【正文】 態(tài)定位 中小型超市，基本生活配套、餐飲休閑等 第 38 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位 商業(yè)銷售模式定位 銷售方式 特征 優(yōu)劣勢 適用性 直接銷售 將商鋪銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。 考慮項目區(qū)域未來的發(fā)展，已經(jīng)項目目前周邊的小區(qū)內(nèi)的人口，本項目的商業(yè)將是一個偏外向型的社區(qū)性商業(yè)。 第 34 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 產(chǎn)品定位 住宅定位 物業(yè)屬性 4層洋房和高層 核心價值 洋房層層退臺 贈送面積 高層贈送露臺和入戶花園，奇偶層錯開 檔次定位 高檔次居住區(qū) 功能定位 以居住為主的純住宅社區(qū) 戶型面積 7080， 8095平米二房， 8090， 110135平米三房 住宅 定位 第 35 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 產(chǎn)品定位 商業(yè)定位 商業(yè)級別定位 商業(yè)級別 市級商業(yè)中心 區(qū)域性商業(yè)中心 社區(qū)型商業(yè)中心 鄰里商業(yè)中心 規(guī)模 30萬以上 900036000 18009000 區(qū)域 城市人口 交通形成的商業(yè)區(qū) 居民聚集區(qū) 大型住宅小區(qū)，人流集中 住宅小區(qū)自發(fā)形成的配套物業(yè) 客流量 日人流量 30萬以上 日人流量 8萬人以上 3萬以上 居住人口 5000人以上 核心客戶 城市居民及消費者 車程 15分鐘內(nèi)外的居民及消費者 步行 15分鐘內(nèi)的居民 小區(qū)內(nèi)部及周邊居民 商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街 +集中商業(yè) 商業(yè)街為主 +個別集中商業(yè) 小型店鋪 考慮本項目的規(guī)模及未來小區(qū)內(nèi)的居住人口。 ?放大項目城市近郊的優(yōu)勢。 ?放大項目城市近郊的優(yōu)勢 ?創(chuàng)新產(chǎn)品，突出項目森林景觀和產(chǎn)品性價比 ?利用大河西先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃，全力宣傳未來價值，突出未來配套。 機會 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢 ?三市融城，兩型社會 ?大河西概念，擴城計劃 ?市府板塊開發(fā)量放大，板塊認識度提升，人口將加劇，各項配套也將日益完善 ?市場對洋房和高層中高性價比，創(chuàng)新度高的產(chǎn)品一定需求。 第 29 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 項目自身價值 通過對區(qū)域的交通、配套資源、景觀可以斷定， 本案是 景觀資源型的住宅項目 第 30 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 本案是一個 —— 高區(qū)域價值（大河西的門戶中央，城市的近郊） 高內(nèi)部價值（雙原生態(tài)森林景觀，坡地地形）的高檔項目 通過區(qū)域價值分析和項目自身價值分析，我們驚喜的發(fā)現(xiàn)： 第 31 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 一 問題界定 二 市場研究 四 項目定位 五 建筑規(guī)劃 六 營銷推廣 三 項目分析 第 32 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 SWOT分析 SWOT 優(yōu)勢 劣勢 ?項目處于大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域位置，處于城市近郊。 ?東面臨八方公園。 第 24 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 區(qū)域價值分析 自身價值分析 一 問題界定 二 市場研究 四 項目定位 五 建筑規(guī)劃 六 營銷推廣 三 項目分析 第 25 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 項目四至 本案 南向安置房小區(qū) 西向蔚藍海岸小高層住宅 北向規(guī)劃市政道路 東向金星大道 第 26 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 項目界定 項目交通 含光路 岳麓大道 本案 至望城 環(huán)線 市區(qū)中心 市政府 項目三面臨路，到望城、益陽、星沙、湘潭等都有城市主干道相連，交通非常便捷。 低密度的高檔別墅住宅區(qū) 中高檔高層住宅區(qū) 本案 第 23 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 項目區(qū)域價值 ?