【正文】 理土地開發(fā)人力資源 融資能力 組織機構 研發(fā)能力價值鏈中各環(huán)節(jié)對利潤的貢獻率逐級遞減越靠近價值鏈前端，風險越大，利潤越高相對劣勢保持優(yōu)勢保持優(yōu)勢 市場同質化使該環(huán)節(jié)逐步淡出市場同質化使該環(huán)節(jié)逐步淡出市場化程度加強和區(qū)域外開發(fā)增加，原有優(yōu)勢將弱化華融現(xiàn)有優(yōu)勢在市場化競爭中可能的利潤貢獻率各環(huán)節(jié)在價值鏈中的利潤貢獻率? 房地產開發(fā)企業(yè)的競爭優(yōu)勢主要體現(xiàn)在價值鏈的前幾個環(huán)節(jié)? 華融在投資策劃環(huán)節(jié)中的能力相對較弱，是公司的劣勢? 由于西城區(qū)內的可用土地資源減少和土地獲取市場化進程的加快，華融獲取土地的能力弱化? 華融在區(qū)域開發(fā)上積累了相當?shù)慕涷?，但還沒有經過完全市場化的檢驗，還沒有形成強大的競爭優(yōu)勢，進而培養(yǎng)成核心競爭能力華融價值鏈分析華融目前的政府任務導向使公司忽視了對投資策劃能力的培養(yǎng)2023年 10月 10日 55保密文件、版 權 所有? 專門化，專做房地產業(yè)，尋求通過資本運作獲得企業(yè)所需的資源。融資能力 組織機構 研發(fā)能力弱強2023年 10月 10日 52保密文件、版 權 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關鍵環(huán)節(jié)存在劣勢 （續(xù)）歷史成功經驗積累 有較多的成功經驗管理中的透明度 有較完善的控制體系，高管層管理作用突出流程通暢的保證 有完善的機制和操作經驗質量控制能力工期控制能力成本控制能力長期的運作經驗可培養(yǎng)出很強的各項控制能力新技術、新材料的研發(fā)和利用在一些項目中有一些新材料和工藝的利用，但沒有形成機制或有意識地去培養(yǎng)這種能力資金運作的保證 有較強的融資能力做保障組織和人員的保證 有一批有經驗的專業(yè)技術骨干整體能力強 能力可以被復制到區(qū)域外開發(fā)項目上投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 融資能力 組織機構 研發(fā)能力弱強2023年 10月 10日 50保密文件、版 權 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關鍵環(huán)節(jié)存在劣勢 （續(xù)）項目運作中的協(xié)調能力有大規(guī)模區(qū)域性開發(fā)的成功案例，并且有一批有經驗的專業(yè)骨干規(guī)模開發(fā)經驗和成功案例 有較多的成功案例資金運作能力 有強有力的融資保障組織和人員保證 有一批有經驗的專業(yè)管理人員整體能力較強 這一環(huán)節(jié)的能力已固化成公司整體的工作能力，區(qū)域內開發(fā)的成功經驗可以復制到區(qū)域外的項目開發(fā)上投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤人力資源 融資能力 研發(fā)能力弱強2023年 10月 10日 49保密文件、版 權 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關鍵環(huán)節(jié)存在劣勢 （續(xù)） 政府關系和社會 資源的利用現(xiàn)階段在區(qū)域內發(fā)展，此項能力比較突出，但區(qū)域外發(fā)展和市場化運作將導致能力的弱化。融資能力 接到任務后，再去進行相關的市場分析和定位，導致決策程序的混亂和倒置，極大地限制了相關能力的培養(yǎng)和檢驗。政策的研判有較強的政策敏感性和判斷力，但如何利用這種優(yōu)勢在市場化運作中起到指導決策的作用，如何從政策的變化中預測到市場變化趨勢，現(xiàn)階段還缺乏經驗和相應的能力。在市場化運作模式下，投資策劃整體把握上缺乏方向感，項目的選擇上隨機性強，客觀上增大了投資風險。組織機構 ?2023年全國上市房地產公司總資產排名前十強企業(yè)的平均總資產是是 ?萬科 2023年的總資產為 65億元，萬達 2023年的總資產為 100億元2023年 10月 10日 46保密文件、版 權 所有五大指標制定的內部依據(jù)總資產 50億房地產主營業(yè)務收入 30億元凈資產收益率 10%地域擴張強勢品牌?整個集團公司的總資產在 2023年末已經達到 57億元，因此，華融 “做大 ”的階段性目標可以說已經完成?2023年華融系統(tǒng)的主營業(yè)務收入為 ?