǎn)： ?關(guān)于善意第三人的規(guī)定。這就產(chǎn)生了善意第三人問題。 如果物權(quán)的變動(dòng)不采用一定的公示方法，會(huì)使第三人遭受損害，從而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)交易秩序陷入紊亂境地。 ?如：一個(gè)拍賣物存在多個(gè)抵押權(quán)人，各自受償?shù)捻樞蛉绾危? ?同一房地產(chǎn)存在多個(gè)抵押權(quán)人的，按抵押登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償。民法的基本原則就包括，公平原則，民事主體應(yīng)依據(jù)社會(huì)公認(rèn)的公平觀念從事民事活動(dòng)，以維持當(dāng)事人之間的利益均衡。 ? A、 3%、 % B、 %3% ? C、 3%、 3% %% ?三、不記得的法律條款，要從合理性去分析。 這樣在閱讀案例時(shí)就能有較強(qiáng)的針對(duì)性 ， 容易抓住重點(diǎn) ， 提高效率 ， 節(jié)省時(shí)間 。 實(shí)務(wù)考試要點(diǎn)： ?一 、 先看案例要解決的問題 ， 帶著問題讀案例 。因?yàn)榭荚囆问讲皇菃柎鹨膊皇翘羁?，只是選擇和判斷。原因有兩點(diǎn)：一是從出題的思路上看；二是從命題人的素質(zhì)