濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及20xx年展望-文庫(kù)吧資料
2025-01-13 10:33本頁(yè)面
【正文】 從未來(lái)供應(yīng)上看， 2022 年推盤(pán)量仍較大，領(lǐng)秀城、銀豐花園、偉東新都二期均有較大體量推出；今年面市的若干體量在 10 萬(wàn)平米中小樓盤(pán) 2022 年初也將正式推貨； 2022 年區(qū)域內(nèi)土地 成交量大幅上漲，預(yù)計(jì)明年下半年將有全新樓盤(pán)面市或推貨，后續(xù)供應(yīng)充足。 從營(yíng)銷(xiāo)推廣上看， 由于濟(jì)南的房源去化速度快，各項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)減弱，多為認(rèn)籌活動(dòng)，這與去年諸樓盤(pán)大力打折促銷(xiāo)形成了鮮明的對(duì)比。 客戶(hù)： 由于區(qū)域或環(huán)境優(yōu)越或占據(jù)城市核心，故以高端物業(yè)為主，客戶(hù)也多為中高端收入的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。 價(jià)格： 普通住宅均價(jià)集中在 60008500 元 /平米之間，別墅價(jià)格集中在 900012022元 /平米之間。 戶(hù)型： 多以 94110 平米的大兩室、 130150 平米的舒適三室為主。 2022 年市中區(qū)總推貨量接近 100 萬(wàn)平米，超過(guò) 2022 年 20 余萬(wàn)平米。而從月度變化曲線(xiàn)也可以看出，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍較明顯。全市前 11 個(gè)月平均房?jī)r(jià)漲幅為 12%以上，而對(duì)于部分熱銷(xiāo)樓盤(pán)房?jī)r(jià)漲幅則可以達(dá)到 30%以上。 10 月份房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲%。二手房成交量的迅速增大更是市場(chǎng)火爆、需求增加的集中體現(xiàn)。 不僅一手住房成交火爆，二手房成交量同樣創(chuàng)下記錄。 2022 年成交套數(shù)數(shù)據(jù)為全市包括市內(nèi)五 區(qū)及下屬 4 個(gè)縣市總成交量，而 2022 年數(shù)據(jù)僅為濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)參與網(wǎng)上售房項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，但即便如此，我們也可以看到，除 1 月外，每月同比漲幅都為正，尤其 11 月份同比漲幅甚至達(dá)到 233%，全年同比漲幅仍然超過(guò) 60%。 而從逐月的成交數(shù)據(jù)來(lái)看， 2022 年下半年成交量比上半年明顯放大。 成交量同比增幅巨大 ，二手市場(chǎng)放量明顯 110 月，濟(jì)南市房屋銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %，其中期房銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；現(xiàn)房銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，同比下降 %。 2022 年 110 月份濟(jì)南市房地產(chǎn)共完成投資 億元，增長(zhǎng) %，較 19 月份提高 個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商手持限量房源開(kāi)始頻繁上調(diào)房?jī)r(jià)，本想打算再觀(guān)望的購(gòu)房者懷著巨大的購(gòu)買(mǎi)力，開(kāi)始后悔自己沒(méi)有提前出手。 第三部分： 2022 年濟(jì)南商品房住宅市場(chǎng)分析 一、 2022 年 111 月濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)狀況 2022 年上半年，多數(shù)開(kāi)發(fā)商受資金制約施工緩慢，市場(chǎng)供應(yīng)量有限，銷(xiāo)售則多以剛性需求支撐，業(yè) 界稱(chēng)之為 “ 小陽(yáng)春 ” 。 從濟(jì)南市近 5 年土地成交價(jià)格變化趨勢(shì)來(lái)看，除 2022 年以商服用地為主的成交土地導(dǎo)致樓面地價(jià)有所升高外，無(wú)論從平均地價(jià)、還是樓面地價(jià)來(lái)看，整體均為上升趨勢(shì)。 從濟(jì)南市近 5 年土地成交量變化趨勢(shì)來(lái)看，成交量迅速攀升。成交量、成交價(jià)格均創(chuàng)出歷史新高。除了積極在 一線(xiàn)土地市場(chǎng)拿地之外，還有外地開(kāi)發(fā)商通過(guò)與本地開(kāi)發(fā)商的合作來(lái)進(jìn)入濟(jì)南市場(chǎng)，比如上海綠地集團(tuán)通過(guò)與濟(jì)南泉景地產(chǎn)合作，于 9 月 30 日成立了濟(jì)南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司。