【正文】 作為中西部結(jié)合的南陽將全面提升城市功能，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，打造河南省產(chǎn)業(yè)基地，確立豫、鄂、陜?nèi)〗唤绲貐^(qū)區(qū)域性中心城市地位，建設(shè)中部地區(qū)重要的交通樞紐和風景旅游城市，構(gòu)建中部崛起新支點。 第 24頁 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 城市發(fā)展 目標 構(gòu)建輻射鄂、豫、陜?nèi)〗唤绲膮^(qū)域性中心城市 充分利用“中部崛起”的國家戰(zhàn)略給南陽帶來的發(fā)展機遇，發(fā)揮近煤富水的資源優(yōu)勢，以及承東啟西、連接南北的交通區(qū)位優(yōu)勢，打造中部地區(qū)重要的交通樞紐、物流中心和工業(yè)基地，深入挖掘獨特的人文資源，發(fā)揮生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，建設(shè)中部地區(qū)重要的旅游服務中心，將南陽建設(shè)成為歷史文化底蘊深厚、山水特色鮮明，輻射鄂、豫、陜?nèi)〗唤绲膮^(qū)域性中心城市，構(gòu)建中部崛起的新支點。 2022年與鄭州、洛陽一道跨入ＧＤＰ千億元行列，遠遠高于其他地市。南陽曾培養(yǎng)和造就出著名謀略家、“商圣”范蠡，“科圣”張衡，“醫(yī)圣”張仲景，杰出的政治家、軍事家諸葛亮等舉世間名的歷史人物。戰(zhàn)國時期，是全國著名的冶鐵中心，西漢時為全國六大都會之一，“商遍天下，富冠海內(nèi)”。 行政劃分 南陽市現(xiàn)轄 1市 2區(qū) 10縣，鄧州市、臥龍區(qū)、宛城區(qū)、方城縣、南召縣、鎮(zhèn)平縣、內(nèi)鄉(xiāng)縣、西峽縣、淅川縣、唐河縣、新野縣、桐柏縣、社旗縣。 區(qū)位交通 焦枝鐵路縱貫南北，寧西鐵路橫穿 7個縣市區(qū)， 2022年投入運行；國道 312線、 207線、 209線和省道豫 01線、豫 02線分別從全市縱橫穿過，許昌 南陽高速公路、南陽 襄樊高速公路南陽 鄧州段、 312國道信陽 南陽段和207國道南陽 洛陽段高速公路已經(jīng)開通，南陽已經(jīng)成為鐵路、公路雙“十”字架交通樞紐。以及鄭州寶龍城市廣場等等。 ? 如果商業(yè)地產(chǎn)的定位失誤，即使物業(yè)具備了優(yōu)良的配套設(shè)施條件，并投入了大量的廣告推廣費用，采取了先進的營銷推廣方式，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營也將會面臨失敗的命運。 火車站商圈的經(jīng)營的成功經(jīng)驗 第 19頁 目錄 華恩數(shù)碼廣場現(xiàn)狀分析 1 火車站商圈的經(jīng)營分析 2 業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 3 華恩數(shù)碼廣場運營建議 4 第 20頁 三、業(yè)態(tài)以及業(yè)種定位建議 （一）項目業(yè)態(tài)定位的意義 ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心要素是發(fā)掘商業(yè)物業(yè)商業(yè)潛力的價值點，也就是確定商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方向，或者說，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)定位是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心要素。從餐飲、酒店、百貨的組合，以及主力商家的業(yè)種銜接，使每個車站商圈融為一體，互為依存。 國內(nèi)外的車站商圈，在規(guī)劃以及功能分區(qū)的合理設(shè)計后，最終取決因素還有賴于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平以及消費支撐，是項目運營成功的決定因素。 