【正文】 28西單元均價(jià)： 6500（一層） + 6500 （二層） +6500 (三層） 1200 2（樓 板價(jià)） =13200元 28東單元均價(jià)： 6500（一層） +6500 （二層） 1200（樓板價(jià)） =10500元 28整體均價(jià)：西單元 +東單元 /2=11850元 29均價(jià)： 7000（一層） +7000 （二層） +7000 (三層） 1200 2（樓板價(jià)） =14400元 （ 第二步）系數(shù)加權(quán)法（計(jì)算各單位網(wǎng)點(diǎn)單價(jià)） 單價(jià) =均價(jià) ∑ （ Ai坐標(biāo)系數(shù) +Wi面積系數(shù) /2） （第三步）局部工程概算 每層樓板造價(jià)： 1200元 /㎡ ， 各單位網(wǎng)點(diǎn)總價(jià)根據(jù)層高利用率減去相應(yīng)的樓板價(jià)。 ? 新居民 新生活 —— 以城市規(guī)劃方式進(jìn)行住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目更象一座人文文化濃郁的成熟社區(qū)。 ? 便捷交通一線直達(dá) —— 高速路接駁口。 ? 綠洲社區(qū)，私享空間 —— 創(chuàng)意生態(tài)住宅區(qū)大小綠洲是項(xiàng)目的靈魂，營造出層次分明親切個(gè)性化的綠化空間。 —— 圍合式布局，契合亞洲人的傳統(tǒng)居住習(xí)慣。 —— 處于城市化進(jìn)程初期，本項(xiàng)目屬于典型“城市更新項(xiàng)目”升值潛力巨大。 ? 品牌管家貼心服務(wù) —— 物業(yè)管理服務(wù)是否盡心到位已經(jīng)成為客戶購買時(shí)所關(guān)注的重要因素。 ? 多款百變小戶型，總有一款稱心稱意 —— 小戶型種類多，注重功能性，完全勝任不同居家需求 ? 精裝修 拎包入住零煩惱 —— 精裝修小戶型，菜單式裝修，輕松置業(yè)。 生活化 — 生活化 — 純粹的居住規(guī)劃，為客戶締造舒適的居家生活。享受自我人生。 馨苑 ? 品牌邏輯解圖： 案名 二期案名備案 ： 都霖 馨苑 都霖 加減城 都霖 這里 項(xiàng)目 slogan 都霖 樣板工程建議 ? 樣板間風(fēng)格建議： 風(fēng)格一：新婚兩口之家，新貴風(fēng)格，明顯的新婚洞房的氛圍。 樣板工程建議及配合節(jié)點(diǎn) ? 樣板間風(fēng)格建議： 風(fēng)格三： 40歲左右的中年 3口之家，現(xiàn)代歐式風(fēng)格。 樣板工程建議及配合節(jié)點(diǎn) ? 樣板樓 結(jié)合示范環(huán)境選擇 2 27號樓作為樣板樓，視工程進(jìn)展允許，進(jìn)行局部的外立面裝修及局部的公共廳、堂部分的精裝修，全方位展示項(xiàng)目立面形象。 第七章：宣傳推廣策略 銷售策略 各階段宣傳推廣策略 ? 入市時(shí)機(jī)和條件 2022年 6月 18日，戶型等基本的設(shè)計(jì)確定后，開始接受電話咨詢，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場登 記，地點(diǎn)在項(xiàng)目現(xiàn)場營銷中心及外場售樓處。 2. 客戶在現(xiàn)場登記留下姓名、電話、初步意向、身份證等信息。 4. 2022年 8月 28日（青島住交會期間），項(xiàng)目正式開盤，舉行集中的購房簽約活動，客戶按照認(rèn)購書登記集中換簽 《 都霖美景二期房屋購房合同 》 。 6. 認(rèn)購期前 7天在付款方式優(yōu)惠的基礎(chǔ)上給予 97折 優(yōu)惠，鼓勵(lì)客戶盡早下定。 8. 集中認(rèn)購時(shí)邀請公證人員進(jìn)行現(xiàn)場公證，規(guī)避可能出現(xiàn)的糾紛。 —— 通過對項(xiàng)目主題的宣傳初步建立差異化市場形象。 —— 集中廣告投放，體現(xiàn)大盤氣勢 —— 以樣板樓、樣板間、一期樣板環(huán)境等手段直觀傳達(dá)項(xiàng)目高品質(zhì) —— 通過對熱銷的宣傳，制造市場的緊迫感 各階段宣傳推廣策略 【 第 1批房號（ ） / 】 推廣費(fèi)用預(yù)算： 推廣主題： —— 都霖 —— 組織認(rèn)購客戶啤酒坊消暑活動，建立培養(yǎng)客戶喜好度及忠誠度。 馨苑 引爆熱銷市場 媒體安排 —— 戶外 —— 平媒： 《 半島都市報(bào) 》 、 《 青島早報(bào) 》 整版、夾報(bào) —— 小眾傳媒：手機(jī)短信群發(fā) —— 網(wǎng)絡(luò)： 《 新聞網(wǎng) 》 —— 電臺：音樂體育廣播 物料準(zhǔn)備： —— 樓書、宣傳片、沙盤、 DM 公關(guān)活動 —— 車友會 —— 大型交友、征婚活動 —— 義賣活動 媒體 時(shí)間 版面 形式 主題 /目的 預(yù)算 報(bào)紙 半島 (周四 ) / (周四 ) 整版 硬廣告 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn) 9萬 (周四 ) / （周四） 正度 8開 夾報(bào) 10萬份 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn) 日報(bào)三媒 (周四 ) / (周四 ) 早報(bào)整版 硬廣告 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn) 5萬 網(wǎng)絡(luò) 新聞網(wǎng) 房產(chǎn)版首頁通欄 配合看房活動 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn) 5萬 電臺 915交通音樂廣播 15秒硬廣 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn) 3萬 小眾傳媒 短信 70字 60萬條 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn) 3萬 設(shè)計(jì)物料 投遞海報(bào) 111月份 正度 4k DM10萬份 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn) 外銷派單海報(bào) 111月份 正度 4k DM10萬份 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn) 高炮、現(xiàn)場 POP掛旗 112月份 現(xiàn)場測量 掛旗 訴求項(xiàng)目賣點(diǎn) 公關(guān)活動 現(xiàn)場義賣 / 開盤活動 / 其他 112月份 積聚人氣 促進(jìn)銷售 5萬 總計(jì)： 各階段宣傳推廣策略 【 第 2批房號媒體投放 】 各階段宣傳推廣策略 【 余貨處理 推廣期 / 3個(gè)月 】 時(shí)間： 銷售目標(biāo)：清盤 馨苑 幸福業(yè)主邀您共享繽紛生活 媒體安排： 戶外廣告（上期延續(xù)） —— 高炮、地盤包裝 平面媒體 —— 《 半島都市報(bào) 》 整版、夾報(bào) —— 手機(jī)銷售信息群發(fā) 物料準(zhǔn)備： DM、海報(bào) 各階段宣傳推廣策略 【 余貨處理 媒體投放 】 媒體 時(shí)間 版面 形式 主題 /目的 預(yù)算 報(bào)紙 半島 (周四 ) 整版 硬廣告 促銷 (周四 ) 正度 8開 夾報(bào) 6萬份 促銷 網(wǎng)絡(luò) 新聞網(wǎng) 房產(chǎn)版首頁通欄 配合看房活動 促銷 5萬 小眾傳媒 短信 70字 60萬條 促銷 3萬 設(shè)計(jì)物料 投遞海報(bào) 46月份 正度 4k DM10萬份 促銷 外銷派單海報(bào) 46月份 正度 4k DM10萬份 促銷 高炮、現(xiàn)場 