【正文】 3, 總合計 10,579 6, 46 從兩個方案的利潤率上來看，相差不大，主要是由于獨立方案損失容積率較大，雖然單價高于聯(lián)排方案，但總收入與總投資要少； 從品牌推廣上來看，獨立項目較易于打響品牌及后期與政府土地洽談； 因此，建議一期地塊從 “ 名 ” 上去考慮，采取方案一的獨立產(chǎn)品入市，打響品牌。 典型個案 湯山公館 39 優(yōu)勢 ?項目采用民國建筑風格結合了現(xiàn)代時尚元素打造而成； ?傳承民國建筑風情，倡導溫泉居住文化； ?溫泉被引入每家每戶，增加了產(chǎn)品的賣點，且目前小區(qū)景觀已經(jīng)完全打造好，提高整體項目的品質； ?產(chǎn)品戶型面積定位相對較小，經(jīng)濟型別墅，總價相對較低； ?交通通達便捷，多條公交線路，距南京主城區(qū)相對較近； 劣勢 ?內(nèi)部目前缺乏配套，沒有自然資源； ?產(chǎn)品設計相對較差，主要是開間小，凈深過大； ?建筑密度相對較高，給人擁擠之感； 項目啟發(fā) ?借助于湯山溫泉自身的歷史文化屬性，設計出對應的民國建筑風格，滿足部分客戶民國情節(jié)； ?利用溫泉這一主題大幅宣傳，放大項目自身的亮點； ?在面積大小設計比較經(jīng)濟型，滿足市場對別墅項目低總價的需求。 銷售動態(tài) 典型個案 湯山公館 38 產(chǎn)品類型 主力面積（㎡） 上市戶數(shù)（套） 已售戶數(shù)（套） 銷售率 雙拼 220 14 14 % 聯(lián)排 166201 224 222 % 疊加 108148 258 258 100% 電梯公寓 62122 116 116 % 合計 108220 622 620 % 去化情況 該項目目前僅僅兩套聯(lián)排別墅在售，面積 198平米，價格 920014000元 /平米，總價在 180萬 280萬之間，一次性付款 99折?！?70萬溫泉疊墅，享‘浴’健康生活”的優(yōu)惠活動正在火熱進行中。疊加別墅最低總價 80萬元。 20xx年 10月 26日 目前在售聯(lián)排，還剩 2030套，均價 10000元 /平米；疊加售罄；公寓 8200元 /平米。價格不確定。后期公寓推出信息未定。 城開湯山公館一、三、四組團別墅已經(jīng)交付。 20xx年 03月 16日 目前在售聯(lián)排別墅，面積 200平米左右，價格在 1100014000元每平，現(xiàn)購房 99折優(yōu)惠，預計今年 6月份推出公寓，具體信息未定。預計 20xx年 6月份推出公寓。 疊加別墅 ?動靜分離，擁有南庭院及可設露天湯池，二層南北雙陽臺； ?產(chǎn)品設計開間較小，凈深過長，使主人居住起來不方便； ?廚房與餐廳不在同一片區(qū)，使用不方便，同時餐廳采光較差； ?室內(nèi)走道所占面積相對較大，致使面積浪費。 享受湯山鎮(zhèn)商業(yè)配套。項目定位于工薪階層的第二居所 。 典型個案 仙林翠谷 33 基本情況 項目地址：城開湯山公館位于江寧區(qū)湯 山街道 溫泉路以南、湯銅路以北 占地面積： ㎡ 建筑面積： 15萬㎡ 容積率： 開發(fā)公司：南京城開集團 產(chǎn)品類型：聯(lián)排、疊加，雙拼，少量電梯公寓 典型個案 湯山公館 34 規(guī)劃理念 項目占地 ， 由 45幢雙拼、聯(lián)排、疊加別墅以及多層電梯公寓組成，總戶數(shù)約750戶。 項目啟發(fā) 由于項目處于寶華山山腳處，項目處于高綠化的環(huán)境中，因此內(nèi)部公共部分并沒有種植太多的植被，而是以硬地結合建筑來更好的表現(xiàn)出歐美建筑形式。 