根據(jù)華融各公司提供的財務預測， 2023年華融系統(tǒng)的房地產開發(fā)主營業(yè)務收入為 ，尚不能達到這個目標，但 “跳一跳，摸得著 ”，需要進一步努力?2023年華融的凈資產收益率為 9%， 2023年的凈資產收益率為 6%?10%的目標在公司膨脹較快的基礎上也需努力才能達到?華融的房地產業(yè)務目前還局限在北京市、尤其是西城區(qū)的范圍內，要想實現(xiàn)真正做強的戰(zhàn)略目標，就必須跳出本地市場，尋求區(qū)域外的發(fā)展?“金融街 ”在北京地區(qū)的寫字樓市場尚有一定的知名度，但還遠遠談不上是全國知名品牌，華融在品牌建設上還任重而道遠2023年 10月 10日 47保密文件、版 權 所有價值鏈分析表明：華融部分環(huán)節(jié)優(yōu)勢突出，但關鍵環(huán)節(jié)存在劣勢明確的公司理念和戰(zhàn)略方向 政府關系和社會 資源的利用項目運作中的協(xié)調能力人員經驗和判別能力歷史成功經驗積累外部信息的獲取和反饋宏觀經濟和行業(yè)分析市場化運作經驗和操作能力規(guī)模開發(fā)經驗和成功案例外部信息的獲取和反饋管理中的透明度 銷售經驗政策的研判 資金實力和融資能力資金運作能力 創(chuàng)新能力 流程通暢的保證清晰的市場定位，細分目標市場和目標客戶全國布局的土地儲備組織和人員保證 質量控制能力工期控制能力成本控制能力市場趨勢預測、客戶分析、市場營銷能力地域性市場壁壘突破能力新技術、新材料的研發(fā)和利用品牌優(yōu)勢 資金運作的保證組織和人員的保證組織和人員的保證整體較弱 區(qū)域內較強區(qū)域外較弱整體能力較強 整體能力較強 整體能力強 整體能力一般投資策劃 土地獲取 規(guī)劃設計 施工管理 銷售管理土地開發(fā)利 潤劣勢 優(yōu)勢 無差異人力資源 2023年 10月 10日 42保密文件、版 權 所有但是根據(jù)新華信的 “中國產業(yè)競爭發(fā)展四階段 ”模型，華融的核心業(yè)務房地產業(yè)在中國還處于 “有限競爭階段 ”，所以一切還來得及企業(yè)經營側重點 品牌推廣 擴大有效需求代表行業(yè)證券，保險金融，汽車，電信，電力，石化，媒體入世對行業(yè)影響最大 專業(yè) 規(guī)模房地產化工品不大 綜合 資本運營消費電子品日用化妝品家電最小 管制壟斷 競爭階段 有限競爭階段 充分競爭階段 市場競爭 壟斷階段 產業(yè)資源 新技術無大2023年 10月 10日 43保密文件、版 權 所有根據(jù) “新華信中國企業(yè)危機周期模型 ”，華融目前面臨 “競爭危機 ”12年34年56年7年以上生存危機 (Living)領導能力危機 (Leading)競爭危機 (Competition)企業(yè)文化危機 (Culture)? 客戶? 產品? 現(xiàn)金流? 決策方法? 管理團隊? 組織結構? 新品研發(fā)? 信息技術? 新業(yè)務發(fā)展? 管理效率? 市場反應? 經營道德企業(yè) 1 企業(yè) 2 企業(yè) 3 企業(yè) n企業(yè)漏斗新華信 “L2C2”模型2023年 10月 10日 44保密文件、版 權 所有房地產企業(yè) “強 ”的標桿研究表明華融的房地產業(yè)務還需進一步做強 ? 總資產規(guī)模至少達到 50億元；? 房地產主營業(yè)務年銷售收入至少達到 30億元；? 凈資產收益率至少達到 10%；? 房地產開發(fā)業(yè)務能夠擺脫地域性，立足若干房地產核心市場；? 公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽度以及一定的顧客忠誠度。 1999年發(fā)生的兩大公司重組。房地產業(yè)本身的暴利。? 華融較強的區(qū)域開發(fā)能力還沒有經過完全市場化的檢驗，現(xiàn)有的項目管理能力還沒有固化機制。? 華融具有精明強干的有凝聚力的管理團隊，工作作風務實敬業(yè)，但整個華融系統(tǒng)的企業(yè)文化沒有成型。 ? 與競爭對手相比，具有獨特性，而且難以模仿。 ? 能決定組織結構是否成功的關鍵性因素。2023年 10月 10日 39保密文件、版 權 所有可以說，華融目前的能力是 “四有四沒有 ”，具備了房地產開發(fā)公司的能力有 “房地產公司核心能力 ”，但沒有 “控股投資公司核心能力 ”；有 “房地產項目公司的戰(zhàn)術性開發(fā)運作能力 ”，但沒有 “房地產公司的戰(zhàn)略性市場營銷能力 ”；有 “股東資源競爭力 ”，但沒有 “客戶資源競爭力 ”；有 “良好的學習能力 ”，但沒有 “突出的創(chuàng)新能力 ”。? 2023年由于金融街區(qū)域的加速開發(fā)以及富凱大廈投入增加，存貨周轉率有所下降。同比增長 115%，同時期銷售增長率則為 387%? 2023年度金融街控股公司的存貨周轉率達到 , 基本接近正常。