POP掛旗 46月份 現(xiàn)場測量 掛旗 促銷 公關(guān)活動 業(yè)主周末下午茶 5月份 促銷 1萬 總計(jì)： 各階段宣傳推廣策略 【 商鋪（含內(nèi)街沿街） 】 時(shí)間： 銷售目標(biāo)：清盤 策劃任務(wù) —— 招商服務(wù)配套品牌 —— 規(guī)劃預(yù)期經(jīng)營愿景 —— 搭配新的住宅房源進(jìn)行推廣 各階段宣傳推廣策略 【 商鋪（含內(nèi)街沿街） 】 推廣費(fèi)用預(yù)算： 5萬元 推廣主題：高檔社區(qū)商業(yè) / 宜經(jīng)營 3萬元，實(shí)現(xiàn)有房有車的生活！ 基于白領(lǐng)一族的促銷措施 無視高速收費(fèi)：青銀高速，一線快達(dá)！ 買房贈送青銀高速過路充值卡，突破青銀高速收費(fèi)瓶頸。 基于養(yǎng)老族促銷措施 回歸田園，健康生活 開辟 10畝荒地，分割 100份； 供認(rèn)購客戶無償使用 客戶自主進(jìn)行耕種活動，也可委托物業(yè)公司為其耕種。 現(xiàn)場人氣制造（圍城計(jì)劃） 目的：招攬現(xiàn)場人氣，促動熱銷，增加宣傳通路 策略：與城陽區(qū)各大中小超市聯(lián)盟 執(zhí)行： 購買合作超市一定數(shù)量的日用品（價(jià)格 1元 — 50元不等）； 合作超市門頭懸掛項(xiàng)目宣傳條幅，同時(shí)擺放本項(xiàng)目 DM宣單； 超市介紹客戶來項(xiàng)目看房或買房給予獎(jiǎng)勵(lì)； 義賣：所購商品在項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行義賣，所有商品統(tǒng)統(tǒng) 1元錢； 賣貨所得捐給紅十字會。 大量吸引目標(biāo)客群。 建立目標(biāo)客戶情景銷售 地點(diǎn)設(shè)定： 第一現(xiàn)場：沿街商鋪 面積要求：正在使用中 風(fēng)格要求：延續(xù) 第二現(xiàn)場：項(xiàng)目北側(cè) 面積要求： 200平米 風(fēng)格要求：大氣、時(shí)尚、新貴 第三現(xiàn)場：青島市中心人流密集處（建議選擇易初蓮花沿街商鋪、市南家樂福附近商鋪） 面積要求： 150平米 風(fēng)格要求：大氣、時(shí)尚、新貴 城陽、青島的外展場設(shè)定 目的： 擴(kuò)大有效行銷半徑。 積極向市區(qū)客戶推售產(chǎn)品 地點(diǎn)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)：青島市中高端客戶密集處 時(shí)間設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)：長期（季度性） 短期（周末、周日） 地點(diǎn)設(shè)定選擇：易初蓮花、青島大潤發(fā)、佳世客 外銷渠道建立 由于本案一部分目標(biāo)客戶為東三省、山西、內(nèi)蒙三大板塊的居民，其由于本土生活資源匱乏而購買本案以備養(yǎng)老、遷徙之用。 外銷方式：由外地代理公司包銷。 單個(gè)項(xiàng)目 30萬平米以上規(guī)模的全案策劃經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)一定規(guī)模全案策劃經(jīng)驗(yàn)， 有城陽項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)可加分。 公司部門齊全、組織合理、人員整齊、具備一定規(guī)模。 后期銷售期采用計(jì)件制度（ — 住宅樓座清盤）。 ? 2629號樓 預(yù)售證辦理時(shí)間： 。 ? 老年人菜園 （ 10畝）： ，并劃分完畢。 ? 二期沿街商業(yè)樣板區(qū)確保完工時(shí)間： ? 中心景觀軸線完工： ? 龍湖景觀休整完畢 時(shí)間： ? 龍湖畔樣板區(qū)展示完工時(shí)間：