高瑞地產(chǎn)-濟(jì)南財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)策劃報(bào)告-文庫吧資料
2024-10-22 06:33本頁面
【正文】 ?調(diào)查、訪談 招商部門 人力資源 地方政策 [招商客戶策略 ]四地并行，主動(dòng)出擊 四地并行 合肥 淮北 淮南周邊縣城 淮南其他鎮(zhèn)區(qū) 主動(dòng)出擊 老客戶資源 地毯式搜索 第 三 部 分 招 商 策 略 建 議 招商舉措 1——主力商家點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 ?點(diǎn)對(duì)面宣傳，擴(kuò)大影響 ?點(diǎn)對(duì)點(diǎn)溝通，重點(diǎn)突破 ?步步為營，分級(jí)招商、體驗(yàn)互動(dòng)式招商 目標(biāo)： ?引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注； ?溝通招商創(chuàng)新手法； ?拉高未來價(jià)值，降低現(xiàn)有的經(jīng)營門檻。 ?主力店采取錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，走時(shí)尚路線，推特色產(chǎn)品，形成唯一性優(yōu)勢(shì)。 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 主題定位 City Crossing街區(qū) ——時(shí)尚休閑商業(yè)街區(qū) 集服裝零售、休閑、餐飲、娛樂、康體于一體的現(xiàn)代化商業(yè)街區(qū) 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 功能定位 ?淮南商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨嚴(yán)重，建議盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)、新品牌，對(duì)原有商圈業(yè)態(tài)帶來強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局。 關(guān)鍵之二：由單一購物功能升級(jí)為融購物、休閑、餐飲、娛樂等多種功能于一體的復(fù)合型商業(yè)街區(qū) ?走業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化的發(fā)展方向，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； ?復(fù)合功能體系，聚集人氣； 關(guān)鍵之三：滿足消費(fèi)者不斷增長的個(gè)性化消費(fèi)需求，營造以體驗(yàn)為特色的主題商業(yè) 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶類型 投資客戶 經(jīng)營用戶 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 投資客戶 目標(biāo)客戶定位 核心客戶 60% 重要客戶 30% 游離客戶 10% 淮南市區(qū)較高收入階層 ， 包括： 企事業(yè)單位中高管理層，如電力、保險(xiǎn)、電信、銀行、證券等； 具有較高收入階層，如醫(yī)生、設(shè)計(jì)師、企事業(yè)單位技術(shù)人員、政府公務(wù)員、律師等； 購買商鋪用于投資的部分私營業(yè)主； 私營業(yè)主、個(gè)體商戶 ： 自營為主 淮南周邊地州縣的投資客 ： 如合肥、淮北等地 第 二 部 分 項(xiàng) 目 定 位 目標(biāo)客戶定位 經(jīng)營用戶 項(xiàng)目主要經(jīng)營商戶如下： ?主力商家： 大型餐飲、休閑娛樂商業(yè)（大型 KTV、娛樂中心、美容美體中心、健身會(huì)所、主題酒吧）、品牌專賣店、旗艦店。 關(guān)聯(lián)擴(kuò)張策略： 抓住市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)業(yè)種，相互資源整合 ?對(duì)現(xiàn)有業(yè)種進(jìn)行關(guān)聯(lián)擴(kuò)張，并抓住優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)、業(yè)種，相互整合，發(fā)揮購物、區(qū)位、形象、規(guī)模的優(yōu)勢(shì)，培育新的利潤增長點(diǎn)。 業(yè)種專門化策略： 形成餐飲、休閑服務(wù)類業(yè)種的強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)地位 ?迎合商業(yè)特色化、專業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)，滿足不斷增長的個(gè)性化消費(fèi)需求，打造主力特色商業(yè)和特色餐飲、娛樂服務(wù)業(yè)。 ? 居民消費(fèi)具有就近消費(fèi)的習(xí)慣性，對(duì)老牌商場(chǎng)認(rèn) 知度和忠誠度較高，消費(fèi)慣性改變需要時(shí)間； ? 目前尚有數(shù)個(gè)項(xiàng)目有可能對(duì)本項(xiàng)目招商和日后經(jīng) 營構(gòu)成壓力，如紅旗商貿(mào)文化廣場(chǎng)，品牌客戶群體是 共同的招商對(duì)象，招商競(jìng)爭(zhēng)較大； ? 老牌商場(chǎng)短期內(nèi)依然占據(jù)市場(chǎng)較大份額，本項(xiàng)目 被市場(chǎng)廣泛接受需要一定時(shí)期的市場(chǎng)培育。 本案 第 一 部 分 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目 SWOT 分析 S W ? 項(xiàng)目地處潘區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，眾多大型商 業(yè)環(huán)布周邊，享有龐大的人流所帶來的商氣，同 時(shí)隨著舊城改造的發(fā)展，商業(yè)優(yōu)勢(shì)愈加凸顯； ? 本項(xiàng)目為集中式商業(yè)街區(qū)， 19000平的商業(yè) 面積，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件； ? 項(xiàng)目臨近城市主干道，交通便利，交通輻射 力較強(qiáng)； ? 前期規(guī)劃缺乏統(tǒng)一指導(dǎo)，造成主題定位不明，無特色 ? 目前以服裝為主的業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況不佳，客戶忠誠度不 高，市場(chǎng)形象較差； ? 面積大，總價(jià)高，投資門檻高； ? 由于業(yè)權(quán)分散，給商業(yè)管理、業(yè)態(tài)整合增加了難度。 ?目前情況： 目前以服裝為主，兼有 KTV、婚紗攝影、休閑餐飲、娛樂等項(xiàng)目。 第 一 部 分 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目現(xiàn)狀 第 一 部 分 項(xiàng) 目 分 析 ?位臵： 老潘集區(qū)政府所在地 ?規(guī)模： 占地 39畝， 19000平方，共四排樓，總共 205套。商圈內(nèi)相對(duì)缺乏大型具有號(hào)召力的品牌主力商家，市場(chǎng)號(hào)召力有限。 ?大型商業(yè)綜合體區(qū)域內(nèi)較少。 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況 項(xiàng)目周邊商業(yè)分析 ?本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榕思顬橹饕纳藤Q(mào)中心區(qū)，大型百貨、超市及專業(yè)零售已發(fā)展較為成熟，但生活休閑消費(fèi)市場(chǎng)較為缺乏。 ?突出特色是根本追求： 商業(yè)沒有特色就沒有生命力，特色化和主題化是商業(yè)發(fā)展的基本趨勢(shì)和根本追求，是提升商業(yè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的重要特征。 第 一 部 分 項(xiàng) 目 分 析 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)狀況 零售業(yè)綜合分析及發(fā)展趨勢(shì) 第 一 部 分 項(xiàng) 目 分 析 ?缺乏
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