低于同年銷售增長率 73%。 凈資產收益率 2023年中期 2023年 2023年 華融公司 金融街控股 2023年 10月 10日 33保密文件、版 權 所有資產負債率普遍偏高：資產質量有待改善? 華融的平均資產負債率為 85%，除去金融街控股在上市融資后降低了負債率，多數(shù)子公司凈資產少，負債高達 90%。? 華融凈資產收益率盡管比 2023年有了較大提高，表明企業(yè)資產利用效率有所提高，依然低于10%的上市公司平均水平。? 華融自 1999年來，業(yè)務組合及利潤貢獻比率沒有發(fā)生明顯變化? 房地產業(yè)作為公司核心業(yè)務占到了公司銷售收入 90%，利潤貢獻的 99%,公司業(yè)績高度依賴于北京市，特別是金融街區(qū)域市場表現(xiàn)，存在依賴單一市場的風險? 物業(yè)公司及其他業(yè)務（包含旅游，家電分銷）銷售雖然逐年提高，但在集團中的比重依然小，無法起到平抑房地產周期的作用 1999年 2023年 2023年 2023年預測其他房地產物業(yè)2023年 10月 10日 30保密文件、版 權 所有營業(yè)收入集中：華融 收入貢獻主要來自三個公司金融街控股、開發(fā)公司及嘉鴻公司? 2023年華融公司銷售同比增加 74%,主要貢獻來自于金融街控股公司，嘉鴻銷售穩(wěn)中有升，金融街開發(fā)公司銷售有小幅下降 ? 房地產企業(yè)的復蘇，北京申辦奧運成功及加入世界貿易組織，中國金融業(yè)逐步對外開放，金融街區(qū)域市場銷售十分看好 ? 2023年公司在金融街區(qū)域內市政配套設施投入增加 ,主營業(yè)務收入大幅度增加 單位（萬元）控股德勝開發(fā)嘉鴻近三年銷售收入變動圖2023年 10月 10日 31保密文件、版 權 所有利潤貢獻有股東（政府）因素：金融街控股公司是過去兩年華融主要利潤貢獻者 ，其中部分利潤來源于政府補貼? 2023年華融凈利潤同比增加 73%，變動情況與主營業(yè)務基本一致，金融街控股公司占到了全部利潤貢獻的 90%以上? 2023年控股公司凈利潤比上年增長了280%, 其中含有北京市財政根據(jù)政策返還和西城區(qū)政府貸款貼息，此項收入屬于非經常性損益 ? 金融街控股公司享受的首都概念股財政返還政策在 2023年末到期，這將對未來利潤預測會有負面影響控股德勝嘉鴻 開發(fā) 近三年利潤變動圖單位（萬元）2023年 10月 10日 32保密文件、版 權 所有盈利能力不錯：華融凈資產收益率 9% ，控股公司在 2023年上市公司本項指標排名第一? 金融街控股公司擁有了華融的主要優(yōu)良資產，資產負債率低， 2023年度銷售收入及凈利潤遠遠高于華融平均水平。當一個新業(yè)務收入達到總收入的 15% 時，新業(yè)務才成為第二主業(yè)。持否定回答持肯定回答訪談結果分析表明，持肯定回答的有 5個問題，持否定回答有 7個問題2023年 10月 10日 28保密文件、版 權 所有新華信分析認為：華融目前只是一個房地產公司，不是一個投資控股公司。4人 1人 2人 4人 4人 3人 3人 1人1人4人2人9人7人2023年 10月 10日 14保密文件、版 權 所有訪談內容廣泛，其中包括了五大問題 12個子問題 2023年 10月 10日 15保密文件、版 權 所有根據(jù)對公司總部１６人的訪談，公司總部沒有人反對華融的未來發(fā)展應該以房地產為主2023年 10月 10日 16保密文件、版 權 所有根據(jù)對公司總部１６人的訪談， 68% 的人認為目前公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向不明確2023年 10月 10日 17保密文件、版 權 所有根據(jù)對公司總部１６人的訪談， 63% 的人不認可公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標 “三年做大，六年做強 ”2023年 10月 10日 18保密文件、版 權 所有根據(jù)對公司總部１６人的訪談， 50% 的人認為公司需要發(fā)展其他產業(yè)2023年 10月 10日 19保密文件、版 權 所有根據(jù)對公司總部１６人的訪談， 56% 的人認為公司沒有明確的品牌戰(zhàn)略2023年 10月 10日 20保密文件、版 權 所有根據(jù)對公司總部１６人的訪談， 63% 的人認為公司有較強的房地產專業(yè)人才2023年 10月 10日 21保密文件、版 權 所有根據(jù)對公司總部１６人的訪談， 56% 的人認為公司缺乏較強的管理人才2023年 10月 10日 22保密文件、版 權 所有根據(jù)對公司總部１６人的訪談， 63% 的人不認為通過股東代表管理二級公司的模式合理2023年 10月 10日 23保密文件、版 權 所