【正文】 證 整體較弱 市場研發(fā)能力和經(jīng)驗的不足，使華融公司在投資策劃環(huán)節(jié)將面臨很大的風(fēng)險，這將給整體項目的利潤帶來極大的不確定性 投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 銷售管理 土地開發(fā) 利 潤 人力資源 融資能力 組織機構(gòu) 研發(fā)能力 弱 強 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 45 價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢 政府關(guān)系和社會 資源的利用 現(xiàn)階段在區(qū)域內(nèi)發(fā)展，此項能力比較突出，但區(qū)域外發(fā)展和市場化運作將導(dǎo)致能力的弱化。 清晰的市場定位，細分目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶 華融公司現(xiàn)有項目中政府任務(wù)型比重較大，因此出現(xiàn)兩種情況： 定位和目標(biāo)市場選擇由政府有關(guān)部門決定，實際上體現(xiàn)的是政府功能和能力。 宏觀經(jīng)濟和行業(yè)分析 研發(fā)能力整體偏弱，對宏觀經(jīng)濟和行業(yè)的分析主要依靠外部信息，難免缺乏針對性，對參與市場競爭的指導(dǎo)性不強。 ?2022年全國上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是 ?萬科 2022年的總資產(chǎn)為 65億元，萬達 2022年的總資產(chǎn)為 100億元 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 42 五大指標(biāo)制定的內(nèi)部依據(jù) 總資產(chǎn) 50億 房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入 30億元 凈資產(chǎn)收益率 10% 地域擴張 強勢品牌 ?整個集團公司的總資產(chǎn)在 2022年末已經(jīng)達到 57億元，因此，華融“做大”的階段性目標(biāo)可以說已經(jīng)完成 ?2022年華融系統(tǒng)的主營業(yè)務(wù)收入為 ?根據(jù)華融各公司提供的財務(wù)預(yù)測， 2022年華融系統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)收入為 ，尚不能達到這個目標(biāo)，但“跳一跳，摸得著”，需要進一步努力 ?2022年華融的凈資產(chǎn)收益率為 9%， 2022年的凈資產(chǎn)收益率為 6% ?10%的目標(biāo)在公司膨脹較快的基礎(chǔ)上也需努力才能達到 ?華融的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前還局限在北京市、尤其是西城區(qū)的范圍內(nèi)，要想實現(xiàn)真正做強的戰(zhàn)略目標(biāo)，就必須跳出本地市場，尋求區(qū)域外的發(fā)展 ?“金融街”在北京地區(qū)的寫字樓市場尚有一定的知名度，但還遠遠談不上是全國知名品牌，華融在品牌建設(shè)上還任重而道遠 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 43 價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢 明確的公司理念和戰(zhàn)略方向 政府關(guān)系和社會 資源的利用 項目運作中的協(xié)調(diào)能力 人員經(jīng)驗和判別能力 歷史成功經(jīng)驗積累 外部信息的 獲取和反饋 宏觀經(jīng)濟和行業(yè)分析 市場化運作經(jīng)驗和操作能力 規(guī)模開發(fā)經(jīng)驗和成功案例 外部信息的獲取和反饋 管理中的透明度 銷售經(jīng)驗 政策的研判 資金實力和融資能力 資金運作能力 創(chuàng)新能力 流程通暢的保證 清晰的市場定位，細分目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶 全國布局的土地儲備 組織和人員保證 質(zhì)量控制能力 工期控制能力 成本控制能力 市場趨勢預(yù)測、客戶分析、市場營銷能力 地域性市場壁壘突破能力 新技術(shù)、新材料的研發(fā)和利用 品牌優(yōu)勢 資金運作的保證 組織和人員的保證 組織和人員的保證 整體較弱 區(qū)域內(nèi)較強 區(qū)域外較弱 整體能力較強 整體能力較強 整體能力強 整體能力一般 投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設(shè)計 施工管理 銷售管理 土地開發(fā) 利 潤 劣勢 優(yōu)勢 無差異 人力資源 融資能力 組織機構(gòu) 研發(fā)能力 ?價值鏈前端環(huán)節(jié)較弱或呈弱化狀態(tài)，價值鏈中間各環(huán)節(jié)呈較強狀態(tài) ?