濟(jì)南 “ 地王現(xiàn)象 ” 頻頻出現(xiàn)也就不足為奇了。 ” 伴隨全運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，擁有充足上市資金，或巨額銀行授信的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)大鱷，嗅到了濟(jì)南地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值。華山、徐李片區(qū)、裕興化工廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)正被各房產(chǎn)大鱷反復(fù)探究，這幾個(gè)重要地塊也將在明年被相繼吞吃。北大資源地產(chǎn)拿下了北閘子板塊，世貿(mào)集團(tuán)已經(jīng)預(yù)定了濼口片區(qū)的改造。 12 月 9 日，濟(jì)南東部約合 210 多畝的辛甸地塊，包括綠地、綠城、中齊、中建等在內(nèi)的 8 大地產(chǎn)巨頭經(jīng)過(guò) 108 次較量后，終被央企背景的保利山東以 18 億巨資拿下。 11 月 12 日，位于小清河北路以北，歷城區(qū)將軍路以西的華光日化廠(chǎng)地塊被重汽地產(chǎn)以每畝 392 萬(wàn)的價(jià)格拿下，細(xì)算樓面價(jià)已經(jīng)超過(guò) 8 月的東部祥泰地王。 9 月 17 日中石化以每畝 萬(wàn)元，每平方米達(dá) 萬(wàn)元天價(jià)取得東航三角地，成為 “ 濟(jì)西地王 ” 。 三、成交開(kāi)發(fā)商分析 外省開(kāi)發(fā)商 宗數(shù) 面積 成交價(jià)款 2022 5 2022 22 2022 年，尤其是下半年，濟(jì)南市土地市場(chǎng)由于外地開(kāi)發(fā)商的廣泛進(jìn)駐，熱鬧非凡，大 大推動(dòng)了成交量及成交價(jià)格的攀升。 而北部天橋區(qū)土地成交單價(jià)及樓面地價(jià)也表現(xiàn)不俗，兩價(jià)格都已趕超城市中心區(qū)—— 歷下區(qū)。 各區(qū)域土地成交價(jià)格來(lái)看，東部歷城區(qū)意外拔得頭籌，平均地價(jià)近 500 萬(wàn)元 /畝。天橋區(qū)，由于 2022 年度出讓土地較多，很多地塊雖以達(dá)成交易協(xié)議，但尚沒(méi)有完成交易手續(xù)，故導(dǎo)致成交面積比較低。市中、歷城、槐蔭、長(zhǎng)清區(qū)土地交易額依次為 億元、 億元、 億元及 億元。其次為天橋區(qū)，成交面積也超過(guò)百萬(wàn)平米，創(chuàng)出區(qū)域近年來(lái)土地成交面積的新高。 2，區(qū)域市場(chǎng)土地成交情況 區(qū)域 成交宗數(shù) 土地總價(jià)款（億元） 成交面積（萬(wàn)㎡） 平均地價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 平均樓面價(jià)（元/㎡） 長(zhǎng)清區(qū) 1 75 槐蔭區(qū) 7 歷城區(qū) 7 歷下區(qū) 29 市中區(qū) 19 天橋區(qū) 7 從各區(qū)域成交宗數(shù)來(lái)看，歷下區(qū)仍然占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，成交 29 宗，占總成交宗數(shù)的%。 另外，各區(qū)域折合總建筑面積排名則為歷下、天橋、市中、歷城、槐蔭，各占全市總建筑面積的 %、 %、 % 、 %和 %。作為居于城市最中心的兩個(gè)區(qū)，其土地出讓面積幾乎占了全市的 60%以上。 二、區(qū)域市場(chǎng)情況 1，區(qū)域市場(chǎng)土地出讓情況 2022 年各區(qū)土地出讓情況 區(qū)域 宗數(shù) 面積（萬(wàn)㎡） 總建筑面積（萬(wàn)㎡） 長(zhǎng)清區(qū) 6 槐蔭區(qū) 11 歷城區(qū) 12 歷下區(qū) 42 市中區(qū) 21 天橋區(qū) 14 合計(jì) 106 2022 年，仍以歷下區(qū)出讓土地最多，達(dá)到 42 宗，占土地出讓宗數(shù)的 %，占總 出讓面積的 32%。 由于成交土地信息的不透明，統(tǒng)計(jì)不夠完全，同時(shí)存在已簽訂協(xié)議但未辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)的土地。而商服用地成交面積也超過(guò)了出讓面積的 60%。 從上述數(shù)據(jù)可以看出，住宅用地成交居多。 其中：商服用地（含住宅配套商業(yè)） 19 宗，總面積約 萬(wàn)平米，折合建筑面積約 萬(wàn)平米；土地成交總價(jià)款為 億元，平均地價(jià)為 萬(wàn)元 /畝，平均樓面地價(jià)為 元 /平米。 3，土地成交情況 在 10
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