第 18頁 二、 火車站商圈的經(jīng)營分析 以上國內(nèi)外火車站商圈的形成以及繁榮，均有賴于當?shù)卣目茖W化、規(guī)范化的區(qū)域規(guī)劃，以及功能設(shè)計，在滿足車站作為交通樞紐的同時，滿足當?shù)匾约爸苓叾喙δ艿南M服務需求，政府規(guī)劃是目運營成功的前提條件。這里是當之無愧的大連核心商業(yè)區(qū)。周邊地區(qū)發(fā)展項目的總體規(guī)劃經(jīng)過了五次修改，至今仍在延續(xù)，其目的就在于適應地產(chǎn)市場的變化以及保持規(guī)劃的連貫性。車站及周邊地區(qū)的總體規(guī)劃是以水平分層展開，不同發(fā)展項目共享的部分得到仔細地協(xié)調(diào)，以確保各重要的聯(lián)系通道和服務設(shè)施都能配合整項工程的各個階段。在購物 層之上是一個高出街面 18米的平臺，它包 含開敞空間露天廣場、花園及建立在平臺 上的大廈入口，以人行天橋的方式與覆蓋 西九龍的人行路網(wǎng)相連。地面層及所有地下層均為公共交通設(shè)施、道路及停車場。九龍站占地 頃，車站及周邊地區(qū)主要由機場快線、 停車場、公共汽車站、出租車站、商場 、辦公樓、酒店、娛樂設(shè)施等組成，共 有 22幢高層建筑（ 18幢住宅、 2幢辦公 樓、 1幢綜合用途的大廈、 1座酒店）。從 1989年著手進行的以新機場建設(shè)為核心的新的城市構(gòu)想中，一條由公路與高速鐵路系統(tǒng)組成的交通走廊將新機場與中環(huán)中心商業(yè)區(qū)連接起來，形成一 條長達 193KM與內(nèi)地的廣州市接口的綜合線形 城市帶，九龍站成為之中最大的交通樞紐， 圍繞車站會形成新的城市副中心，交通系統(tǒng) 的鏈接點成為經(jīng)濟系統(tǒng)甚至更為復雜的整個 城市系統(tǒng)不可分割的重要部分。當時新宿站周邊地區(qū)可供開發(fā)的地塊共有四塊： ? 北新宿地區(qū)面積約 ，主要用途為商業(yè)、辦公、住宅（約 560戶）、停車場等，建筑面積 8棟約 161600平方米； ? 西新宿六段南地區(qū)面積約 ，主要用途為事務所、商業(yè)、住宅（ 80戶）、地區(qū)冷暖氣設(shè)備、停車場等，建筑面積 5棟約 164， 280平方米； ? 河田街市住宅地塊面積約 ，主要用途為住宅（ 950戶）、商業(yè)、公用設(shè)施、停車場等，建筑面積 6棟約 73， 900平方米； ? 原東京女子醫(yī)科大學地塊面積約 ，主要用途為東京女子醫(yī)科大學附屬醫(yī)院、停車場等，建筑面積 6棟約 35100平方米。東京都廳（東京市政府）的遷移及 JR新宿站的改建，給這一地區(qū)帶來了新的大規(guī)模開發(fā)， 1992年 12月通過了新的城市規(guī)劃，在 2022年底以前，除了完成 2棟超高層業(yè)務大樓（市政廳）外，完成約 44萬平方米的商業(yè)設(shè)施、住宅、辦公樓和賓館的建設(shè)，并將新宿火車站周邊地區(qū)的主要公路（甲州街道）的路幅由 30米拓寬到 50米。由于三大百貨公司地下層均與地鐵通道相連，乘車、逛店都非常方便，與徐家匯商業(yè)中心有相似之處，但規(guī)模更大。此外藥店、書店、花店等一應俱全。中間柱子裝飾精致，燈光明亮，中央大道中段還有一個噴泉小廣場，將墻壁設(shè)計為具有娛樂功能的玩具來吸引兒童，極具商業(yè)氛圍，加之地下一層的頂面采用通透材料，因此當人們步行在中央大道上，并不感到是在地下，好象是在逛大的百貨公司。品種琳瑯滿目、環(huán)境舒適宜人，構(gòu)成了地下商城的一大特色，也是地下商城的骨干企業(yè)。 第 9頁 應該說，梅田車站地下商城的成功開發(fā)在國際先進車站中最具代表意義，其特點是： ? 阪急、阪神、大丸三大百貨公司的地下一層與地鐵人行通道相通，全部經(jīng)營食品，包括；生鮮食品，蔬菜，成品菜，水果，飲料，酒類，糕點，調(diào)味品等。車站雖有多條線路分別由三家公司經(jīng)營，但為了方便乘客換乘，三家公司的售票服務實現(xiàn)并聯(lián)，車行線路指示牌上將不同線路用不同顏色標記，車站內(nèi)行走和其他指示標記也都與線路牌上顏色一致，乘客只需跟著需搭乘線路的顏色標線走就不會走錯。另有希爾頓酒店、辦公樓、會議中心等，使車站周邊地區(qū)形成一個集中的購物、住宿、辦公、會議、商務活動的中心。 第 8頁 二、 火車站商圈的經(jīng)營分析 由大阪市梅田站乘 JR線到新大阪站可以換乘新干線到達日本各地，梅田車站是日本關(guān)西地區(qū)最