部分關(guān)鍵環(huán)節(jié)的能力有弱化的危險，將導(dǎo)致未來總利潤的下降 ?可復(fù)制的能力多體現(xiàn)在中間環(huán)節(jié) 華融價值鏈分析 弱 強 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 44 價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關(guān)鍵環(huán)節(jié)存在劣勢 明確的公司理念和戰(zhàn)略方向 現(xiàn)有經(jīng)營理念模糊，戰(zhàn)略規(guī)劃不清晰。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 38 但是根據(jù)新華信的“中國產(chǎn)業(yè)競爭發(fā)展四階段”模型，華融的核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)在中國還處于“有限競爭階段”，所以一切還來得及 企業(yè)經(jīng)營 側(cè)重點 品牌推廣 擴大有效需求 代表行業(yè) 證券，保險 金融，汽車， 電信，電力， 石化，媒體 入世對 行業(yè)影響 最大 專業(yè) 規(guī)模 房地產(chǎn) 化工品 不大 綜合 資本運營 消費電子品 日用化妝品 家電 最小 管制壟斷 競爭階段 有限競爭 階段 充分競爭 階段 市場競爭 壟斷階段 產(chǎn)業(yè)資源 新技術(shù) 無 大 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 39 根據(jù)“新華信中國企業(yè)危機周期模型”，華融目前面臨“競爭危機” 12年 34年 56年 7年以上 生存危機 (Living) 領(lǐng)導(dǎo)能力危機 (Leading) 競爭危機 (Competition) 企業(yè)文化危機 (Culture) ? 客戶 ? 產(chǎn)品 ? 現(xiàn)金流 ? 決策方法 ? 管理團隊 ? 組織結(jié)構(gòu) ? 新品研發(fā) ? 信息技術(shù) ? 新業(yè)務(wù)發(fā)展 ? 管理效率 ? 市場反應(yīng) ? 經(jīng)營道德 企業(yè) 1 企業(yè) 2 企業(yè) 3 企業(yè) n 企業(yè)漏斗 新華信“ L2C2”模型 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 40 房地產(chǎn)企業(yè)“強”的標(biāo)桿研究表明華融的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還需進一步做強 ? 總資產(chǎn)規(guī)模至少達到 50億元； ? 房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達到 30億元； ? 凈資產(chǎn)收益率至少達到 10%； ? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場； ? 公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽度以及一定的顧客忠誠度。 1999年發(fā)生的兩大公司重組。 房地產(chǎn)業(yè)本身的暴利。 ? 華融較強的區(qū)域開發(fā)能力還沒有經(jīng)過完全市場化的檢驗，現(xiàn)有的項目管理能力還沒有固化機制。 ? 華融具有精明強干的有凝聚力的管理團隊，工作作風(fēng)務(wù)實敬業(yè)，但整個華融系統(tǒng)的企業(yè)文化沒有成型。 ? 與競爭對手相比，具有獨特性，而且難以模仿。 ? 能決定組織結(jié)構(gòu)是否成功的關(guān)鍵性因素。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 34 能力分析表明，華融目前的能力是“四有四沒有” 有 “ 房地產(chǎn)業(yè)核心能力 ” ，但沒有 “ 控股投資公司核心能力 ” ； 有 “ 房地產(chǎn)項目公司的戰(zhàn)術(shù)性開發(fā)運作能力 ” ，但沒有 “ 房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略性市場營銷能力 ” ； 有 “ 股東資源競爭力 ” ，但沒有 “ 客戶資源競爭力 ” ； 有 “ 良好的學(xué)習(xí)能力 ” ，但沒有 “ 突出的創(chuàng)新能力 ” 。 ? 2022年由于金融街區(qū)域的加速開發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉(zhuǎn)率有所下降。同比增長 115%，同時期銷售增長率則為 387% ? 2022年度金融街控股公司的存貨周轉(zhuǎn)率達到 , 基本接近正常。低于同年銷售增長率 73%。 凈資產(chǎn)收益率 2022年中期 2022年 2022年 華融公司 金融街控股 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 28 業(yè)務(wù)組合分析 表明：過去三年華融的業(yè)務(wù)組合及利潤貢獻比率沒有明顯變化，公司業(yè)績存在 高度依賴單一行業(yè)，單一市場的風(fēng)險 華融公司業(yè)務(wù)組合變化趨勢0%20%40%60%80%100%銷售貢獻百分比? 