供應面積： 獨立別墅供應面積在 350600㎡ 之間 聯(lián)排別墅供應面積在 223300㎡ 之間，主力供應面積 230280㎡ 典型個案 仙林翠谷 32 優(yōu)勢： ?項目地處國家四 A級森林公園寶華山的余脈之上，為純天然山水景觀別墅區(qū)，自然景觀優(yōu)越； ?項目內(nèi)部山水景均為自然形成，保證原生態(tài)的自然景觀，內(nèi)部公共部分硬地面積較多，建筑之間以組團街區(qū)的形式存在，各組團以不同的歐美建筑形式來表現(xiàn)，適合不同的客戶對建筑風格的需求； ?該項目距離仙林大學城腹地僅 ，隸屬于大仙林的范疇，享受仙林新城的各項商業(yè)、醫(yī)療、學區(qū)等配套設施。 28 聯(lián)排別墅（ 264㎡ ） 戶型分析 典型個案 仙林翠谷 29 聯(lián)排別墅（ 246㎡ ） 典型個案 仙林翠谷 戶型分析 30 戶型面積 銷售價格 獨立別墅 單價： /㎡ 總價： 400600萬（前期價格，早已售罄） 雙拼別墅 單價： /㎡ （前期價格，早已售罄） 總價： 160200萬 聯(lián)排別墅 單價： /㎡ 總價： 210240萬 產(chǎn)品類型 主力面積（㎡） 單價（萬元） 主力總價（萬元） 獨立 350500 400600（早已售罄） 聯(lián)排 230250 190212 250280 212240 產(chǎn)品類型 主力面積（㎡） 贈送地下面積 （ ㎡ ） 花園面積（ ㎡ ） 露臺面積（㎡） 獨立 350600 / 200300 50 聯(lián)排 230250 / 100200 3040 250280 少量贈送 7080 100200 3040 典型個案 仙林翠谷 31 去化情況 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 主力面積（㎡） 上市戶數(shù)（套） 已售戶數(shù)（套） 銷售率 獨立（一期） 350600 / 13 13 100% 聯(lián)排（二期一批） 223250 220280 49 35 71% 251300 合計 223600 230280 62 48 77% 開盤日期： 一期 20xx年 12月，二期 20xx年 1月 交付日期： 一期 20xx年 12月， 二期 20xx年底 供銷狀況： 一期共 259套，其中獨立別墅 13套 早期被內(nèi)部認購，一期其他建筑類型也已售罄，一期整體銷售率為 100%。 贈送較大的地下空間、花園、庭院及露臺，讓業(yè)主享受更多的私人空間 劣勢 目前通往市區(qū)的兩條主要干道通達性不夠，如仙林大道東延段尚未完工，滬寧連接線句容收費站尚未拆除 項目近距離范圍內(nèi)生活娛樂等配套不足； 建筑設計具有耗能的劣勢 項目啟發(fā) 在建筑風格上為近幾年市場上較為泛濫的北美建筑，目前市場同類風格產(chǎn)品競爭較為激烈，新建項目可考慮避歸同類風格的產(chǎn)品，避免同質化競爭； 依托坡地建設地下不計產(chǎn)權的面積，以贈送的形式提高項目賣點的同時，實現(xiàn)更多的利潤； 項目內(nèi)部保護原生態(tài)水系資源，同類項目可參考本案水系列的保護方案，并加以修飾，擴大賣點。 一期獨立別墅主力面積為 242325㎡ ，目前二期獨立別墅供應面積在 325360㎡ 期數(shù) 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間（㎡） 主力面積（㎡） 上市戶數(shù)（套） 已售戶數(shù)（套） 銷售率 一期 獨立 242252 242； 325 12 12 100% 325377 18 18 100% 737 1 1 100% 雙拼 235246 240 38 38 100% 總計 23573