【正文】 ） 地上： 地下： 2696萬 基于住宅競爭者入市價 調(diào)整價格 住宅類產(chǎn)品周期營銷計劃 周期 產(chǎn)品 戶數(shù)（套） 去化 戶數(shù) 銷售時間 第一周期 26號樓 112 90套 （認籌） 27號樓 168 130套 第二周期 28號樓 112 90套 （開盤） 29號樓 154 130套 余貨 106 106套 余貨 （春節(jié)后） 認籌 開盤 2 掃尾 清盤 開盤 1 商鋪產(chǎn)品周期營銷計劃 周期 產(chǎn)品 戶數(shù)（套） 均價 （元 /㎡ ） 總銷面積（ ㎡） 去化 戶數(shù) 銷售時間 第一周期 沿街 38套 12596 38套 第二周期 內(nèi)街 未分割 5900（含地下） 地上： 地下： 認籌 清盤 （春節(jié)后） 開盤 清盤 沿街 內(nèi)街 開盤 重大營銷節(jié)點 （ 8月 1日取得預(yù)售許可證） 1月 2月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 中心景觀及 內(nèi)街完工 200米 開放 開盤 沿街商業(yè)樣板區(qū)完工 新售樓處 放 等物料完成 房源認籌 中心景觀軸線完工 樣板工程建議及配合節(jié)點 ? 樣板房房源選擇： 建議首批樣板間選擇在 26號樓 4樓西側(cè) 4套戶型，共計 210平米； 27號樓 4樓東側(cè) 2套戶型，共計 145平米。 悅城 都霖 繽紛時代 都霖 馨苑 都霖 案名 一期、二期推售案名思考： 品牌關(guān)系 ： 40萬平米應(yīng)足夠支撐一個堅實的品牌，樹立大盤形象，有助于提高各階段產(chǎn)品推售速度及溢價； 大盤由于推售期長，各組團產(chǎn)品定位及推售形象無法一致，需要一個清晰的易操作品牌邏輯解決該問題； “都霖”成為本樓盤推案史上最多出現(xiàn)的詞匯；“都霖”成為市場對開發(fā)商品牌認知的最基本的詞匯；“都霖”成為本案的母體，孕育后期升級換代產(chǎn)品； 都霖系列 都霖系列 Ⅰ 都霖系列 Ⅱ 都霖系列 Ⅲ 都霖美景 都霖 — 個性化 — 個性化的產(chǎn)品上市，滿足多種置業(yè)需求。 個性化 形象定位思考： — 大盤 — 依托于 40萬平米大盤，大手筆，共享大盤豐富的產(chǎn)品功能。 形象定位 關(guān)鍵詞：大盤 ? 品質(zhì)生活不假外求 —— 整合啤酒坊、海都廣場、電影院等后田社區(qū)優(yōu)質(zhì)配套，創(chuàng)造豐富生活景象。 —— 南部發(fā)展政策促進，奧運會驅(qū)動，交通條件改善，短期內(nèi)實現(xiàn)價值提升。 ? 升值投資上選 —— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動區(qū)域城市化進程，迅速提升項目價值。 ? 公園里的家 —— 3萬平集中綠化公園 ? 大家庭院，院落式文化。 —— 正陽路一線。豐富的景觀教育空間功能，帶來高品質(zhì)居住感受。 樓號 均價 （元 /平） 可售面積 （平） 貨值（萬 元） 26號樓 商業(yè) 10000 439 27號樓 商業(yè) 10000 1082 1082 28號樓 商業(yè) 11815 1142 29號樓 商業(yè) 15921 2259 內(nèi)街 商業(yè) 地上： 6300 地下： 3000 地上： 地下： 2696 第五章：項目形象定位 項目賣點 形象定位 案名 項目 slogan 項目 logo及表現(xiàn)方案 項目賣點 ? CBD的宜居新城 —— 項目通過青銀高速順暢聯(lián)系 CBD區(qū)域，可將項目作為 CBD接駁居住區(qū)板塊概念項目，借勢于該成熟板塊概念提升項目價值。 瑞 陽 路煙青一級路商業(yè)景觀大道29小區(qū)入口道路28 2726三 期無名路加油站瑞 陽 路煙青一級路商業(yè)景觀大道小區(qū)入口道路三 期無名路加油站一期 商業(yè)價格 原則： 遵循位置優(yōu)先的原則 根據(jù)實際層高及經(jīng)營可利用率定價原則 最終保證沿街商業(yè) 均價 12596元 /平米；內(nèi)街商業(yè)均價 5900元 /平米。 最終達到 樓號 最低價（元 /平） 最高價（元 /平） 均價（元 /平） 可售面積（平） 貨值（萬元） 26號樓 3334 3678 3588 約 2117 27號樓 3628 3802 3738 約 4607 28號樓 3775 3969 3895 約 3374 29號樓 3912 4111 4031 約 5053 2629號樓整體均價為 3830元 /㎡ 。 