華融自 1999年來，業(yè)務(wù)組合及利潤貢獻比率沒有發(fā)生明顯變化 ? 房地產(chǎn)業(yè)作為公司核心業(yè)務(wù)占到了公司銷售收入 90%，利潤貢獻的 99%,公司業(yè)績高度依賴于北京市，特別是金融街區(qū)域市場表現(xiàn)，存在依賴單一市場的風(fēng)險 ? 物業(yè)公司及其他業(yè)務(wù)（包含旅游，家電分銷）銷售雖然逐年提高，但在集團中的比重依然小，無法起到平抑房地產(chǎn)周期的作用 1999年 2022年 2022年 2022年預(yù)測 其他 房地產(chǎn) 物業(yè) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 29 華融系統(tǒng)主要房地產(chǎn)公司負債率圖示金易金融街控股嘉鴻金融街開發(fā)德勝華融綜合0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%華融普遍資產(chǎn)負債率偏高，資產(chǎn)質(zhì)量有待改善 ? 華融的平均資產(chǎn)負債率為 85%，除去金融街控股在上市融資后降低了負債率多數(shù)子公司凈資產(chǎn)少，負債高達 90%。 ? 華融凈資產(chǎn)收益率盡管比 2022年有了較大提高，表明企業(yè)資產(chǎn)利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。 * 2022年為預(yù)測數(shù)字 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 23 華融的核心子公司金融街成績驕人，具有良好的成長潛力 股票代碼 股票簡稱 2 0 0 1 年主營業(yè)務(wù)利潤率2 0 0 1 年總資產(chǎn)收益率2 0 0 1 年凈資產(chǎn)收益率2 0 0 1 年主營業(yè)務(wù)利潤（萬元）2 0 0 1 年主營業(yè)務(wù)收入（萬元）2 0 0 0 年主營業(yè)務(wù)收入（萬元）2 0 0 1 年總資產(chǎn)（萬元）000402 金融街 2 5 .2 2 % 1 3 .2 8 % 4 3 .5 9 % 2 1 6 1 6 .6 2 8 5 7 2 8 .2 5 2 2 0 5 5 .8 6 1 1 3 7 7 5 .6 5600641 中遠發(fā)展 4 0 .4 4 % 8 .2 4 % 1 9 .5 2 % 3 0 7 9 3 .8 4 7 6 1 5 4 .6 1 2 9 2 4 9 .1 4 2 7 3 7 5 3 .9 3600533 棲霞建設(shè) 2 7 .7 6 % 7 .4 3 % 2 6 .9 4 % 8 9 9 5 .2 5 3 2 4 0 7 .3 5 2 3 2 6 0 .1 7 5 5 8 9 6 .8 4600833 P T 網(wǎng)點 3 8 .9 2 % 6 .9 1 % 1 1 .8 2 % 5 5 8 6 .9 4 2 6 3 2 3 .3 1 4 1 9 .0 6 4 8 2 7 6 .1 0600350 山東基建 6 5 .6 0 % 6 .2 4 % 8 .6 7 % 5 1 9 8 9 .7 7 7 9 2 5 7 .4 5 7 4 1 3 0 .2 6 6 2 7 2 8 1 .7 1600393 東華實業(yè) 5 7 .6 5 % 5 .9 9 % 1 1 .1 6 % 1 2 5 2 3 .8 0 2 1 7 2 4 .2 3 2 4 3 0 0 .3 8 7 8 6 9 8 .1 3房地產(chǎn)上市公司財務(wù)分析 ? 根據(jù)滬、深兩市以及香港聯(lián)交所 40余家房地產(chǎn)上市公司公布的 2022年財務(wù)數(shù)據(jù)，金融街凈資產(chǎn)收益率名列前茅 ?《 財經(jīng)時報 》 新地產(chǎn)周刊推出的中國房地產(chǎn)上市公司排名中，金融街控股公司綜合名列第十二位，成長排名列第一位 ? 以目前的發(fā)展趨勢，控股公司未來五年將為華融貢獻利潤八個億，直接融資接近九億 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 10月 8日 保密文件、版權(quán)所有 24 但是華融各下屬公司的發(fā)展極不平衡，各現(xiàn)存業(yè)務(wù)的貢獻也相差懸殊 2 0 0 1 年營業(yè)額 （萬元）857282382615584137851558983253115727金融街股份 金融街建設(shè) 經(jīng)濟發(fā)展公司嘉鴻 物業(yè)公司 敬遠股份公司 富景 金易2022年凈 利潤貢獻 （%）物業(yè)公司0%金融街股份95%金融街建設(shè)1% 富景0%嘉鴻4%? 金融街股份占到了全部利潤貢獻的95% ? 絕大多數(shù)子公司處在長期虧損或微利狀態(tài) ? 金融街股份作為華融集團的旗艦公司，銷售收入占集團總銷售的一半以上 ? 其他業(yè)務(wù)如物業(yè)、文化旅游營收規(guī)模過小，業(yè)務(wù)分布沒有形成層次