項目處于大河西先導(dǎo)區(qū)域的門戶中央?yún)^(qū)位。 本案 第 22 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 項目區(qū)域價值的深度挖掘 區(qū)位再認識 ? 項目處于高檔別墅住宅區(qū)和城市中高檔高層住宅的區(qū)的分界線。 ?大河西先導(dǎo)區(qū)的門戶中央位置。 ?城市西北方向擴張的發(fā)展中心區(qū)域。 第 20 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 大河西先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃 ?核心區(qū)：核心區(qū)用地范圍為湘江以西，黃橋大道以東，北至黃金大道與岳麓區(qū)區(qū)界， ?起步區(qū)：起步區(qū)范圍包括繞城線以西、黃橋大道以東、靳江河以北，北邊以高新區(qū)拓展區(qū)為界。 河西板塊 市府旁 優(yōu)越地段 第 19 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 長株潭一體化 ? 長株潭區(qū)域，以京廣鐵路、京珠高速公路等為主軸，形成以長沙、株洲、湘潭城區(qū)為中心結(jié)點的三縱兩橫“冉字型結(jié)構(gòu)”， ? 根據(jù) 《 長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃 》 重點開發(fā)區(qū)主要是長沙河西新城、長沙星馬新城、株洲河西城區(qū)、湘潭河?xùn)|城區(qū)。 第 17 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 區(qū)域價值分析 自身價值分析 一 問題界定 二 市場研究 四 項目定位 五 建筑規(guī)劃 六 營銷推廣 三 項目價值分析 第 18 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 項目界定 項目位置 項目位于項目位于市府板塊，是承接長沙和望城的樞紐位置，項目的地理位置十分優(yōu)越。 ?通過對競爭項目洋房和高層的產(chǎn)品，價格及客戶需求分析，目前市場上銷售速 度比較快的產(chǎn)品是創(chuàng)新度高，性價比高，地段優(yōu)越的中戶型產(chǎn)品。 第 13 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 競爭樓盤分析 戶型創(chuàng)新度分析 市場目前產(chǎn)品的優(yōu)勢：入戶花園 +陽光房 +少量的露臺 整體水平的角度看產(chǎn)品創(chuàng)新度不高，主要體現(xiàn)在入戶花園等，贈送面積不大，相互之間同質(zhì)化嚴(yán)重。 第 11 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 競爭樓盤分析 銷售速度 項目名稱 戶型 價格 銷售情況分析 蔚藍海岸 130160平米 6000 第二期洋房未銷售 蘇迪亞諾 95105二房 110135三房 5500 長沙玫瑰園 130165平米 3900（高層） 比較快 米蘭春天 120二房 130三房 140四房 3300高層 3550洋房 推出 174套，成交共 71套 西山匯景 150— 200多平方米 6000 銷售 80% 陽光 100 8390二房， 105115三房 5000 西城龍庭 8995二房 110130三房 39004450 銷售 85% 共和世家 8995二房 120135三房 4800 95% 御院 110135三房 4800 98% 地理位置優(yōu)越，景觀資源豐富的產(chǎn)品銷售速度要快。 片區(qū)樓放量集中，未來供應(yīng)量大，銷售壓力大。 ?高層產(chǎn)品供應(yīng)量大，競爭激烈。 第 8 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 長沙市場分析 ? 整體供應(yīng)量大， 銷售去化較低，銷售壓力巨大 ； ? 品牌開發(fā)商云集，競爭層面升級 ? 價格開始明生暗降， 競爭環(huán)境惡劣 ； ? 政策措施不斷加強，影響明顯； ? 以江河湖山為依托的景觀樓盤成為長沙市場追逐熱點 北城片區(qū) 麓南片區(qū) 市府片區(qū) 東城片區(qū) 城南片區(qū) 中心片區(qū) 星沙片區(qū) 第 9 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 長沙市場分析 5 6 8 9 1 10 3 4 7 城市核心 16 2 11 省府中心 12 市府中心 13 16 17 18 14 長沙玫瑰園 南山蘇迪亞諾 卓越蔚藍海岸 汀湘十里 陽光 100 西山匯景 藏朧 威尼斯城 托斯卡納 3 5 2 9 7 4 10 8 1 6 11 12 湘江一號 早安星城 和記黃埔項目 中糧項目 融科項目 長沙橘郡 13 17 16 18 14 15 ?洋房產(chǎn)品基本分布在二環(huán)以外，屬于長沙的遠郊，數(shù)目眾多，規(guī)模比較大，競爭激烈 。 第 4 頁 北京華遠經(jīng)紀(jì) /長沙 /新興都市森林項目 最核心問題的解決方式 開發(fā)商的目標(biāo)是快