預(yù)備長期主力外場：哈爾濱 、延吉； 機會外場：太原、呼市、鄂爾多斯。 范圍：嶗山區(qū)、香港東路寫字樓上班白領(lǐng) 第三章：項目客群分析 ? 投資客 單純追求投資回報率，小戶型投資風(fēng)險小，占用資金小，適合投資客選擇性出手。 將原房屋高價出租，以較市內(nèi)四區(qū)更低價格購置本項目，以租 養(yǎng)貸。 范圍：惜福鎮(zhèn)夏莊工業(yè)區(qū)、旺疃工廠區(qū)、 棘洪灘工業(yè)園等工業(yè)園區(qū)。 ? 學(xué)院畢業(yè)生，外地在城陽務(wù)工者 更多的就業(yè)機會和區(qū)域發(fā)展前景將會吸引較高層次及學(xué)歷的客群，屆時住宅供需關(guān)系將 成為銷售利好。 ? 購買精裝修房無需忍受其他業(yè)主長期裝修煩擾。 ? 精裝修房能夠省略后期裝修這一復(fù)雜的過程。 ? 入住后減少裝修帶來的二次污染和浪費。 地塊位置 土地權(quán)屬 規(guī)劃面積 規(guī)劃物業(yè)形態(tài) 預(yù)計住宅主力 戶型 2022年預(yù)計推案量 西田村 鑫源置業(yè) 40萬平米 住宅、商業(yè)、 寫字樓 120平米以下的中小戶型 5萬平米 青威路家佳源南 中冶地產(chǎn) 22萬平米 住宅（ 16萬）商業(yè)（ 6萬） 80100平米左右中小戶型 4萬平米 第二章：項目本體分析 項目簡介（住宅、商業(yè)） 項目 SWOT分析 產(chǎn)品建議 項目簡介 (住宅 2629號樓 ) 26 27 28 29 ? 地理位置： ? 總戶數(shù)： 546戶 ? 住宅總建筑面積： ? 戶型區(qū)間： — ? 樓層數(shù)： 14F 樓號 面積 戶型 套數(shù)（戶） 總套 （戶） 面積總計 26 號樓 ㎡ 二室二廳一衛(wèi) 28 112 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 27 號樓 ㎡ 28 168 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 56 28 號樓 ㎡ 28 112 ㎡ ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 28 29 號樓 ㎡ 14 154 ㎡ ㎡ 14 ㎡ 14 ㎡ 14 ㎡ 28 ㎡ 28 ㎡ 14 ㎡ 28 項目簡介 (商業(yè) ) 26 27 28 29 樓號 可售面積 26號樓 商業(yè) 27號樓 商業(yè) 1082平米 28號樓 商業(yè) 29號樓 商業(yè) 內(nèi)街商業(yè) (30號、 31號樓 ) 地上： 地下： 項目 swot分析 S：優(yōu)勢 40萬平米大盤，社區(qū)未來配套齊全 （醫(yī)院、廣場、超市、道路） 一期交房，樣板示范效果強 前期積累的客戶量大，有一定的知名度 小戶型功能全，總價易控制 O：機會 產(chǎn)品總價盤活新的業(yè)績增長 啤酒坊帶來新的產(chǎn)品附加值 政府利好政策（首付 2成、低利率） 近期季度成交轉(zhuǎn)暖，購房信心緩慢恢復(fù) W：劣勢 品牌效應(yīng)不強 景觀軸線未施工，缺失感召力 臨街樓宇位置不佳，戶型結(jié)構(gòu)較單一 小戶型通透性、采光性待商榷 小戶型犧牲居家空間尺度，舒適度降低 周邊大型高品質(zhì)服務(wù)型配套有限 傳統(tǒng)遺留下的郊區(qū)樓盤印象 T：威脅 09年空置房面積去化緩慢 客戶信心艱難恢復(fù)初期，客戶持幣觀望 經(jīng)濟危機依然存在，投資環(huán)境弱 購房客戶趨于理性 小戶型客戶購買力弱 項目周遭樓盤 2022年開盤量大 營銷戰(zhàn)略 與市場領(lǐng)導(dǎo)者競爭 —— 高形象，強展示，體驗營銷占位城陽區(qū)市場領(lǐng)導(dǎo)者，立足展示為本（ VS萬科） 借勢，建立低成本渠道體系 —— 線上推廣與線下多渠道密集滲透 ，系列參與式體驗營銷活動 控制銷售節(jié)奏，以首批產(chǎn)品挑戰(zhàn)成交速度，以后期產(chǎn)品迅速回現(xiàn) —— 提前蓄客，截流客戶 產(chǎn)品建議 — 精裝修 ? 提高產(chǎn)品形象，增加產(chǎn)品溢價。 首次開盤， 推廣力度 預(yù)計較大。 戶型講求 功能性及實用性 。 魅力之城 / 澳港國際 / 怡馨苑項目 / 鑫源 客戶關(guān)系營銷