【正文】 業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開業(yè)。 評定出省、自治區(qū)、直轄 市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）。經(jīng)建設部考評驗收，成績達到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。 （四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比 根據(jù)建設部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》以及《全國城市物業(yè)管理優(yōu) 秀住宅小區(qū)達標評分細則》和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》，各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)行政主管部門負責組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比，并通過實地考查。 （ l1）參與專項維修資金管理辦法的制定，并監(jiān)督檢查專項維修資金的使用。 （ 9）審批業(yè)主改變物業(yè)原設計用途的方案。 （ 6）制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違法行為。 （ 4）參與物業(yè)服務收費辦法的制定。 （ 2）指導業(yè)主大會的成立。 第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu) 一、房地產(chǎn)行政主管部門 房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個方面： （一）審批物 業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)（四） （二）對物業(yè)管理招標投標活動實施監(jiān)督管理 （三）對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和活動的監(jiān)督管理工作，對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各種行為進行行政處罰或行政處分。 （四）業(yè)主委員會會議 《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員應當自選舉產(chǎn)生之日起 3 日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任 1人，副主任 1— 2人。 （三）業(yè)主委員會的日常工作 了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況 組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標活動 提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議 代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金 宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。 （ 3）接受丈夫有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導， 執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應按上述規(guī)定重新備案。業(yè)主委員；會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時，應當注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關(guān)部門和單位的作用。、 （ 7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 （ 5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。 （ 3）因疾病等原因喪失履行職責能力的。 （ l）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。 （ 6）具備必要的 工作時間。 （ 4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。 （ 2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。 三、業(yè)主委員會 業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。其中，業(yè)主投票權(quán)要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定， 具體應按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定。 在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設單位還應當做出前期物業(yè)管理工作報告，物業(yè)管理企業(yè)還應當做出物業(yè)接管驗收情況的報告。 （ 4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。 （ 2）由 大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。 第一次業(yè)主大會召開的程序 籌備組應當自成立之日起 30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。 （ 6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。業(yè)主既包括商品房購買者，也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 （ 4）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。 （ 2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導下成立，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成，負責業(yè)主大會籌備工作。還有的地方規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：公有住宅出建筑面積達到 30％以上的；新建商品住宅出售建筑面積達到 50％以上的；住宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會。 （三）第一次業(yè)主大會召開的條件和程序 第一業(yè)主大會會議召開的條件 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當 在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 業(yè)主大會會議記錄應當存檔 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會做書面記錄并存檔。 召開業(yè)主大會會議應當于會前通知業(yè)主 業(yè)主大會會議召開 15日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應當將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會作出特別重大事項決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主多持投票權(quán) 2/3以上通過才能生效。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名代表參加。 業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時，可以以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。不滿 18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主 大會會議 業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。 （二）業(yè)主大會會議 業(yè)主大會會議召開的形式 業(yè)主大會一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見。 （ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。 （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。 （－）業(yè)主大會的職責 （ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。業(yè)主大會自首業(yè)主大會會議召開之日起成立。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。 按時交納物業(yè)服務費用 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務 二、業(yè)主大會 業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全 體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益業(yè)主自治管理組織。 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。業(yè)主大會、業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)必須遵照《中華人民共和國合伺法》中關(guān)于合同終止、解除的有關(guān)法律規(guī)定。 10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。 9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用 物業(yè)管理活動中的監(jiān)督權(quán)力是參與物業(yè)管理各主體之間相互間的雙向監(jiān)督。 7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 業(yè)主有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同情況監(jiān)督的權(quán)利，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務的水平、服務質(zhì)量和收費情況等。 5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使權(quán)利的主要代表就是業(yè)主委員會，業(yè)主可以通過參加業(yè)主大會，行使選舉 業(yè)主委員會委員，并享有被選舉的權(quán)利?！巴镀睓?quán)”是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利。 3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權(quán)利。 2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定，依法請求或者提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。 （ 一）業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利 業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管 理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同提供相應的管理與服務的權(quán)利。 第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會 一、業(yè)主 根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。 ②物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處 5萬元以上 20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。《物業(yè)管理條例》對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定： ①未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償貢任。 （ 5）《資質(zhì)證書》格式由建設部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。 （ 3）一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標、議標；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、 議標；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄區(qū)）區(qū)域內(nèi) 15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標、議標。一級由省、自治區(qū)建委（建設廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報建設部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設廳）備案。 ⑥企業(yè)上 一年度財務審計表。 ④物業(yè)管理委托合同復印件。隨著物業(yè)管理行業(yè)形勢的發(fā)展，建設部會對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法適時做出調(diào)整。有期期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。 4．臨時資質(zhì) 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應技有關(guān)規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領取《臨時資質(zhì)證書》。 （ 4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度。 （ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設部頒發(fā) 的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 7） 建立了專項維修資金管理與使用制度。以欺騙手段取得資質(zhì)證書，還應由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書②物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處 5萬元以上 20萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的依法承擔賠償責任。（六）關(guān)于法律責任《物業(yè)管理條例》對違反有關(guān)資質(zhì) 管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作粗了明確的處罰規(guī)定。（四）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每年核定一次。（ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度（ 7）建立了專項維修資金管理與使用制度 資質(zhì)三級企業(yè) ：（ 1）注冊資本 50 萬元（ 2）具有中級以上職稱的管理人員、 工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書（ 3）有委托的物業(yè)管理項目（ 4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度（ 5）建立了專項維修資金管理與使用制度 臨時資質(zhì)： 新設立的物業(yè)管理企業(yè)應按有關(guān)規(guī)定到當?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領取《臨時資質(zhì)證書》，有效期一年。（ 3）管理兩類型以上物業(yè)（ 4）管理各類物業(yè)的建筑面 積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于 100%。（ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度（ 7）建立了專項維修資金管理與使用制度。多層住宅 200萬平方米，高層住宅 100萬平方米，獨立式住宅（別墅） 15萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 50萬平方米。物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二極、三級資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反映，是國家對物業(yè)管理市場準入管理的重要標志。（ 3）重大的管理措施應當提交業(yè)主大會審議決定（ 4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導。 義務 ：（ 1）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應服務。（ 8）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。（ 6）可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目。（ 2）按照物業(yè)服務合同和管理辦法實施管理（ 3）按照物業(yè)服務合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務費用（ 4）有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為。 物業(yè)管理企業(yè)的組織機構(gòu) 物業(yè)管理有限責任公司的組織機構(gòu) ：監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和由公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，是公司的監(jiān)督機構(gòu)；董事會是公司的經(jīng)營決策機構(gòu)，董事長為公司的法定代表人。物業(yè)管理有限責任公司，應由 2人以上、 50人以下股東共同出資設立。 注冊資本 ：根據(jù)《 公司法》規(guī)定，有限責任公司以生產(chǎn)經(jīng)營為主或以商業(yè)批發(fā)為主的公司注冊資本不得少與 50 萬元人民幣；以商業(yè)零售為主的公司注冊資本不得少與 30萬元人民幣；技術(shù)開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司，注冊資本不得少于 10萬元人民幣；股份有限公司，注冊資本不得少于 1000萬元人民幣。 物業(yè)管理企業(yè)的組建 組建條件 ：企業(yè)名稱的確定、企業(yè)住所、法定代表人、注冊資本、公司章程、公司人員 企業(yè)名