【正文】 組織機構(gòu) 物業(yè)管理有限責(zé)任公司的組織機構(gòu) ：監(jiān)事會由股東會選出的監(jiān)事和由公司職工民主選舉產(chǎn)生的監(jiān)事組成，是公司的監(jiān)督機構(gòu)；董事會是公司的經(jīng)營決策機構(gòu)，董事長為公司的法定代表人。 物業(yè)管理企業(yè)各部門的主要職能： 總經(jīng)理室、行政部、人力資源部、財務(wù)管理部、綜合服務(wù)部、市場開發(fā)部、各物業(yè)管理處（客戶服務(wù)部、環(huán)境管理部、安全管理部、工程保障部） 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利： （ 1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護 等方面的規(guī)章制度，結(jié)合實際情況，制定管理辦法。（ 2）按照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法實施管理（ 3）按照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費用（ 4）有權(quán)制止和向有關(guān)行政主管部門匯報違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)和規(guī)章制度的行為。（ 5）有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助履行物業(yè)服務(wù)合同。（ 6）可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目。（ 7）可以接受供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的委托代收相關(guān)費用。（ 8）有權(quán)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。（ 9）經(jīng)業(yè)主大會的允許，可實行多 種經(jīng)營。 義務(wù) ：（ 1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)。（ 2）接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。（ 3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主大會審議決定（ 4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)制度。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)是企業(yè)實力、規(guī)模、業(yè)績和誠信的綜合反映，是國家對物業(yè)管理市場準(zhǔn)入管理的重要標(biāo)志。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的條件包括：有符合國家規(guī)定的注冊資本；有與其從事的物業(yè)管理活動相適應(yīng)的專 業(yè)技術(shù)人員；有一定的從事物業(yè)管理的業(yè)績。物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二極、三級資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。 資質(zhì)一級企業(yè) ：（ 1）注冊資本 500萬元以上（ 2）具有中級一上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 30 人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理崗位證書， 80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)崗位證書（ 3）管理兩種類型以上的物業(yè)（ 4）管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分之和不低于 100%。多層住宅 200萬平方米，高層住宅 100萬平方米，獨立式住宅（別墅） 15萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 50萬平方米。 （ 5） 20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號， 20%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度（ 7）建立了專項維修資金管理與使用制度。 資質(zhì)二級企業(yè) （ 1）注冊資本 300萬元（ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)崗位證書， 60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。（ 3）管理兩類型以上物業(yè)（ 4）管理各類物業(yè)的建筑面 積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于 100%。計算基數(shù)是：多層住宅 80萬平方米，高層住宅 40萬平方米，獨立式住宅（別墅） 6萬平方米，辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè) 20萬平方米（ 5） 10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號， 10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。（ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度（ 7）建立了專項維修資金管理與使用制度 資質(zhì)三級企業(yè) ：（ 1）注冊資本 50 萬元（ 2）具有中級以上職稱的管理人員、 工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書（ 3）有委托的物業(yè)管理項目（ 4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度（ 5）建立了專項維修資金管理與使用制度 臨時資質(zhì)： 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》，有效期一年。 資質(zhì)等級的管理： （一）申請評定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提交下列材料①物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報表②營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件③建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證 書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件④物業(yè)管理委托合同復(fù)印件⑤物業(yè)管理業(yè)績材料⑥企業(yè)上一年財務(wù)審計表（二）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度（三）一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)，二級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）區(qū)域內(nèi) 15 萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。（四）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每年核定一次。（五）《資質(zhì)證書》格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。（六）關(guān)于法律責(zé)任《物業(yè)管理條例》對違反有關(guān)資質(zhì) 管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作粗了明確的處罰規(guī)定。①未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違法所的，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款非業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書②物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5萬元以上 20萬元以下的罰款，給業(yè)主造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 （ 6）具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。 7） 建立了專項維修資金管理與使用制度。 資質(zhì)三級企業(yè) （ 1）注冊資本 50萬元以上。 （ 2）具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 8人，經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā) 的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書， 50％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書。 （ 3）有委托的物業(yè)管理項目。 （ 4）具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。 （ 5）建立了專項維修資金管理與使用制度。 4．臨時資質(zhì) 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)技有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請領(lǐng)取《臨時資質(zhì)證書》?！杜R時資質(zhì)證書》有效期 為一年。有期期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定。未獲通過的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。隨著物業(yè)管理行業(yè)形勢的發(fā)展，建設(shè)部會對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法適時做出調(diào)整。 （二）資質(zhì)等級的管理 （ 1）申請評定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提交下列材料： ①物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級申報表 ②營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ③建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書復(fù)印件和管理人員、工程技術(shù)人員專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格證書復(fù)印件。 ④物業(yè)管理委托合同復(fù)印件。 ⑤物業(yè)管理業(yè)績材料。 ⑥企業(yè)上 一年度財務(wù)審計表。 （ 2）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度。一級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門初審，初審合格后報建設(shè)部審批；二、三級由省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門審批；三級經(jīng)省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）同意，可由地級以上城市的房地產(chǎn)行政主管部門審批，報省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）備案。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的《資質(zhì)證書》。 （ 3）一級企業(yè)可參加全國范圍內(nèi)物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)；二級企業(yè)只限參加全國范圍內(nèi)30萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、 議標(biāo)；三級企業(yè)只限參加本?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄區(qū)）區(qū)域內(nèi) 15萬平方米以下物業(yè)管理項目的投標(biāo)、議標(biāo)。 ④物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理。 （ 5）《資質(zhì)證書》格式由建設(shè)部統(tǒng)一制定，分為正本和副本，正本和副本具有同樣法律效力。 （ 6）關(guān)于法律責(zé)任?！段飿I(yè)管理條例》對違反有關(guān)資質(zhì)管理制度的物業(yè)管理企業(yè)作出了明確的處罰規(guī)定： ①未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5萬元以上 20萬元以下的罰款給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償貢任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的、還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書 的部門吊銷資質(zhì)證書。 ②物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處 5萬元以上 20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 建設(shè)部于 2020 年通過了第一批 40 家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的評審， 2020 年 1 月 2日又公布了第二批 38家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。 第二節(jié)業(yè)主大會與業(yè)主委員會 一、業(yè)主 根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。《物業(yè)管理條例》中規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的具體權(quán)利和義務(wù)。 （ 一）業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利 業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管 理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。 2．提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 業(yè)主可以依據(jù)物業(yè)管理的有關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定和業(yè)主公約的規(guī)定，依法請求或者提議召開業(yè)主大會，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。一如請求分配建筑物公共部分應(yīng)得的利益；請求正當(dāng)管理共同關(guān)系的事務(wù)；請求停止侵害、排除障礙、消除危險 、賠償損失等行為的權(quán)利。 3．提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議 業(yè)主可以通過業(yè)主大會，提出起草和修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)管理制度建議的權(quán)利。 4．參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) 業(yè)主有參加業(yè)主大會會議以及行使對業(yè)主大會決定事項的投票權(quán)利?！巴镀睓?quán)”是指業(yè)主作為投票人的權(quán)利。投票權(quán)是按照每一位業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素來確定的。 5．選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主行使權(quán)利的主要代表就是業(yè)主委員會，業(yè)主可以通過參加業(yè)主大會，行使選舉 業(yè)主委員會委員，并享有被選舉的權(quán)利。 6．監(jiān)督業(yè)主委員會的工作： 業(yè)主有對業(yè)主委員會的工作進行監(jiān)督的權(quán)利，如對業(yè)主委員會的工作提出批評和改進的建議等。 7．監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 業(yè)主有對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況監(jiān)督的權(quán)利，如監(jiān)督物業(yè)管理和服務(wù)的水平、服務(wù)質(zhì)量和收費情況等。 8．對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 業(yè)主可以對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的使用情況進行了解，并提出質(zhì)疑，要求物業(yè)管理企業(yè)給予答復(fù)和說明，對存在的問題提出改進 建議并要求得到合理解決。 9．監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用 物業(yè)管理活動中的監(jiān)督權(quán)力是參與物業(yè)管理各主體之間相互間的雙向監(jiān)督。作為業(yè)主，可以監(jiān)督其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門，反之，其他業(yè)主、物業(yè)使用人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主大會及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)和政府有關(guān)部門也有權(quán)利監(jiān)督該業(yè)主。 10．法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利包括業(yè)主有選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主有通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會行使選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。業(yè)主大會、業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)必須遵照《中華人民共和國合伺法》中關(guān)于合同終止、解除的有關(guān)法律規(guī)定。 （二）業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)履行的義務(wù)提 遵守業(yè)主公約，業(yè)主大會議事規(guī)則 業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則，是實行物業(yè)管理的基礎(chǔ)和基本準(zhǔn)則，因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共程序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等存方面的規(guī)章制度，都是為了保障建筑物的正常使用，保護業(yè)主和物業(yè)使用人的根本利益的，縣因此，全體業(yè)主都有遵守的義務(wù)。 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定。 按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。 按時交納物業(yè)服務(wù)費用 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 二、業(yè)主大會 業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全 體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益業(yè)主自治管理組織。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。業(yè)主大會不能組織與物業(yè)管理活動無關(guān)的其他活動。業(yè)主大會自首業(yè)主大會會議召開之日起成立。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。 （－）業(yè)主大會的職責(zé) （ 1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。 （ 2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。 （ 3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。 （ 4）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施。 （ 5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的